Первый вариант: заключение соглашения о расторжении договора аренды. В этом случае документы в Росреестр может подать только одна сторона, например арендодатель.
Для снятия обременения нужно представить заявление и соглашение о расторжении договора аренды. Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении). Если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке — государственной регистрации соглашения (п. 99 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки»).
Именно этим вариантом вы и собирались воспользоваться, поскольку изначально подписали с арендатором соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон, но только в двух, а не в трех экземплярах. Действительно, на практике Росреестр требует предоставить три экземпляра соглашения (по аналогии с регистрацией самого договора аренды): один — для арендодателя, второй — для арендатора, третий — для Росреестра. Однако в п. 3 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) указано, что необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме. Таким образом, требование иметь три экземпляра соглашения о расторжении договора аренды в Законе № 218-ФЗ не содержится.
Поэтому можно подать документы в том количестве, которое имеется, получить решение Росреестра и в случае отказа обжаловать его в суде.
Еще можно подать документы в электронном виде. Согласно п. 7 ст. 21 Закона № 218-ФЗ для регистрации можно представлять документы в электронном виде:
-
в форме электронных документов, если Законом № 218-ФЗ предусмотрено, что такие документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе должны быть представлены в подлиннике (один экземпляр таких документов должен быть подлинником), в том числе если такие документы выражают содержание нотариально удостоверенной сделки;
-
в форме электронных документов или электронных образов документов, если Законом № 218-ФЗ предусмотрено, что такие документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе могут быть представлены в виде копии без представления подлинника.
Второй вариант: оформление прекращения арендных отношений, если срок договора аренды истек. После истечения срока аренды за погашением регистрационной записи об аренде может обратиться любая из сторон договора аренды, в том числе арендодатель.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. При этом арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (ст. 610 ГК РФ). То есть если после истечения срока аренды ни одна из сторон не направила уведомление о прекращении отношений, то договор аренды будет считаться возобновленным на неопределенный срок.
В этом случае можно направить арендатору по почте уведомление об отказе от договора по его юридическому адресу, а через три месяца после получения арендатором подать заявление в Росреестр. К заявлению нужно будет приложить копию уведомления и почтовую квитанцию. Еще можно приложить выписку из ЕГРЮЛ на арендатора, чтобы подтвердить отправку уведомления на действующий юридический адрес.
Также желательно оформить акт о возврате объекта недвижимости. Арендодатель вправе подписать его сам, указав, что арендатор не явился для подписания данного акта (при условии, что в уведомлении, отправленном по почте, будет указано, что арендатор приглашен для сдачи помещения в определенный день). В акте можно указать, что все помещения фактически освобождены арендатором и находятся в распоряжении арендодателя.
Третий вариант: оформление прекращения арендных отношений, если срок договора аренды не истек. В этом случае можно расторгнуть его по основаниям, предусмотренным в п. 2 ст. 621 ГК РФ или в самом договоре аренды. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
-
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
-
существенно ухудшает имущество;
-
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
-
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 621 ГК РФ).
В этом случае сначала придется отправить письменное предупреждение, а затем обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении этого иска будет основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении договора аренды.
Четвертый вариант: оформление прекращения аренды, если арендатор ликвидирован или исключен из ЕГРЮЛ. При ликвидации арендатора обязательства по договору аренды прекращаются на основании ст. 419 ГК РФ. В связи с этим можно попытаться подать в Росреестр заявление о снятии обременения в виде аренды, а также письмо о том, что арендатор не существует, с приложением выписки из ЕГРЮЛ.