В контексте сложных экономических условий, возникших в связи с действием на территории РФ режима повышенной готовности, введенного в РФ в порядке, определенном в Федеральном законе от 21.12.94 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», с серьезными трудностями столкнулись арендаторы коммерческой недвижимости, так как повсеместно была остановлена или сильно ограничена деятельность заведений общественного питания, парикмахерских, салонов красоты, а также других объектов, оказывающих услуги населению. Предприниматели, арендующие такие помещения и здания, фактически потеряли основной, а в некоторых случаях единственный, источник дохода. Учитывая сложившуюся ситуацию, законодатель предусмотрел в ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — Закон № 98-ФЗ) специальное регулирование арендных отношений на период действия связанных с пандемией ограничений. Подробнее о новых нормах и их возможном применении читайте в материале.
Часть 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ устанавливает, что арендатор по договору аренды, заключенному до введения в стране режима повышенной готовности, получает право обратиться к арендодателю с требованием о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы. Указанную отсрочку арендодатель обязуется предоставить в течение 30 дней со дня обращения арендатора, заключив с ним дополнительное соглашение к договору аренды.
Указанную отсрочку арендатор вправе потребовать при одновременном выполнении следующих условий:
-
договор аренды заключен до принятия в 2020 г. органом государственной власти решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ). Указанное условие можно назвать вполне справедливым, так как арендатор и арендодатель при заключении договора аренды не могли предвидеть, что подобный режим будет введен, а также не могли предвидеть последствия введения такого режима. В отношении договоров аренды, которые были заключены после принятия органом государственной власти решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, право потребовать такую отсрочку у арендатора не возникает, так как арендатор и арендодатель заключали договор в условиях действующего режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и презюмируется, что договор был заключен с учетом всех возможных последствий такого режима;
-
арендатор является организацией и индивидуальным предпринимателем, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (п. 1 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 (далее — Требования к условиям и срокам отсрочки)). Перечень таких отраслей экономики утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».
Если арендодатель отказывает арендатору в заключении соглашения об отсрочке или уклоняется от его заключения, арендатор вправе понудить арендодателя заключить такое дополнительное соглашение. Указанный вывод вытекает из содержания анализируемых норм права, а также из содержания п. 1 ст. 421 и ст. 445 Гражданского кодекса РФ.
Если сфера деятельности арендатора не включена в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, ему необходимо будет договариваться с арендодателем на общих основаниях. В этом случае понудить арендодателя заключить дополнительное соглашение он не сможет.
Обратим внимание, что одна из наиболее пострадавших областей экономики — торговля товарами, не относящимися к товарам первой необходимости, — не находится в указанном списке. Таким образом, большинство предпринимателей, арендующих помещения в торговых центрах и осуществляющих торговлю товарами, не отнесенными к товарам первой необходимости, не получили право потребовать отсрочку по уплате арендной платы1.
На какой период можно потребовать отсрочку?
Пункт 3 Требований к условиям и срокам отсрочки устанавливает, что отсрочка на уплату арендной платы может быть предоставлена в отношении арендной платы за период с даты введения режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации исполнительным органом государственной власти субъекта РФ до 1 октября 2020 г. При этом сторонам необходимо учитывать, что отсрочка по уплате арендной платы за указанный период не зависит от даты заключения дополнительного соглашения и будет применяться в отношении всей арендной платы за весь указанный период. То есть если арендатор обратился к арендодателю с требованием о предоставлении отсрочки 15 апреля 2020 г., арендодатель заключил дополнительное соглашение с арендатором 13 мая 2020 г., а режим повышенной готовности в регионе был введен 27 марта 2020 г., то отсрочка по уплате арендной платы будет действовать в отношении арендной платы за период с 27 марта 2020 г. до 1 октября 2020 г., независимо от того, есть в дополнительном соглашении ретроспективная оговорка или нет.
