Росреестр решил, сколько земли можно выкупить под зданием по льготной цене

По общему правилу собственник здания имеет право на выкуп публичного земельного участка, на котором данное здание расположено, или на приобретение его в аренду. Данное право исключительное, то есть оно принадлежит только собственнику здания и не может быть предоставлено третьему лицу в отрыве от прав на здание (так называемый принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, на нем расположенного). При этом в законодательстве отсутствует ответ на вопрос, каким образом должна определяться площадь земельного участка в таком случае и как она должна соотноситься с площадью самого здания.

Судебная практика выработала позицию, согласно которой выкуп земельного участка или предоставление его в аренду по льготной цене в площади, значительно превышающей площадь, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, не допускается. Приобретение права на земельный участок в площади, существенно превышающей площадь его застройки, нарушает принцип предоставления земли в собственность или аренду с соблюдением конкурсных процедур и по рыночной цене.

Разработанный Росреестром законопроект направлен на решение вопроса о том, каким образом должна определяться площадь публичного земельного участка в случае его выкупа собственником расположенного на нем здания. В соответствии с законопроектом выкуп публичного земельного участка по льготной цене возможен в случае, если площадь застройки зданий составляет 10% и более от площади земельного участка. В случае если указанное соотношение нарушается, может быть осуществлено принудительное преобразование исходного земельного участка (то есть сокращение его размера до требуемой площади).

С одной стороны, предлагаемые законопроектом изменения в части расчета соотношения площади застройки с площадью участка можно оценить положительно, поскольку, во-первых, они устраняют пробел в законодательстве, во-вторых, позволяют приватизировать по льготной цене не скученно застроенные участки (участок может быть застроен только в 1/10 своей площади).

Вместе с тем полагаем, что законопроект требует доработки.

Во-первых, он предусматривает правило определения площади публичного земельного участка только при его выкупе, но ничего не говорит об аренде такого участка собственником расположенного на нем здания (тогда как и в случае аренды вопрос определения площади требует решения).

Во-вторых, законопроект устанавливает требования только к цифровому значению площади застройки, при этом ничего не говорит о том, как именно должен быть застроен земельный участок. Из текущей редакции следует, что здания могут как располагаться компактно только в одной части участка, так и быть хаотично «разбросаны» по всей территории земельного участка. Выкуп участка в обоих случаях будет возможен, если площадь застройки будет соответствовать установленному законопроектом критерию: более 10%.

При этом в первой ситуации собственник здания в результате выкупа земельного участка получает право пользования значительной по площади незастроенной частью земельного участка, что в некоторой степени нарушает общее правило о предоставлении незастроенных публичных земельных участков на торгах и открывает возможность для разного рода злоупотреблений. Принимая во внимание, что законопроект был опубликован недавно и на данный момент еще даже не рассмотрен в Правительстве РФ, можно ожидать, что его положения еще будут прорабатываться и дополняться.

Изменения в ЗК РФ и иные законодательные акты по своей сути направлены на возврат в закон требования к соразмерности земельного участка при его предоставлении.

Можно выделить следующие наиболее знаковые предложения Росреестра:

• если земельный участок не соответствует границам земельного участка, в которых он должен быть образован для целей его перехода в общую долевую собственность (то есть речь о несоразмерности участка), стороны договора аренды обязаны заключить соглашение о расторжении такого договора для дальнейшего образования участка в указанных границах.

Указанное положение сформировано на основании позиции, изложенной в п. 66 и 67 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, в соответствии с которыми собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Если целью такого законопроекта являлось легальное закрепление разъяснений ВС РФ и ВАС РФ, то не совсем понятно, зачем изменения вносятся через установление дополнительного существенного условия договора аренды (ведь Пленум об этом не высказывался), тем более с учетом п. 5 ст. 40 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», уже устанавливающего механизм возникновения общей долевой собственности. По нашему мнению, закрепление данного существенного условия на законодательном уровне может значительно усложнить процесс предоставления земельных участков и создавать правовую неопределенность в случае отсутствия такого условия в уже заключенных договорах аренды;

• в случае, если представленный в аренду земельный участок больше необходимого для эксплуатации собственниками помещений в МКД и арендатор планирует воспользоваться правом на предоставление без проведения торгов не занятого таким МКД участка, образованного в результате раздела исходного участка (п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ), он вправе направить в уполномоченный орган заявление и документы, которые в соответствии с ЗК РФ требуются для предоставления без проведения торгов образуемого земельного участка.

Здесь Росреестр не учел п. 21 Обзора судебной практики № 2 (2023), утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2023, в соответствии с которым при возведении и последующей эксплуатации двух и более отдельно стоящих МКД, в том числе составляющих единый жилой комплекс, допускается формирование единого земельного участка, что влечет возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок. Два и более МКД могут строиться на одном участке с единой инфраструктурой для всех собственников помещений в МКД, в связи с чем его разделение может повлечь за собой необоснованное ущемление прав жильцов, которым ограничат доступ к тем или иным объектам благоустройства.

Весьма сомнительным видится и обоснование возможности получения права аренды на образованные из исходного участка земельные участки исключительно п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, так как исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков закреплен в ст. 39.6 ЗК РФ, в которой отсутствует случай предоставления, описанный в законопроекте;

• земельный участок, находящийся в публичной собственности, при предоставлении участка в собственность за плату считается необходимым для использования здания, сооружения, если площадь застройки составляет 10% и более площади участка, в отношении земельных участков, предназначенных для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд — 5% и более.

