В 2023 г. подвижность нормативного регулирования и судебной практики указала предпринимателям иные подходы к их деятельности, связанной с земельно-имущественными отношениями. Эти тенденции года, в свою очередь, позволят держать руку на пульсе изменений и выявить новые перспективы в рамках действующего законодательства и практики в сфере проверок, взимания имущественного налога, определения критериев вспомогательных строений и сооружений и пр. В связи с этим рассмотрим пять важных правовых выводов для предпринимателей за 2023 г. в сфере земли и недвижимости.
Продлен мораторий на проверки бизнеса
Введение антикризисных мер стало трендом регулирования в 2022 г. Некоторые из мер поддержки были продлены, в том числе меры, касающиеся ограничений земельного контроля.
Ограничения на проведение контрольных мероприятий были установлены в марте 2022 г. и через год продлены до 2030 г. (постановление Правительства РФ от 10.03.2023 № 372).
По общему правилу плановые контрольные (надзорные) мероприятия и проверки могут проводиться только в отношении следующих объектов (постановление Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 № 336):
-
предприятия и организации, объекты контроля которых относятся к категориям чрезвычайно высокого и высокого риска, за исключением государственных и муниципальных учреждений дошкольного и начального общего образования, основного общего и среднего общего образования;
-
производственные объекты II класса опасности;
-
гидротехнические сооружения II класса;
-
проверки по Закону о защите прав юрлиц и ИП без риск-ориентированного подхода.
Однако в указанный период возможны профилактические визиты, не предусматривающие возможность отказа от их проведения, по поручению:
-
Президента Российской Федерации;
-
Председателя Правительства Российской Федерации;
-
Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации, согласованному с Заместителем Председателя Правительства Российской Федерации — Руководителем Аппарата Правительства Российской Федерации.
За проведением профилактического визита можно обратиться самостоятельно; если профилактический визит будет проведен раньше планового, уполномоченный орган вправе не проводить плановое контрольное мероприятие.
Установлен перечень видов проверок, к которым не применяется мораторий (проверки в области использования атомной энергии, в сферах естественных монополий и в области государственного регулирования цен).
Проценты на налог на имущество организаций подлежат выплате за трехлетний период с момента уплаты
В июне 2023 г. ВС РФ вынес два определения (определения ВС РФ от 19.06.2023 № 305-ЭС22-29265, от 19.06.2023 № 305-ЭС23-2253).
В деле № 305-ЭС23-2253 общество уплатило налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости, поскольку здания были включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП (далее — Перечень).
Полагая, что отнесение указанного здания к числу объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, является неправомерным, общества обратились в суд с административным исковым заявлением о признании недействующими соответствующих положений Перечня. Требования были удовлетворены.
После вступления в законную силу решений о признании пунктов Перечня недействующими, общества обратились в ФНС за возвратом сумм уплаченных налогов и процентов, начисленных на сумму налога, со дня, следующего за днем взыскания налога, по день фактического возврата налога. Налоговый орган отказал в возврате налогоплательщику налогов по причине нарушения срока подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченной суммы (заявление представлено по истечении трех лет со дня уплаты). Общество обратилось в суд.
Зачет или возврат суммы излишне уплаченного налога производится налоговым органом без начисления процентов на эту сумму (п. 6, 8.1 и 10 ст. 78 НК РФ).
Проценты на сумму налога начисляются в случае:
-
нарушения сроков их возврата;
-
если налог был излишне взыскан.
При этом начислить и выплатить проценты налоговая инспекция должна самостоятельно.
Интересны выводы ВС РФ, касающиеся квалификации налога на имущество организаций в случае уплаты его на основании нормативно-правового акта, признанного впоследствии недействующим. Является ли такой налог излишне уплаченным или излишне взысканным? По мнению ВС РФ:
цитируем документ
...если основанием для излишнего поступления налогов в бюджет послужило издание незаконного нормативного правового акта в сфере налогообложения (статья 6 Налогового кодекса), спорные суммы налогов должны рассматриваться как излишне взысканные с начислением процентов по соответствующим правилам.
По общему правилу возврат/зачет сумм налога возможен в течение трех лет с момента уплаты. При этом налогоплательщик уже к началу налогового периода обладает сведениями о предстоящем излишнем взыскании налога и имеет возможность заранее принять меры по защите своих прав как в административном, так и в судебном порядке. Эта возможность сохраняется у налогоплательщика и после начала налогового периода, составляющего календарный год.
Учитывая позиции высших судебных инстанций, налоговые органы на практике исчисляют срок исковой давности с момента вступления в законную силу решения суда о признании недействующим соответствующего пункта Перечня, судебная практика московского региона подтверждает практику ФНС (решения Арбитражного суда города Москвы от 04.08.2023 по делу № А40-60448/2023, от 26.05.2023 по делу № А40-54779/23).
