1. Главная / Новости 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| новости | печать

Куда движется рынок индустриальной недвижимости

В ближайшей перспективе на рынке индустриальной недвижимости появится много объектов низкого качества и ликвидности, а дефицит качественных площадей сохранится: в 2012 г. построено будет вдвое меньше заявленного. Между тем и пользователи, и инвесторы успели сформировать не только запрос на качественные объекты, но и соответствующую экспертизу. Эти и другие тенденции развития рынка обсудили участники ежегодной конференции газеты The Moscow Times «Коммерческая недвижимость: Top Trends 2012».

«Каждый год на рынке индустриальной недвижимости мы наблюдаем одну и ту же картину: заявляется примерно вдвое больше площадей, чем реально строится», заявил исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев. Так, в 2011 г., по данным компании Knight Frank, в московском регионе было заявлено к сдаче более 19 проектов общей площадью около 600 000 кв.м, однако реально достроено и введено в эксплуатацию было только 13 проектов общей площадью 366 000 кв.м.

В 2012 г. девелоперы планируют сдать в эксплуатацию более 26 складских комплексов в московском регионе. По мнению аналитиков Knight Frank, наиболее вероятно, что введено будет из них не более 20. Таким образом, прирост качественного складского предложения в московском регионе по оптимистическим прогнозам составит порядка 700 000 кв. м, а по консервативным — не более 500 000 кв. м. По мнению О. Мамаева, на рынке ещё мало ответственных игроков, которые строго следуют заявленным планам. Другая причина в нехватке собственного инвестиционного потенциала большинства участников рынка и преобладании спекулятивного капитала. «Когда девелопер обладает собственной экспертизой, сам является инвестором своих проектов и эти проекты высоко ликвидны, он мало зависит от краткосрочной рыночной конъюнктуры. Но большинство компаний такими возможностями не обладает. Поэтому и возникает ситуация, когда при малейших колебаниях на рынке или просто неблагоприятных прогнозах до 50% проектов замораживаются. И, наоборот, стоит появиться позитивным прогнозам, и сразу заявляются миллионы квадратных метров площадей», констатировал эксперт.

Несмотря на дефицит качественного предложения, потребители уже не готовы «брать то, что есть», — спрос смещается в сторону новых высокоэффективных объектов, отметили участники конференции. Например, по оценке О. Мамаева, затраты на содержание старого объекта могут превышать аналогичный показатель для нового до 10 долл. на 1 кв. м в год. «Как раз в ближайшие 2-3 года истекают сроки договоров по многим старым объектам, которые проектировались ещё до кризиса и с точки зрения качества и эффективности не выдерживают никакой критики. Их владельцы окажутся в затруднительном положении: им придётся снижать ставки и крайне сложно будет найти покупателя на свои объекты», отметил специалист.

Ещё одним важным трендом, иллюстрирующим растущие потребности рынка в высокоэффективных складских комплексах, стал взрывной рост нового сегмента — build-to-suit на продажу. Если в 2011 г. ввод новых индустриальных площадей составил около 500 000 кв. м, что примерно соответствует 650 млн долл., то объём транзакций в сегменте build-to-suite превысил 200 000 кв.м, или 300 млн долл.

Данный тренд вполне коррелирует с общеевропейским, а именно — переориентированием на конечного пользователя. В результате кризиса главным фактором, определяющим стоимость актива, стали именно качественные конечные клиенты.

«Если раньше на рынке доминировали инвесторы, которые определяли расположение и основные характеристики объекта, чтобы обеспечить его ликвидность, то теперь все больше внимания обращают на потребности конечных пользователей», считает Олег Мамаев.

В целом, отметили участники конференции, рынок индустриальной недвижимости вышел на качественно новый этап развития. Показательно, что в этом сегменте практически не осталось компаний, которые были успешны до кризиса или казались такими. Сегодня рынок контролируют компании, которые не были очень яркими до кризиса, но сумели применить новые подходы, благодаря чему и стали ключевыми игроками.