Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).
Таким образом, если в договоре аренды указано, что арендатор должен заплатить обеспечительный платеж в определенном размере, но других условий по этому поводу нет, то будет применяться п. 2 ст. 381.1 ГК РФ. То есть если арендатор не нарушал условия договора аренды, то арендодатель будет обязан вернуть ему обеспечительный платеж в полном размере.
Однако в договоре аренды могут содержаться условия о том, что арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж в качестве платы за односторонний отказ арендатора от договора, то есть как штраф. Такое условие допустимо (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2022 по делу № А40-71190/2021).
Приведем пример — постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.05.2022 по делу № А40-133712/2021. В этом деле были такие обстоятельства: стороны заключили договор субаренды помещения. В нем было указано, что в качестве гарантий исполнения своих обязательств субарендатор выплачивает арендатору обеспечительный взнос в размере 183 тыс. руб. Обеспечительный платеж являлся гарантией выполнения субарендатором своих обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы, содержанию помещений и оборудования в исправном состоянии, соблюдению условий договора, по возмещению убытков, штрафных санкций, неустоек. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения субарендатором обязательств арендатор вправе удержать из обеспечительного взноса необходимую сумму без обращения в суд.
Еще было указано, что арендатор вправе удержать сумму обеспечительного взноса, в том числе в качестве штрафа в случае отказа арендатора от подписания акта о приемке помещений в аренду, а также в случае досрочного расторжения договора по требованию субарендатора.
Одновременно в другом пункте договора было указано, что субарендатор вправе в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно уведомив об этом арендатора за 60 календарных дней. При этом такое письменное уведомление будет признаваться надлежащим уведомлением, если на момент подачи заявления субарендатор уплатил базовую арендную плату за весь период с даты подачи заявления до даты расторжения. Если субарендатор уведомил арендодателя о досрочном расторжении менее чем за 60 календарных дней или уведомил ненадлежащим образом без оплаты, то обеспечительный взнос удерживается арендодателем в бесспорном порядке в качестве штрафа.
Впоследствии субарендатор направил арендатору уведомление о досрочном расторжении договора субаренды. Субарендатор вернул помещение по акту. А затем подал иск в суд о взыскании с арендатора обеспечительного платежа.
Суды трех инстанций отказали субарендатору во взыскании обеспечительного платежа. Они пришли к выводу, что обеспечительный взнос удерживается в качестве штрафа в случае ненадлежащего либо несвоевременного уведомления о расторжении договора по инициативе субарендатора.
Суды установили, что субарендатор своевременно уведомил арендодателя о расторжении договора, однако не представил суду доказательств внесения базовой части арендной платы за два месяца одновременно с уведомлением. Представленные в материалы дела платежные поручения опровергали данное обстоятельство: базовая часть арендной платы была внесена позже, чем было подано уведомление об одностороннем отказе от договора.
Таким образом, субарендатор не выполнил условия договора о надлежащем извещении арендатора, а значит, обеспечительный платеж обоснованно удержан в качестве штрафа.
Кроме того, стоит отметить, что срок возврата обеспечительного платежа в ГК РФ не установлен. В этом случае можно ориентироваться на п. 2 ст. 314 ГК РФ. В нем указано, что когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства (например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2021 по делу № А40-50525/2021).
Еще один момент — если в период аренды помещение будет продано, то обеспечительный платеж должен будет вернуть новый арендодатель. К такому выводу пришел ВС РФ (Определение ВС РФ от 18.06.2021 № 306-ЭС21-4034 по делу № А65-27473/2019).
В этом деле были такие обстоятельства: арендатор арендовал помещение на 10 лет. По договору арендатор внес обеспечительный платеж за последние два месяца аренды. Через год арендодатель продал помещение новой компании. Новый арендодатель потребовал от арендатора вернуть помещение. Стороны заключили соглашение о расторжении, согласно которому арендодатель должен был выплатить арендатору 2,4 млн руб. в качестве отступного. Также в соглашении было указано, что уплата отступного прекращает все обязательства по договору, кроме обязательств, вытекающих из ненадлежащего исполнения договора прежним арендодателем и по возврату им обеспечительного платежа.
Поскольку арендатор так и не получил обеспечительный платеж обратно, он подал иск о взыскании этой суммы с нового арендодателя.
Суды трех инстанций отказали в иске. СКЭС ВС РФ с ними не согласилась. Она указала, что покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключений объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды. Прежний собственник выбывает из арендных правоотношений. Суды не учли, что в любом случае смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней. В данном случае переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения нового договора купли-продажи не может ухудшать положение арендатора и лишать его права на возврат обеспечительного платежа.