Острая полемика, развернувшаяся среди юристов вокруг норм Закона «Об участии в долевом строительстве...», не прекращалась, однако мало кто из участников дискуссии отметил, что до недавнего времени Закон этот на практике фактически не работал— отсутствовал подзаконный акт, регулирующий порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Теперь, когда этот пробел восполнен Приказом Минюста России от 09.06.2005 № 82, можно по-новому взглянуть на нормы Закона.
Сфера действия Действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее — Закон) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости. Однако Закон содержит несколько условий, ограничивающих его применение.
Так, он распространяется на правоотношения по строительству (созданию) объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после вступления его в силу (после 31.03.2005).
!При этом следует обратить внимание, что Закон говорит именно о разрешении на строительство (полученном в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), а не о документе, являющемся решением о строительстве.
Застройщик должен отвечать следующим требованиям:
✔ застройщик, имеющий земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе осуществлять коммерческое строительство, привлекая денежные средства граждан и юридических лиц;
✔ застройщик, которому земельный участок предоставлен в аренду на срок менее года, также не вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц по договорам долевого участия в строительстве;
✔ только застройщик вправе заключать договоры долевого участия в строительстве;
✔ для строительства застройщиком привлекаются только денежные средства.
Объектом недвижимости и объектом строительства признается индивидуально определенное здание, строение, сооружение, а не комплекс зданий, строений, сооружений.
Индивидуально определенные здания, строения, сооружения не являются объектом долевого строительства и не могут быть предметом договора долевого участия в строительстве. Предметом данного договора является конкретный объект долевого строительства — жилое и (или) нежилое помещение, входящее в состав строящегося объекта недвижимости: здания, строения, сооружения.
Не подпадает под действие Закона об участии в долевом строительстве и регулируется нормами ГК РФ и ФЗ от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»:
✔ участие в строительстве юридических лиц путем внесения инвестиций (вклада) в строительство неденежными средствами вне зависимости от даты получения разрешения на строительство объекта;
✔ договоры, предметом которых является инвестирование денежных средств в строительство комплекса объектов недвижимости с целью получения в собственность лица, осуществляющего инвестирование, индивидуально определенного обособленного объекта строительства — здания, строения, сооружения.
Ранее заключенные договоры
Важно заметить, что ранее в законодательстве отсутствовали нормы, как-либо ограничивающие застройщика по времени заключения договоров, на основании которых привлекались денежные средства.
После вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве без наличия разрешения на строительство застройщик такие договоры заключать уже не вправе. Но те договоры, которые были заключены застройщиком до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, являются действительными.
Может сложиться ситуация, когда часть договоров заключена застройщиком до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве и информация о наличии этих договоров в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) отсутствует, а другая часть договоров заключена после вступления в силу Закона о долевом участии в строительстве и зарегистрирована в установленном порядке.
Очевидно, что договоры, заключенные до вступления в силу Закона о долевом участии в строительстве, не требуют обязательной государственной регистрации и не могут быть зарегистрированы в ЕГРП в соответствии с требованиями Закона о долевом участии в строительстве. Уступка прав по таким договорам также не требует обязательной государственной регистрации.
Регистрация договоров участия в долевом строительстве
Особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве установлены ст. 251 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее— Закон о госрегистрации) и Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (далее— Инструкция), утвержденной Приказом Минюста России от 09.06.2005 № 82.
Государственная регистрация договора, заключенного с первым участником долевого строительства, осуществляется по заявлению сторон договора — застройщика и участника долевого строительства.
Для государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве помимо документов, представление которых требуется в соответствии с Законом о госрегистрации, застройщиком представляются следующие документы:
- разрешение на строительство;
- проектная декларация, опубликованная в установленном законом порядке;
- план создаваемого объекта недвижимости с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
Кроме того, для государственной регистрации представляются договор участия в долевом строительстве и документ с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Для регистрации всех последующих договоров на участие в строительстве предоставления всех этих документов не требуется.
В орган по государственной регистрации представляются:
✔ заявление сторон договора — застройщика и участника долевого строительства;
✔ договор участия в долевом строительстве в трех подлинных экземплярах;
✔ описание объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства;
✔ документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор — при необходимости.
В соответствии с положениями ст. 251 Закона о госрегистрации для регистрации договоров участия в долевом строительстве требуется представление двух документов с описанием создаваемого объекта:
1.План создаваемого объекта недвижимости.
2.Описание объекта долевого строительства.
Регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре, которая осуществляется путем проставления штампа о регистрации сделки.
Информация о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве отражается в выписке из Единого государственного реестра прав при выдаче информации о правах на земельный участок, на котором осуществляется строительство.
Обременения и уступка прав
С момента регистрации договора участия в долевом строительстве находящийся в собственности застройщика земельный участок, на котором осуществляется строительство, или право аренды земельного участка, а также строящийся на этом земельном участке объект недвижимости признается находящимся в залоге у участников договора долевого строительства (ст. 13 Закона о договорах участия в долевом строительстве).
При госрегистрации первого договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав вносится запись о возникающем залоге земельного участка или залоге права его аренды.
Представления заявления застройщика или участников долевого строительства, а также каких-либо дополнительных документов для внесения записи об ипотеке не требуется.
Любые изменения договора долевого участия в строительстве, уступка прав по договору подлежат государственной регистрации.
Запись о регистрации договоров долевого участия в строительстве осуществляется в подразделе III-4 раздела, содержащего записи о земельном участке и правах на него. При этом каждая запись о договоре идентифицируется не только кадастровым номером земельного участка, но и условным номером объекта долевого строительства, являющегося предметом договора долевого строительства.
Некоторые пункты Инструкции касаются регистрации права собственности участников долевого строительства на объект долевого строительства.
Недостатки Инструкции
Между тем вопросы государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на жилые помещения в многоквартирном доме не нашли должного разрешения в Инструкции и требуют дополнительного правового регулирования.
Закон о долевом участии в строительстве устанавливает, что государственная регистрация возникновения права собственности одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома входит и земельный участок, на котором расположены этот дом и элементы благоустройства. Законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что многоквартирные дома, построенные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых они расположены (п. 6ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ).
***
Таким образом, при регистрации прав участников долевого строительства на квартиры в построенном многоквартирном доме одновременно необходимо внести записи о правах участников долевого строительства — собственников квартир на земельный участок. Соответственно право собственности застройщика или арендодателя земельного участка, если он предоставлен застройщику в аренду, должно быть прекращено и запись о прекращении права внесена в Единый государственный реестр прав.
Однако порядок внесения записей о правах собственников квартир на земельный участок в настоящее время не определен. Равно как не определен порядок погашения записей о праве застройщика на объект незавершенного строительства, в случае если право было зарегистрировано по требованию участников долевого строительства. Инструкция определяет только порядок погашения записи об ипотеки объекта незавершенного строительства и не устанавливает порядок погашения записи о праве собственника застройщика. При этом одновременное существование разделов реестра на объект незавершенного строительства и разделов на жилые и (или) нежилые помещения в построенном доме противоречит принципам ведения ЕГРП и не обеспечивает достоверность данных о зарегистрированных правах.