При этом, по мнению ВС РФ, логика КС РФ (определения от 26.03.2019 № 815-О, от 29.05.2019 № 1436-О, 21.06.2001 № 173-0) о применении общих правил о сроке исковой давности не работает в ситуации с возмещением налоговой инспекцией процентов за излишне взысканный налог, трехлетний срок, в пределах которого компенсируются проценты, необходимо считать, как минимум с момента уплаты.
Определены критерии вспомогательных строений и сооружений
В пункте 17 ст. 51 ГрК РФ установлен перечень ситуаций, при которых не требуется выдача разрешения на строительство, в том числе разрешение можно не получать в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
При этом отсутствие необходимости в соблюдении административной процедуры по получению разрешения на строительство существенно упрощает строительство вспомогательных объектов, регистрация прав на вспомогательные объекты осуществляется на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. Вместе с тем долгое время отсутствовали конкретные критерии для квалификации строящегося объекта в качестве вспомогательного.
Так, Ростехнадзор выделял1 следующие критерии отнесения объектов к вспомогательным:
-
пониженный уровень ответственности по ГОСТ 27751-88 (летние павильоны, парники, теплицы и т.д.);
-
наличие на земельном участке основного здания или сооружения.
Росреестр в письме от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 указывал, что к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования могут относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства. При этом, по мнению Росреестра, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты, имеющие одинаковую функцию с основными объектами.
Вышеуказанные критерии подтверждены судебной практикой; так, исходя из п. 16 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2022) (утв. Президиумом Верховного суда РФ 01.06.2022) основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
Неоднозначность критериев представляет собой большой риск для застройщика, поскольку квалификация объекта с его стороны может отличаться от квалификации объекта судом или административными органами, в связи с чем возникают риски:
-
признания вспомогательного объекта самовольной постройкой и его сноса;
-
привлечения к административной ответственности за строительство объекта капитального строительства без разрешения на строительство (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ). Региональными КоАП может быть предусмотрена дополнительная ответственность (например, п. 1.2 ст. 6.7 КоАП г. Москвы).
На основании вышеуказанных критериев суды признавали вспомогательными здания и строения небольшой площади (определения ВС РФ от 21.04.2021 № 308-ЭС20-22222, от 12.03.2019 № 85-КГ18-19).
Согласно новым критериям, утвержденным постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 № 703, действующим с 1 сентября 2023 г. до 1 сентября 2028 г., сооружения, строения вспомогательного использования должны соответствовать одному из следующих признаков:
-
нахождение на одном земельном участке с основным объектом; строительство осуществляется на основании проектной документации по основному объекту, вспомогательный объект предназначен для обслуживания основного;
-
сооружение общей площадью не более 1500 кв. м, строится для обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к нему, может быть расположено на том же земельном участке, смежном земельном участке, ином земельном участке, при наличии технологической связи с основным объектом;
-
сооружение с количеством надземных этажей не более трех и высотой не более 20 м, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (сарай, баня, теплица, погреб, колодец и др.), располагается на земельном участке, предоставленном для ИЖС, ЛПХ, блокированной жилой застройки, для ведения садоводства.
Введенные в сентябре критерии уже применяются судами к ранее построенным сооружениям, строениям совместно с практикой, выработавшей признаки вспомогательных объектов (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.10.2023 № Ф04-4338/2023 по делу № А75-7972/2022, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2023 № 10АП-17925/2023 по делу № А41-977/2023, решение Арбитражного суда Иркутской области от 30.10.2023 по делу № А19-17866/2023).
Несмотря на то, что постановление Правительства РФ от 04.05.2023 № 703 обратной силы не имеет, суды косвенно учитывают введенные критерии при квалификации объектов, построенных до 01.09.2023.
Договором аренды не может быть ограничено право на выбор вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка
В соответствии с положениями п. 2 ст. 7 ЗК РФ и ч. 4 ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
При этом вспомогательный вид может быть выбран только дополнительно к основному, установление вспомогательного вида вместо основного не предусмотрено (п. 3 ч. 1 ст. 37 ГрК РФ).
Нередко на практике уполномоченные органы привлекают собственников объектов капитального строительства к административной ответственности (ст. 8.8 КоАП РФ) за использование земельных участков не по целевому назначению по причине выбора вспомогательного вида разрешенного использования без внесения сведений о ВРИ в ЕГРН и без внесения изменений в договор аренды земельного участка.
Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости и может быть существенным для лица, привлеченного к ответственности. Помимо этого, договором аренды земельного участка может быть предусмотрена неустойка, нецелевое использование земельного участка может стать причиной досрочного расторжения договора аренды.
