Орган исполнительной власти не может отказать субъекту малого и среднего предпринимательства в выкупе арендуемого нежилого помещения из-за того, что объект недвижимости включен в Перечень объектов, зарезервированных для передачи во владение субъектам малого или среднего бизнеса, после вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Такое включение лишает субъектов бизнеса предоставленного упомянутым законом преимущественного права на выкуп объекта недвижимости из государственной или муниципальной собственности (постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 № 9646/11).
Общество являлось субъектом малого предпринимательства и с 1992 г. на основании договора аренды непрерывно пользовалось нежилым помещением. Арендную плату всегда вносили вовремя, а договор периодически продлевали. Согласно последней редакции соглашения аренда продлена до конца 2012 г.
В 2010 г. общество обратилось в столичный департамент имущественных отношений с заявлением о выкупе нежилого помещения. Преимущественное право на выкуп помещения в данном случае установлено Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ).
Департамент отказал обществу, поскольку в соответствии с п. 4 ст. 3 Закона № 159-ФЗ имелось препятствие для приватизации. Указанное помещение было включено в Перечень государственного имущества города Москвы, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (далее — Перечень).
Общество посчитало отказ департамента незаконным. В статье 3 Закона № 159-ФЗ сказано, что для реализации преимущественного права выкупа должны быть соблюдены четыре условия:
1) арендуемое имущество находится во временном владении или пользовании в течение двух и более лет до дня вступления Закона № 159-ФЗ в силу;
2) нет задолженности по арендной плате;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого муниципального или государственного имущества;
4) имущество не включено в Перечень.
Нежилое помещение отвечало всем требованиям кроме последнего. Тем не менее общество считало, что имеет преимущественное право на выкуп. Ведь спорное помещение было включено в Перечень уже после вступления Закона № 159-ФЗ в силу. Общество обратилось в суд с требованием признать отказ департамента незаконным и обязать муниципалитет заключить договор купли-продажи.
Судебное разбирательство
Арбитражный суд не поддержал общество. Арбитров удовлетворили доводы департамента, что не соблюдено одно из четырех необходимых условий (спорный объект указан в Перечне). Мнение общества, что помещение включено в Перечень незаконно, не было учтено. Перечень составлен в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее — Закон № 209-ФЗ), после чего утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП. Таким образом, спорное нежилое помещение включено в Перечень на законных основаниях. Исходя из п. 4 ст. 3 Закона № 159-ФЗ наличие объекта в Перечне исключает возможность его приватизации обществом. Суд также не усмотрел в действиях департамента воспрепятствования законной предпринимательской деятельности, на чем настаивало общество. Ведь помещение внесено в Перечень до обращения общества в муниципалитет с просьбой о выкупе. Следовательно, отказ департамента не нарушал прав и законных интересов бизнесмена.
Истоки проблемы
Противоречия заложены в самом законодательстве. После вступления Закона № 209-ФЗ в силу органы исполнительной власти должны были зарезервировать помещения. Речь шла о создании некоего фонда недвижимости для оказания содействия небольшим предприятиям в осуществлении предпринимательской деятельности. То есть Перечень задумывался как гарантия того, что эти помещения должны использоваться только для целей малого и среднего бизнеса. С принятием Закона № 159-ФЗ предприниматели получили преимущественное право выкупать помещения, которыми пользовались.
В то же время продолжала действовать ч. 4 ст. 18 Закона № 209-ФЗ, согласно которой орган исполнительной власти мог включить в Перечень любое помещение, даже фактически занятое, «нейтрализовав» тем самым преимущественное право на выкуп. Так, в Перечень, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП, попали не только объекты, свободные от прав третьих лиц, но и помещения, фактически занятые предприятиями (предоставленные в аренду). Если строго следовать Закону № 159-ФЗ, общество было право. Но и департамент формировал перечни на основании прямого указания закона (ч. 4 ст. 18 Закона № 209-ФЗ).
Практика рассмотрения дел
В судебной практике также существуют разные подходы к проблеме. Некоторые суды считают, что если объект включен в Перечень до обращения общества с заявлением о его выкупе, то отказ департамента не нарушает прав и законных интересов бизнесмена. В качестве примера можно привести постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 31.08.2010 по делу № А02-468/2010, Московского округа от 18.01.2011 по делу № А40-19911/10-11-101, от 06.12.2010 по делу № А40-12401/10-144-13, Северо-Западного округа от 26.04.2010 по делу № А66-12251/2009, от 02.07.2010 по делу № А66-11632/2009 и Волго-Вятского округа от 12.04.2011 по делу № А11-6297/2010.
Другие суды связывают решение вопроса о правомерности действий по включению имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в Перечень не с моментом обращения с заявлением о его выкупе (до или после утверждения Перечня), а с моментом вступления Закона № 159-ФЗ в силу (постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2010 по делу № А66-11632/09 и решение Арбитражного суда Кемеровской области от 31.03.2010 по делу № А27-1673/2010).
Позиция ВАС РФ
Президиум ВАС РФ отменил решения всех трех нижестоящих судов и обязал департамент заключить договор купли-продажи с обществом. Арбитры мотивировали свою позицию так.
Субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта или муниципальной собственности (ст. 3 Закона № 159-ФЗ). Преимущественное право можно реализовать при соблюдении четырех условий, предусмотренных ст. 3 Закона № 159-ФЗ (о них говорилось выше)1. Не могут воспользоваться этим правом только субъекты малого и среднего бизнеса, указанные в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ (кредитные, страховые организации, инвестиционные фонды, профессиональные участники рынка ценных бумаг, ломбарды, предприятия игорного бизнеса, участники соглашений о разделе продукции), а также осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых). Продажа осуществляется по рыночной стоимости, которая определяется независимым оценщиком (порядок установлен Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации). Президиум ВАС РФ уже высказывал мнение, что, если муниципалитет препятствует обществу реализовать преимущественное право выкупа, в том числе путем включения недвижимости в Перечень после вступления Закона № 159-ФЗ в силу, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение спорного имущества (информационное письмо от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения федерального закона „Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“»). Действия департамента такое препятствие создали. В результате общество было лишено прав, предусмотренных Законом № 159-ФЗ. Департамент не указал на какие-либо обстоятельства, препятствующие приватизации. Поэтому отказ департамента обществу в выкупе арендуемого им нежилого помещения из-за того, что спорный объект недвижимости включен в Перечень после опубликования Закона № 159-ФЗ, является незаконным.
Последствия вердикта
С проблемой, которую обществу-истцу пришлось решать в суде, столкнулись многие субъекты малого предпринимательства. Те из них, кто проиграл дело на уровне судов первых трех инстанций, могут воспользоваться оговоркой, сделанной Президиумом ВАС РФ в рассматриваемом постановлении. Она гласит, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с толкованием в настоящем постановлении, могут быть пересмотрены в соответствии с п. 5 ч. 3. ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
1 Предельные значения площади арендуемого имущества, приняты в большинстве субъектов РФ и составляют в среднем от 1000 до 3000 кв. м.