Собственники недвижимости, будь то квартира, земля, завод или небольшое складское помещение, всегда обеспокоены тем, как бы ненароком ее не лишиться. А желающих прибрать чужую собственность к рукам всегда много. Вот и приходится обращаться в суд, чтобы выяснить, кто прав, а кто виноват. Предлагаем вашему вниманию подборку дел, рассмотренных Президиумом ВАС РФ.
Третий не лишний
Акционерное общество приобрело у другой организации здание. Заключая договор, продавец и покупатель решили, что оплата будет происходить в рассрочку. Однако к окончанию срока расчетов полностью расплатиться за здание покупатель не смог.
Тогда продавец обратился в суд. Там он потребовал расторгнуть договор и вернуть ему проданное здание. В суде стороны подписали мировое соглашение, по которому покупатель обязался вернуть здание, а продавец, в свою очередь, обязался вернуть деньги. Суд это мировое соглашение утвердил.
Однако вскоре выяснилось, что задолго до подписания мирового соглашения покупатель успел взять в банке кредит, а в качестве залога передал банку спорное здание. Узнав, что покупатель вернул заложенное здание продавцу без его ведома, банк обратился в Высший Арбитражный Суд РФ с требованием об отмене определения, которым было утверждено мировое соглашение.
Президиум ВАС РФ требования банка удовлетворил, поскольку по условиям договора залога покупатель не имел права распоряжаться зданием (в том числе и возвращать его продавцу) без письменного согласия банка, у которого здание находилось в залоге.
(Постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2005 № 12709/04)
Отданное иногда возвращается
Решением совета директоров АО учредило новое хозяйственное общество и передало в его уставный капитал здание. Затем это здание неоднократно передавалось от одной организации к другой, пока его не приобрело ООО. Через некоторое время решение совета директоров об учреждении общества и внесении в его уставный капитал здания арбитражный суд признал недействительным. Все последующие сделки по отчуждению данного здания также были признаны недействительными как ничтожные.
АО потребовало от ООО вернуть ему здание. Но последнее, считая себя добросовестным приобретателем, отказало ему в этом. Чтобы вернуть себе здание, АО обратилось в арбитражный суд с иском к ООО об истребовании здания из чужого незаконного владения.
Суд решил, что в данном случае здание выбыло из владения собственника помимо его воли, так как выбытие произошло на основании решения совета директоров, признанного недействительным. А раз так, то собственник вправе истребовать здание от ООО, даже если оно и является добросовестным приобретателем.
(Постановление Президиума ВАС РФ от 03.08.2004 № 2341/04)
Префекта просьба не беспокоить
В 2001 году по договору купли-продажи ООО продало здание фирме. Право собственности на приобретенное здание фирма зарегистрировала в Едином государственном реестре. К фирме также перешло право долгосрочной аренды земельного участка, на котором располагалось здание. Здание оказалось ветхим, и по этой причине в августе 2002 года было издано распоряжение префекта о его сносе. Фирма добровольно исполнила распоряжение и здание снесла.
По прошествии нескольких месяцев после сноса договор купли-продажи здания между ООО и фирмой был признан недействительным. Общество, не получив обратно здание, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании распоряжения префекта недействительным. Суд требование общества удовлетворил. И ошибся. Президиум ВАС РФ решение арбитражного суда отменил.
На момент издания распоряжения префекта собственником здания была фирма, что подтверждалось данными государственной регистрации. Издавая распоряжение, префект не мог и не должен был предполагать, что впоследствии сделка купли-продажи будет признана недействительной. Поэтому распоряжение префекта, принятое в период, предшествовавший признанию сделки недействительной, вполне законно.
(Постановление Президиума ВАС РФ от 23.11.2004 № 5915/04)
Инвестора обидеть сложно
Распоряжением мэра города на акционерное общество были возложены функции заказчика по строительству жилых домов за счет привлечения средств юридических и физических лиц. Для этих целей АО нашло подрядчика — фирму, с которой заключило договор на строительство домов.
В счет оплаты выполненных работ АО обязалось передать фирме несколько квартир. Также ей было предоставлено право заключать договоры с третьими лицами на реализацию причитающихся ей квартир. Фирма этим правом воспользовалась и заключила договор уступки права требования квартир с ООО, которое перечислил о фирме деньги за строящиеся квартиры. Но затем, передумав, видимо, отдавать квартиры ООО, фирма обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании этого договора недействительным. Свои требования она мотивировала тем, договор уступки права требования квартир ничтожен, поскольку у фирмы на момент заключения договора отсутствовало право собственности на квартиры, ведь они еще не были построены.
Президиум ВАС РФ с такими доводами фирмы не согласился и указал, что заключенный между ней и ООО договор не является договором об уступке требования, хоть и назван в тексте таковым. Это инвестиционный договор. ООО фактически является одним из инвесторов строительства, а потому имеет право на причитающиеся ему квартиры.
(Постановление Президиума ВАС РФ от 02.11.2004 № 8887/04)
Жадная администрация
В 1995 году ООО приобрело здание магазина. Для размещения магазина обществу был предоставлен земельный участок общей площадью 400 кв. м в границах, указанных в прилагаемом к договору плане земельного участка.
В 2003 году ООО обратилось в районную администрацию с заявлением о его выкупе. Но администрация отказалась продавать землю.
Тогда общество обратилось в суд. Оно потребовало признать решение администрации незаконным и обязать ее предоставить ООО право выкупа земельного участка. Суд первой инстанции требования общества удовлетворил. Однако апелляционная инстанция решение арбитражного суда частично изменила. Она посчитала, что ООО может приобрести не весь земельный участок, а только ту его часть, на которой расположено само здание, то есть 157,5 кв. м.
Такое сокращение земельных владений расстроило ООО. Оно обратилось в Президиум ВАС РФ. Рассмотрев спор, последний вынес решение в пользу общества. Президиум ВАСРФ указал, что земельный участок должен отчуждаться в границах, определяемых на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. В плане ООО земельный участок указан площадью 400 кв. м. Следовательно, участок именно такой площади ООО имеет право выкупить.
(Постановление Президиума ВАС РФ от 17.08.2004 № 4345/04)
Куплю землю. Дорого
ООО построило автозаправочную станцию на земельном участке, арендованном у городского комитета по управлению имуществом. АЗС была сдана в эксплуатацию, а право собственности на нее ООО зарегистрировало. После этого ООО обратилось в комитет с заявлением о приобретении земельного участка под АЗС в собственность и направило ему проект договора купли-продажи. Комитет отказался продавать землю.
Общество обратилось в суд с требованием о понуждении комитета заключить с ним договор купли-продажи земли. Но суды трех инстанций ему в этом отказали.
Суд первой инстанции мотивировал свой отказ тем, что право на выкуп земельных участков имеют лишь те собственники расположенных на них объектов недвижимости, которые их приватизировали, а не те, кто построили. Суды апелляционной и кассационной инстанций сослались также на то, что право выбора вида землепользования (передача в собственность или в аренду) принадлежит комитету. И как он решит, так и будет.
Однако Президиум ВАС РФ эти судебные акты отменили указал, что все выводы, сделанные судами, неверны. Все те обстоятельства, на которые ссылались суды, не являются препятствием для продажи земли. Поэтому при новом рассмотрении спора суд должен удовлетворить заявление ООО, если, конечно, не найдет законных оснований для отказа.
(Постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2004 № 10000/04)