В спорах о кадастровой оценке земли доказывать, что она проведена с учетом анализа рыночных цен, должно управление Роснедвижимости.
Из выписки, полученной из кадастра недвижимости, организация — собственник земельного участка узнала, что его кадастровая стоимость — 139 998 757 руб. Но, по мнению организации, он стоит в четыре раза дешевле.
Чтобы понять ценообразование, она направила в территориальное управление Роснедвижимости запрос о предоставлении информации о порядке определения стоимости участка. Из управления пришел ответ, что необходимая информация будет предоставлена после получения ответа от ФГУП «ФКЦ „Земля“».
Организация обратилась к независимому оценщику. Он оценил спорный участок в 33 295 950 руб.
Полагая, что кадастровая стоимость установлена без учета анализа рыночных цен, организация обратилась в суд с заявлением о признании недостоверным результата государственной кадастровой оценки участка и незаконными действий управления Роснедвижимости по формированию в земельном кадастре недостоверных сведений о стоимости участка.
Суд первой инстанции отклонил требования. Поскольку ст. 66 Земельного кодекса РФ не определяет конкретный размер процентного соотношения и не содержит сведений о том, что кадастровая стоимость должна быть ниже рыночной, оснований для ее признания недостоверной нет.
Тем не менее апелляция и кассация встали на сторону организации.
Управление Роснедвижимости, отстаивая свою точку зрения, ссылалось на то, что организация не представила доказательств, свидетельствующих о неиспользовании им сведений о рыночной стоимости земли. Но суды ответили, что оно само должно было представить доказательства использования им статистического анализа рыночных цен.
Согласно п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316, государственная кадастровая оценка земель осуществляется исходя из статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Порядок определения значения удельного показателя кадастровой стоимости предусмотрен разделом 2 Методических указаний по государственной оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39 (далее — Указания).
В пункте 2.2.1 Указаний установлено, что кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подп. 1.2.1—1.2.10 Указаний, рассчитывается на основе построения статистических моделей с учетом факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, сведений о значении таких факторов, группировки земельных участков с учетом рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости.
В пункте 2.2.2 Указаний говорится, что состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта РФ.
В пункте 2.2.5 Указаний закреплено, что для каждой сформированной группы земельных участков осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.
Управление Роснедвижимости попыталось переложить вину на ФГУП «ФКЦ „Земля“», заявив, что требования об оспаривании результата кадастровой оценки участка должны быть предъявлены к ФГУП, поскольку именно оно рассчитывало кадастровую стоимость.
Но и этот аргумент суды отклонили.
В соответствии с п 8.1 Административного регламента исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 № 215, выполнение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте РФ контролирует управление Роснедвижимости по субъекту РФ.
Роснедвижимость проверяет отчет на соответствие Указаниям и принимает решение, которое оформляется актом проверки (п. 9.8 Административного регламента).
Результаты работы ФГУП по определению кадастровой стоимости земельного участка управление Роснедвижимости проверяло, а значит, оно и должно отвечать (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.04.2010 № А27-10132/2009).