Такими изменениями Росреестр попытался законодательно установить критерий соразмерности, при этом никак не обосновав его. Законодательное закрепление «соразмерности» может гораздо больше навредить публичным интересам, поскольку фактически позволит выкупать земельные участки значительной площади под зданиями, площадь застройки которых составляет всего 10 % (без обоснования того, что иная площадь также требуется для эксплуатации земельного участка).

Нельзя не отметить и то, что поскольку проектом предложено исчислять соразмерность именно от площади застройки, то при строительстве высотных зданий это нецелесообразно. Так, например, с учетом предлагаемых изменений «узкий» небоскреб может оказаться без необходимой парковки, элементов благоустройства и пр., то есть фактически без инфраструктуры.

Пока рано говорить о принятии анализируемых поправок, так как на данный момент законопроект находится на стадии антикоррупционной экспертизы и еще не рассмотрен Правительством РФ. По результатам рассмотрения проекта может быть получено отрицательное заключение, что не позволит ему «продвинуться» дальше.

Законопроект не первый в череде законодательных инициатив в области укрепления принципа единства судьбы земельного участка и зданий, сооружений, построенных на нем.

Например, в Федеральном законе от 04.08.2023 № 492-ФЗ этот принцип получил развитие, в частности в виде запрета на передачу арендных прав на публичный земельный участок без передачи соответствующих арендных прав на расположенные на нем здания (если таковые имеются и находятся в публичной собственности).

Проектом предлагается внести корректировки в договоры аренды государственных и муниципальных земельных участков, предназначенных для строительства МКД. Такие договоры будут прекращаться с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в построенном МКД. Проектом предусмотрено также, что, если предоставленный застройщику исходный земельный участок больше, чем необходим для эксплуатации МКД, арендатор может воспользоваться правом на сохранение аренды (без торгов) в отношении оставшейся части земельного участка, не занятой МКД.

Если на публичном ЗУ предполагается строительство нескольких МКД, то договор аренды такого публичного ЗУ должен содержать условие о разделе публичного ЗУ после окончания строительства. Таким образом, под каждым МКД должен быть образован земельный участок, который становится общим имуществом собственников помещений МКД, принадлежащим им на праве общей долевой собственности в соответствии с жилищным и гражданским законодательством.

Договоры аренды публичных ЗУ под строительство МКД должны быть приведены в соответствие с вышеуказанными положениями в течение одного года со дня вступления в силу комментируемых поправок.

В законопроекте обращает на себя внимание появление правила определения площади земельного участка, приобретаемого из государственной или муниципальной собственности собственником объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке.

Фактически предлагаемое дополнение ч. 1 ст. 35 ЗК РФ направлено на установление минимальных параметров (площади объекта недвижимости относительно площади участка, на котором он расположен) для возникновения возможности приобретения земельного участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимости.

Сейчас сложился подход, когда площадь ЗУ, необходимая для использования здания, строения, определяется на основании заключения эксперта. В своих заключениях эксперты в качестве обоснования площади ЗУ указывают на необходимость организации парковок, стоянок транспорта, складских производственных или товарных площадок, размещения коммуникаций, пожарного проезда и т.д. В некоторых случаях это позволяло собственнику здания, сооружения приобрести ЗУ значительно большего размера, чем было необходимо для использования здания.

Предлагаемые законодателем ограничения направлены на снижение злоупотребления со стороны собственников объектов недвижимости, расположенных на государственных или муниципальных землях, а также на стимулирование собственников к более активному освоению арендуемого ими земельного участка. При этом следует отметить, что вопрос возникновения споров по этому поводу комментируемый законопроект полностью не решит.

Разработка данного законопроекта обусловлена, во-первых, отсутствием законодательного регулирования необходимости соотнесения площади земельного участка с размером территории, необходимой для использования расположенных на нем объектов недвижимости, и наличием многочисленных примеров разнонаправленной судебной практики по вопросу определения площади такого земельного участка.

В частности, судебная практика старалась ввести критерии определения соразмерности площади земельного участка, начиная с того, что следование объектов недвижимости судьбе земельных участков должно производиться с учетом обоснованного с точки зрения функционального использования определения границ и площади интересующего земельного участка, и заканчивая тем, что площадь испрашиваемого земельного участка должна быть соразмерна целям использования соответствующих объектов, иначе это может привести к злоупотреблениям правом со стороны правообладателей объектов недвижимости.

Законопроект пытается решить указанную проблему, установив, что площадь земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при предоставлении его за плату в собственность считается необходимой для использования здания, сооружения, если площадь застройки расположенных на нем объектов недвижимости составляет 10% и более площади земельного участка, а в отношении земельных участков, предназначенных для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд — 5% и более площади земельного участка.

С учетом предложенных формулировок, полагаем, что проблема будет решена не в полной мере, так как собственники объектов недвижимости и земельных участков смогут определить лишь максимально возможную площадь земельного участка, а вопрос о минимальной площади земельного участка, по-прежнему, останется открытым.

Кроме того, законопроект предлагает упростить регулирование, связанное с расторжением договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предназначенных для строительства многоквартирных домов, а также образованием земельных участков под такими многоквартирными домами и регистрацией права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на такие земельные участки.