В начале 2022 г. ВС РФ закрепил практику, позволяющую собственнику земельного участка или объекта капитального строительства выбирать вспомогательный ВРИ, не внося изменения в ЕГРН (определения ВС РФ от 03.02.2022 № 305-ЭС21-19336, от 13.04.2022 № 305-ЭС21-27944, от 27.04.2022 № 305-ЭС21-27824).
Однако неоднозначность позиций судов прослеживалась в вопросе о допустимости использования вспомогательного ВРИ, не указанного в качестве цели предоставления по договору аренды. Так, в Москве распространена практика привлечения арендаторов земельных участков к ответственности по ч. 1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы (нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка, установленных правоустанавливающими документами на землю).
Судебная практика свидетельствует о том, что не всегда суды встают на сторону арендатора земельного участка (постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.08.2023 № Ф05-13876/2022 по делу № А40-239322/21, постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.08.2023 № Ф05-9315/2022 по делу № А40-288781/21).
В Определении от 13.10.2023 № 305-ЭС23-10880 по делу № А40-70305/2021 ВС РФ пришел к выводу о том, что установленная договором аренды цель предоставления земельного участка не препятствует выбору вспомогательных ВРИ. В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.
По мнению ВС РФ, ни федеральным законодательством, ни законами города Москвы, ни договором аренды земельного участка не установлена обязанность арендатора земельного участка вносить изменения в действующий договор аренды для того, чтобы использовать предусмотренный вспомогательный вид разрешенного использования, допустимый в качестве дополнительного к основному виду разрешенного использования.
Позиция ВС РФ должна способствовать единообразию судебной практики. Суды уже учитывают данную позицию при рассмотрении аналогичных споров (решение Арбитражного суда Хабаровского края от 19.10.2023 по делу № А73-13442/2023, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.10.2023 по делу № А56-87604/2023).
Неполученная арендная плата может быть взыскана с Росреестра
Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации (п. 9 ст. 8.1 ГК РФ).
Росреестр несет ответственность (п. 1 ч. 1 ст. 66 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ), в том числе:
-
за утрату или искажение сведений, содержащихся в ЕГРН;
-
за полноту и достоверность предоставляемых сведений, содержащихся в ЕГРН;
-
за внесение в ЕГРН сведений, содержащих технические ошибки в записях, повлекшие нарушение прав и законных интересов правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в ЕГРН;
-
за несоответствие сведений публичных кадастровых карт сведениям, содержащимся в ЕГРН;
-
за необоснованный отказ в предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН.
Учитывая, что мерой ответственности является взыскание убытков, правообладатели сталкиваются с общими проблемами, свойственными данному способу защиты: на практике доказывать размер убытков, а также основания для их взыскания проблематично. По общему правилу для взыскания убытков судам необходимо установить:
-
факт нарушения прав и законных интересов; в случае отказа в госрегистрации факт устанавливается решением суда по делу об оспаривании отказа;
-
наличие причинно-следственной связи;
-
виновность причинителя вреда.
Практика ВС РФ показывает, что в качестве убытков (упущенной выгоды) может быть взыскана неполученная арендная плата. В деле № А40-78202/2022 истец обратился в суд с иском о взыскании с Росреестра убытков в виде неполученной арендной платы по объектам недвижимости в связи с несвоевременной регистрацией Управлением перехода права собственности на них.
Суды в удовлетворении требований о взыскании убытков отказали, поскольку не усмотрели наличие причинно-следственной связи.
В то же время ВС РФ отметил:
цитируем документ
...вред (убытки) в форме упущенной выгоды подлежит возмещению, если соответствующий доход мог быть извлечен кредитором (потерпевшим) в обычных условиях оборота, либо при совершении специальных приготовлений для его извлечения, но возможность получения дохода была утрачена. При этом объективная сложность доказывания убытков, в том числе в форме упущенной выгоды, их размера, равно как и причинно-следственной связи, не должна снижать уровень правовой защищенности участников экономического оборота при необоснованном посягательстве на их права. Отказ в иске о возмещении упущенной выгоды не может быть основан на том, что истец не представил доказательства, которые бы подтверждали получение дохода в будущем не с вероятностью, а с безусловностью.
Таким образом, кредитору (потерпевшему), по крайней мере, необходимо доказать, что «в рамках осуществляемой им деятельности у него имелась как таковая возможность получения дохода определенного типа (например, арендная плата), а допущенные контрагентом нарушения либо незаконные действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц — явились адекватной причиной, по которой эта возможность не была реализована».
При этом ВС РФ сослался на определения ВС РФ от 15.06.2023 № 305-ЭС23-157, от 06.02.2023 № 305-ЭС22-15150 и др.
1 Пункт 6 «Разъяснений по применению положений Градостроительного кодекса Российской Федерации в части осуществления государственного строительного надзора и Постановления Правительства Российской Федерации от 1 февраля 2006 г. № 54 „О государственном строительном надзоре в Российской Федерации“» (утв. Ростехнадзором).