Я заключила договор подряда со строительной организацией на реконструкцию своего жилого дома для улучшения жилищных условий. В Сбербанке России договор проверили и дали согласие на выдачу мне кредита. Но деньги перечислили не мне, а на счёт строительной организации. Однако строительная организация не желает строить так, как надо: отступает от проектной документации, закупает дешёвые материалы. В итоге - поставили скелет мансардного этажа, обшили досками половину крыши и сказали, что всё, деньги закончились. Ни лестницы, ни пола, ни потолка, ни утеплителей. На всё это потрачено не более 100 тыс. рублей, и 78 тысяч они заплатили наёмным рабочим. За что я должна дарить 300 тысяч рублей чужому дяде и платить 20 лет кредит? Мне теперь и жить негде, и продолжать строительство не на что. И я же должна отчитываться за эти деньги перед Сбербанком России. По-моему, это не совсём правильно. А вы как думаете?
Вопросы, связанные с оформлением кредитного договора, регулируются ГК РФ, Федеральным законом от 02.12.90 № 395-I «О банках и банковской деятельности» (далее – Закон № 395-I), Федеральным законом от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.
Сбербанк России предоставляет ипотечные кредиты физическим лицам не толькона приобретение или строительство жилья, но и на реконструкцию и ремонт (в т.ч. отделочные работы) объектов недвижимости. Одним из условий получения кредита является предоставление договора со строительной организацией.
Статьёй 30 Закона № 395-I также предусмотрено, что кредитная организация обязана определять в кредитном договоре полную стоимость кредита, предоставляемого заёмщику - физическому лицу, а также указывать перечень и размеры платежей заёмщика - физического лица, связанных с несоблюдением им условий кредитного договора.
Если деньги по кредитному договору, заключённому физическим лицом с банком, перечислены на счёт организации, выполняющей строительные работы, заёмщиком всё равно будет являться физическое лицо. И именно заёмщик должен отвечать перед банком по обязательствам, вытекающим из кредитного договора (п. 2 ст. 819, п. 1 ст. 810 ГК РФ).
Банк России в Письме от 05.05.2008 № 52-Т, давая рекомендации заёмщикам, обратил на это особое внимание, отметив, что, подписав кредитный договор, заёмщик соглашается со всёми его условиями и принимает на себя обязательства по их выполнению, в том числе по возврату в установленные сроки суммы основного долга и уплате всёх причитающихся платежей, за неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых банк будет вправе обратиться с иском в суд.
Вместе с тем ненадлежащее исполнение условий договора подряда является основанием для возникновения ответственности строительной организации.
Поскольку заказчиком по договору подряда на реконструкцию частного жилого дома является гражданин, заказывающий работы исключительно для личных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то отношения со строительной организацией регулируются не только нормами о строительном подряде, содержащимися в §3 гл. 37 ГК РФ, но и Законом РФ от 07.02.92 № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее - Закон РФ № 2300-I).
Как следует из п. 2 ст. 740 и п. 1 ст. 743 ГК РФ, подрядчик обязан осуществлять строительные работы в соответствии с технической документацией, определяющей объём, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить всё работы, указанные в технической документации и в смете.
Пунктом 1 ст. 33 Закона РФ № 2300-I предусмотрено, что на выполнение работы, предусмотренной договором о выполнении работы, может быть составлена твёрдая или приблизительная смета.
Подрядчик не вправе требовать увеличения твёрдой сметы, а заказчик - её уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объём подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.
Подрядчик имеет право требовать увеличения твёрдой сметы при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора (п. 2 ст. 33Закона РФ № 2300-I).
Подрядчик, обнаруживший в ходе строительных работ не учтённые в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения приблизительной сметы, обязан сообщить об этом заказчику. Если заказчик не дал согласие на превышение приблизительной сметы, он вправе отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 743 ГК РФ, п. 3 ст. 33Закона РФ № 2300-I).
Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения приблизительной сметы, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства (п. 4 ст. 743 ГК РФ).
При отсутствии предусмотренных законом оснований для увеличения расходов на строительные работы подрядчик обязан выполнить работу, с оплатой в пределах сметы, установленной в договоре. Кроме того, указанная работа должна быть выполнена в срок, установленный правилами выполнения работ или договором. Последствия нарушения подрядчиком (исполнителем) сроков выполнения работ определены ст. 13, 28 Закона РФ № 2300-I.
Отметим, что заказчик (потребитель) в любое время вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ при условии оплаты подрядчику (исполнителю) фактически понесённых им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору (ст. 32 Закона РФ № 2300-I). Если сумма произведённой заказчиком предварительной оплаты работ выше фактически понесённых подрядчиком расходов, то заказчик вправе, в том числе в судебном порядке, потребовать возврата излишне уплаченной по договору суммы, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395, 1102 ГК РФ, ст. 17 Закона РФ № 2300-I).
Таким образом, если строительная организация прекратила строительные работы, мотивировав нехваткой денежных средств, следует соотнести такое поведение с правами и обязанностями, предусмотренными договором со строителями и сметой. В случае выявления нарушений со стороны строителей следует обращаться в суд общей юрисдикции по месту Вашего жительства или нахождения строительной компании. Предстоящие разборки ни в коем случае не влияют на кредитные правоотношения с банком, которому следует вовремя оплачивать стоимость кредита. А получить нужный результат, на который Вы рассчитывали, заключая строительный договор, можно, если будут выявлены нарушения со стороны строителей. Представляется, что их немало, учитывая текст вопроса, но такой вывод можно сделать, лишь ознакомившись с условиями договора со строительной организацией.