Финансовые условия отсрочки
Отсрочка по уплате арендной платы устанавливается в отношении арендной платы в следующих размерах (п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки):
-
в отношении 100% арендной платы за период с момента введения режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации до его отмены исполнительным органом государственной власти субъекта РФ. Например, если режим повышенной готовности был введен 27 марта 2020 г. и будет отменен 13 мая 2020 г., то отсрочка за данный период будет предоставляться в отношении 100% арендной платы;
-
в отношении 50% арендной платы за период с момента отмены режима повышенной готовности до 1 октября 2020 г. Например, если режим повышенной готовности будет отменен 13 мая 2020 г., то отсрочка по уплате арендной платы будет действовать в отношении 50% от ежемесячной арендной платы за период с 13 мая 2020 г. до 1 октября 2020 г. Необходимо учитывать, что Требования к условиям и срокам отсрочки устанавливают лишь минимальный размер 50% от арендной платы, соглашением сторон такой размер может быть увеличен.
Кроме этого, подп. «в» п. 2 Требований к условиям и срокам отсрочки прямо устанавливает, что в отношении арендной платы за весь период отсрочки не подлежат начислению неустойка, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы, которые в том числе были установлены договором аренды. Однако указанное правило не запрещает устанавливать меры ответственности в отношении просрочки арендатором внесения платежей по арендной плате, которые он обязан будет осуществлять в порядке и сроки, установленные дополнительным соглашением. То есть если первый платеж по арендной плате за период отсрочки арендатор должен был внести до 31 января 2021 г. и арендатор нарушил срок уплаты, то в случае такого нарушения арендодатель может потребовать уплаты неустойки в установленном договором размере, а если такой размер не был установлен в договоре, то в размере, установленном в ст. 395 ГК РФ.
Вместе с тем подп. «д» п. 2 Требований к условиям и срокам отсрочки устанавливает, что арендодатель и арендатор не вправе установить в дополнительном соглашении иные платежи, которые арендатор должен будет уплатить в связи с предоставлением отсрочки.
Порядок уплаты отсроченной арендной платы
Требования к условиям и срокам отсрочки устанавливают, что арендная плата, накопившаяся за период отсрочки, подлежит уплате в следующем порядке:
-
первый платеж по отсроченной арендной плате должен быть осуществлен не ранее 1 января 2021 г.;
-
уплата отсроченной арендной платы осуществляется равными платежами не чаще одного раза в месяц до момента ее полной уплаты, но не позднее 1 января 2023 г.
-
ежемесячный размер отсроченной арендной платы не должен превышать 50% от ежемесячного размера арендной платы по договору аренды.
Например, задолженность по арендной плате за период отсрочки составила 400 000 руб., размер ежемесячного платежа по арендной плате 100 000 руб. Стороны могут в дополнительном соглашении согласовать, что арендатор ежемесячно, начиная с января 2021 г., не позднее 15 числа осуществляет уплату такой задолженности в размере 40 000 рублей. Таким образом, вся задолженность по арендной плате за период просрочки будет выплачена в течение 10 месяцев.
Арендатору можно порекомендовать сразу подготовить проект дополнительного соглашения об отсрочке по уплате арендной платы и направить проект такого соглашения арендодателю вместе с требованием заключить такое дополнительное соглашение. Это позволит арендатору обозначить приемлемые для него условия заключения дополнительного соглашения уже на первой стадии переговорного процесса.
Если по условиям отсрочки договориться не удалось, стороны могут обратиться в суд, который определит условия такого дополнительного соглашения (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Особо необходимо подчеркнуть, что если арендная плата состоит из платежей за пользование помещением (зданием) и платежей, которые выступают в качестве компенсации затрат арендодателя на коммунальные услуги и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается в том числе и от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов (подп. «е» п. 2 Требований к условиям и срокам отсрочки).
