Глубокое снижение курса рубля с начала года, громкие внешнеполитические потрясения нынешней весны не поколебали цены на новое жилье и на вторичном рынке жилой недвижимости. К такому заключению пришли участники круглого стола, состоявшегося в конце марта на ежегодном форуме лидеров недвижимости RFEE в Москве.
Спикеры и аудитория круглого стола по-разному оценили складывающуюся ситуацию. «ЭЖ» на основе состоявшейся дискуссии и аналитики из других источников делает выводы, исходя из интересов конечного потребителя — приобретателя жилых квадратов:
- недвижимость по-прежнему остается надежным прибежищем личных сбережений;
- напрасны ожидания снижения цен на жилые квадратные метры ни в новостройках, ни на вторичном рынке;
- жилье не становится доступнее, несмотря на многолетние заклинания первых лиц государства.
Вкладываться в недвижимость выгодно
По свидетельству руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, стоимость жилого квадратного метра в Москве после взлета цен в 2006 г. находится в коридоре от 4000 до 6000 долл.
Столичный рынок приведен в качестве примера, поскольку: а) он самый большой в стране; б) его ценовой показатель служит ориентиром для остальной России. Естественно, не в абсолютных цифрах, а в процентном отношении. Московские колебания в процентах практически зеркально затем отражаются в тех же процентных подвижках в субъектах Федерации.
В отличие от валютного коридора, устанавливаемого и контролируемого Центробанком России, цены на рынке жилой недвижимости определяются спросом и предложением. Хотя, по большому счету, попытки влиять на цены регулярно предпринимаются и застройщиками, и их партнерами — банками. Регулятором рынка жилой недвижимости до недавнего времени был Минрегион России, теперь эта функция перешла новому ведомству — Минстрою и ЖКХ. Но об этом немного позже.
Любопытно, что признанный эксперт в этой сфере О. Репченко полагает, что если стоит задача защитить капитал от падения курса рубля, то с экономической точки зрения выгоднее вложить деньги не в квадратные метры, а в твердую валюту — доллары, евро, швейцарские франки, наконец, в иену или юань. И тут же оговаривается, что и иностранная валюта может подешеветь, так что вариант сохранения личного капитала каждый выбирает сам. По подсчетам специалиста, отступление с начала года рубля перед евро и долларом привело к тому, что цены в иностранной валюте на рынке жилья снизились примерно на 6%, а в рублях повысились на 4%. Таким образом, средняя стоимость квадратного метра жилья осталась в пределах устоявшегося коридора.
Курс отечественной валюты с начала 2014 г. упал с 32,7 до 36,4 руб. за доллар. И люди со сбережениями, опасаясь девальвации национальной валюты, не только активно покупают недвижимость, но готовы платить за нее в рублях несколько больше обычного, утверждает эксперт. С другой стороны, по его мнению, полностью компенсировать продавцам потери от ослабления рубля потенциальные покупатели не в состоянии, так как подавляющее большинство из них имеют рублевые доходы и ипотеку берут тоже в рублях. В итоге квадратный метр отыгрывает девальвацию частично.
Как показывает опыт предыдущих валютных скачков, даже в дорогом сегменте большинство покупателей не хотят переплачивать из-за курсовой болтанки. Но через некоторое время владельцы дорогой недвижимости все равно снижают цены, номинированные в долларах.
В августе — сентябре 2011 г. доллар подорожал на 20%, с 27,5 до 33 руб., а в мае — июне 2012 г. — на 17%, с 29 до 34 руб. Тогда на фоне общего снижения долларового индекса стоимости жилья дорогая недвижимость также демонстрировала большую устойчивость, чем жилье экономкласса. Но если взять более продолжительный период, то динамика цен в высокобюджетном сегменте практически ничем не выбивается из общерыночной. За три года дорогие квартиры в современных монолитно-кирпичных домах подорожали на 14,7%, а дешевое жилье в типовых панелях — на 15,9%. Аналогичная картина наблюдается и сейчас, считает О. Репченко. Его прогноз на ближайшие месяцы: «Цены на недвижимость будут либо топтаться на месте, либо расти в рублях на уровне инфляции».
Меньше строишь — устойчивей цена
Теперь о заявленном в начале статьи рассуждении относительно регулирования цен на рынке жилой недвижимости. Государство, кредитно-финансовые учреждения, строительные компании имеют возможность влиять на ценообразование в сфере капитального строительства. И ни одна структура при формировании собственной ценовой политики не вспоминает о покупателе жилья. Если, конечно, не считать случаи спонтанно вспыхивающих и затухающих малочисленных выступлений участников долевого строительства.
Конечный потребитель рынка жилой недвижимости пережил гигантский скачок цен задолго до глобального финансового кризиса и спада мировой экономики. Он годами терпеливо ждет, когда цены станут доступными, как обещал приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье» и как обещает государственная программа «Жилище».
Тем временем, по свидетельству информационно-консалтингового агентства INFOLine (Санкт-Петербург), продолжается снижение объемов доли жилья в общем вводе недвижимости. По итогам 2013 г. этот показатель оказался меньше 74%. В 2007 г. было 83%. А ведь в прошлом году был достигнут максимальный после кризисного 2008 г. показатель объемов ввода жилья — 69,4 млн кв. м. Это вписывается в прогнозные показатели жилищной госпрограммы, но значительно меньше прогнозов Минэкономразвития России (79 млн кв. м). И еще дальше от уровня, обозначенного много лет назад первыми лицами государства, — строить в год к исходу десятилетия не менее 140 млн кв. м, по одному квадратному метру на каждого среднестатистического россиянина. И предпосылок улучшить ситуацию в 2014 г. не предвидится, поскольку наблюдается ухудшение финансового состояния россиян. План по увеличению ввода жилья к 2015 г. за счет активизации развития ипотечного кредитования до 90 млн кв. м остается такой же недостижимой целью, как мечта россиян о доступном и комфортном жилье.
Не выполняется и другое пожелание Президента РФ — довести к 2015 г. долю малоэтажной застройки до 60% от общего годового объема ввода нового жилья. По данным Министерства строительства и ЖКХ РФ, в прошлом году доля малоэтажных домов была менее половины от общего уровня ввода жилья.
При этом на рынке жилой недвижимости у ряда застройщиков наметился рост объема нереализованных площадей.
комментарий
Павел Лепиш, независимый экспертрынка недвижимости
С конца января стали приходить клиенты, которые говорят: «У меня в рублях было 100 000 долл., теперь они превратились в 94 000 долл. Нужно срочно разместить средства».
Мария Котова, исполнительный директор компании Knight Frank
Раньше россияне продавали квартиры в Москве и покупали в Лондоне, теперь они делают заявки на продажу объектов в Европе и на покупку жилья в Юго-Восточной Азии, либо особняков в Подмосковье.
Наталья Картавцева, заместитель генерального директора компании «ОПИН»
Возможно, курс снижается намеренно, поэтому в обозримом будущем он вернется к комфортной планке в 33—34 руб. за доллар.