Арендатор не имеет права требовать от нового собственника произвести зачет в счет арендной платы стоимости неотделимых улучшений, в том числе капитального ремонта. Однако в судебной практике высказывается и противоположное мнение.
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (ч. 1 ст. 616 ГК РФ).
Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ).
По поводу того, переходят или нет к новому собственнику обязанности по договору аренды от предыдущего собственника имущества, в судебной практике сложилось два различных подхода.
Некоторые суды полагают, что в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не предусматривает ни перевода на нового собственника долга прежнего собственника, ни перехода к нему прав требования прежнего собственника. Следовательно, арендатор не имеет права требовать с нового собственника зачета в счет арендной платы стоимости неотделимых улучшений, в том числе капитального ремонта (постановления ФАС Московского округа от 15.07.2013 по делу № А40-113538/09-3-925, Поволжского округа от 14.04.2005 по делу № А49-7794/04-401/24).
Некоторые суды также указывают, что если имущество, являющееся предметом аренды, продано новому собственнику уже с учетом произведенных неотделимых улучшений, то согласно ст. 1102 и 1105 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений должна быть взыскана с организации-арендодателя, давшей согласие на производство неотделимых улучшений.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).
В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения (п. 1 ст. 1105 ГК РФ).
Следовательно, продажа имущества, являющегося предметом аренды, собственником, давшим согласие арендатору на капитальный ремонт (производство неотделимых улучшений), по цене, увеличенной на стоимость таких улучшений, является для продавца неосновательным обогащением. Взыскание стоимости улучшений с нового собственника имущества будет неправомерным, поскольку повлечет для него фактическую оплату таких улучшений в двойном размере.
Однако существует и противоположное мнение, согласно которому при перемене собственника арендованного имущества прежний собственник утрачивает, а новый приобретает обязательства, вытекающие из договора аренды, в том числе обязательства по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.10.2014 по делу № А56-73205/2013).
Для разрешения вопроса о переходе к новому собственнику обязанностей прежнего по возмещению арендатору стоимости произведенного капитального ремонта следует обратить внимание как на договор купли-продажи, так и на договор аренды. В частности, выяснить, содержит ли договор купли-продажи указание на обременение в виде обязанности нового собственника оплатить арендатору стоимость неотделимых улучшений. По нашему мнению, в случае отсутствия таких положений у нового собственника отсутствует и обязанность возместить или зачесть в счет арендной платы расходы арендатора на произведенный капитальный ремонт.