Уменьшение размера арендной платы
Еще одной мерой поддержки арендаторов, которую устанавливает ст. 19 Закона № 98-ФЗ, является право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за период невозможности использования объекта аренды в связи с введением органом исполнительной власти субъекта РФ режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации. Закон прямо не устанавливает обязанность арендодателя снизить арендную плату для арендатора. Вывод о том, что уменьшение размера арендной платы не является обязательным, также вытекает из содержания п. 2 постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
Разберем более подробно условия, при которых арендатор недвижимости получает право обратиться к арендатору с требованием об уменьшении арендной платы:
-
договор аренды заключен сторонами до введения органом исполнительной власти субъекта РФ режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации. Данный критерий прямо не указан в ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, однако он вытекает из системного толкования данной статьи, так как предполагается, что договоры аренды, заключенные после введения режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации, арендатор заключал уже с учетом ограничений, действующих в рамках данных режимов, и для него не происходит существенного изменения обстоятельств;
-
арендатор осуществляет вид деятельности, в отношении которого введены ограничительные меры, и он лишился возможности использовать помещение (здание) для осуществления этой деятельности.
При наличии данных условий арендатор может направить арендодателю требование об уменьшении арендной платы, и арендодатель может заключить с арендатором дополнительное соглашение об уменьшении арендной платы. Отметим, что такое дополнительное соглашение должно быть заключено в той же форме, что и основной договор.
К направляемому арендодателю требованию о снижении арендной платы рекомендуем приложить проект дополнительного соглашения, в котором будет содержаться условие о новом размере арендной платы на период, в течение которого арендатор не мог использовать объект недвижимости ввиду ограничений. Представляется, что уменьшение размера арендной платы возможно только на период действия ограничительных мер, так как с момента их отмены арендатор получает возможность использовать объект аренды в полном объеме. К проекту дополнительного соглашения рекомендуем также приложить документы, подтверждающие, что арендатор осуществляет деятельность, подпадающую под действие ограничительных мер, что приводит к невозможности использования объекта аренды.
Учитывая, что арендодатель может отказать в заключении дополнительного соглашения, рекомендуем арендатору усилить свое требование ссылками на положения п. 4 ст. 614 ГК РФ, в котором оговаривается, что в случае если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Учитывая, что из-за введенных ограничительных мер условия пользования действительно ухудшились, арендатор получает право потребовать уменьшения арендной платы.
Возможность снижения арендной платы подтверждается, в частности, выводами судебной практики (см., например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735 по делу № А19-1917/2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018 № 05АП-5960/2018 по делу № А51-25574/2017).
Так, в частности, суды указывают следующее.
Цитируем документ
По смыслу данных норм закона, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер и не зависеть от воли самого арендатора.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2018 № 09АП-32021/2018 по делу № А40-45565/18
Таким образом, если по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ деятельность, к примеру, торгового центра была приостановлена и арендатор лишился возможности использовать торговое помещение для осуществления своей деятельности, учитывая выводы судов, сделанные при рассмотрении споров со сходными обстоятельствами, у него возникает право на снижение арендной платы на весь период невозможности использования объекта аренды.
Если арендодатель откажет арендатору в снижении арендной платы, арендатор вправе обратиться в суд с требованием о ее уменьшении.
Также рекомендуем арендатору в случае получения от арендодателя отказа в уменьшении арендной платы собрать доказательства того, что на определенный период деятельность объекта недвижимости, на территории которого находится объект аренды, была приостановлена. Это могут быть публикации или иные материалы в средствах массовой информации, официальные письма или иные документы, направленные арендатору арендодателем, и т.д.
***
Подводя итог, отметим, что в ходе переговоров арендатор и арендодатель могут согласовать иные условия и меры, которые могут уменьшить финансовую нагрузку на арендатора. Однако арендатору при проведении переговоров стоить помнить о том, что у арендодателя также имеются свои обязательства перед кредиторами, которые он должен своевременно исполнять. В связи с чем необходимо при подготовке требования, а также при подготовке проектов дополнительного соглашения пытаться найти компромиссное решение, которое будет устраивать обе стороны.
1 Отметим, что на момент подготовки материала в СМИ появилась информация о намерениях Правительства РФ включить деятельность по торговле непродовольственными товарами в перечни отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Таким образом, большинство предпринимателей, арендующих помещения в торговых центрах и осуществляющих торговлю товарами, не отнесенными к товарам первой необходимости, могут также получить право потребовать отсрочку по уплате арендной платы (подробнее по ссылке: https://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/397955-vtoroy-paket-dlya-putina-na-chto-pravitelstvo-potr....