Минэкономразвития России разработало проект закона, устанавливающий разрешительный порядок приобретения объектов недвижимости в РФ иностранцами, лицами без гражданства и организациями с долей участия перечисленных лиц в российских компаниях от 50%. Законопроект призван обеспечить безопасность российского государства, но в результате может привести к снижению интереса иностранных инвесторов к российскому рынку недвижимости.
Департамент недвижимости Минэкономразвития России разработал законопроект, устанавливающий разрешительный порядок приобретения российской недвижимости иностранцами, лицами без гражданства, включая отечественные компании с долей в них указанных лиц от 50% (далее — приобретатели недвижимости).
Эти изменения содержатся в проекте федерального закона «Об особенностях совершения сделок с недвижимым имуществом иностранными лицами и внесении изменений в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“». Он размещен на портале regulation.gov.ru, имеет высокую степень регулирующего воздействия и проходит процедуру публичного обсуждения в течение 60 дней, до 16 января 2014 г. включительно. Участники обсуждений могут направить предложения до этой даты на электронный адрес: ZatomskijVA@economy.gov.ru или почтовый адрес: 125993, ГСП-3, А-47, Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д. 1, 3, Департамент недвижимости Минэкономразвития России. Законопроект был разработан во исполнение поручения Правительства РФ от 03.07.2013 № ИШ-П4-4604.
С одной стороны, законопроект имеет целью обеспечение безопасности России путем предупреждения образования на территории нашей страны этнических анклавов и установления контроля иностранцев над российской территорией, ограничив их в совершении сделок с недвижимостью на территории РФ, как сказано в сводном отчете к законопроекту.
С другой стороны, нововведения могут ограничить иностранные инвестиции в экономику страны, да и непонятно, каким образом новые правила регистрации недвижимости решат проблему создания иностранных анклавов без изменения миграционного и иного законодательства.
Разрешение на совершение сделки с недвижимостью станет основанием для ее приобретения
Согласно законопроекту приобретатели недвижимости перед совершением сделки должны будут в обязательном порядке получить разрешение на совершение сделки с объектом недвижимости в уполномоченном органе власти РФ. Правда, последний проектом не определен, но, по всей видимости, это будут уже всем знакомые регпалаты.
Для получения такого разрешения заявитель должен будет представить в этот орган заявление с приложением подлинников или заверенных копий документов на русском языке, среди которых должны быть:
■ письменное согласие правообладателя недвижимости на совершение сделки со сроком годности полгода;
■ подтверждающие факт создания заявителя-организации и законности нахождения заявителя — физического лица на территории РФ документы.
Срок рассмотрения вышеуказанных документов — один месяц.
Уполномоченный орган может отказать в выдаче разрешения только в случае, если приобретение заявителем права собственности или права пользования на недвижимость создаст (или сможет создать) угрозу безопасности РФ, признаки которой определит Правительство РФ, или возвратить заявление без рассмотрения в случае недочетов в документах. В последнем случае у заявителей имеется возможность повторно обратиться за разрешением при условии исправления недочетов. При отказе повторное обращение за разрешением, вероятно, будет бессмысленным. Решение об отказе можно будет обжаловать в суд.
Согласно п. 10 сводного отчета к законопроекту получение разрешения не должно потребовать дополнительных трат со стороны субъектов предпринимательства.
Законопроект будет действовать не для всех и не везде и вряд ли решит проблему этноанклавов
Законопроект не распространяется на следующие сделки с недвижимостью:
■ заключаемые во исполнение международных договоров и обязательств РФ;
■ связанные с осуществлением иностранными инвесторами или группой лиц инвестиций в форме приобретения акций (долей), составляющих уставные капиталы хозяйственных обществ, а также с совершением иных сделок, в результате которых устанавливается контроль иностранных инвесторов или группы лиц над хозяйственными обществами;
■ направленные на безвозмездное приобретение прав на объекты недвижимости или установление обременений на них;
■ с подлежащими госрегистрации воздушными и морскими судами, судами внутреннего плавания и космическими объектами;
■ иные сделки, перечень которых определит Правительство РФ.
Правительство России также будет определять перечни территорий РФ, иностранных государств и организаций, в отношении которых законопроект действовать не будет.
При одобрении законопроекта он вступит в силу по истечении трех месяцев со дня его официального опубликования, обратной силы иметь не будет.
Среди экспертов, уже высказавших свое мнение относительно нового законопроекта на сайте regulation.gov.ru, критически оценил этот документ Дмитрий Некрестьянов, партнер компании «Качкин и Партнеры», аккредитованный при правительстве Санкт-Петербурга как независимый эксперт, уполномоченный на проведение антикоррупционной экспертизы нормативных правовых актов и их проектов.
Дмитрий считает, что заявленная цель законопроекта в виде предупреждения образования этноанклавов не соотносится с предлагаемым решением. По его мнению, содержащиеся в законопроекте ограничения можно обойти с помощью простой схемы опосредованного владения «иностранная компания — ООО — ООО (100% российское участие)». И потом, создание национально-этнических анклавов определяется не наличием имущественных прав (прав собственности), а связано с миграционным и иным законодательством, не имеющим отношения к гражданскому обороту.
Кроме того, предполагаемые разработчиками риски снижения объема иностранных инвестиций представляются эксперту как реальная угроза их потери. Эксперт не согласен с разработчиками и в вопросе отсутствия необходимости создания новых рабочих мест и расходов бюджета при реализации законопроекта, поскольку на рассмотрение заявки необходимы как человеческие, так и финансовые ресурсы.