Законом не установлен какой-либо максимальный период для уведомления об одностороннем отказе от договора аренды.
Что касается признания заключенным договора аренды, не прошедшего регистрацию, если дополнительным соглашением к нему срок был сокращен и стал меньше года, то судебная практика приходит к противоречивым выводам. Чтобы избежать неблагоприятных последствий, стоит оформить новый договор с новыми сроками аренды, а не вносить такие изменения дополнительным соглашением.
При изменении срока аренды по договору, не прошедшему регистрацию, его лучше перезаключить
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Исходя из позиции, которую выразил Президиум ВАС РФ в п. 11 информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“», к неопределенному сроку не применяется критерий «не менее года». Таким образом, если стороны при заключении договора аренды не установили его срок или указали, что договор заключается на неопределенный срок, его не нужно регистрировать (Определение ВАС РФ от 26.09.2011 № ВАС-12066/11, постановление АС Западно-Сибирского округа от 21.01.2015 № Ф04-14267/2014 по делу № А27-19469/2013).
В тех же случаях, когда договор аренды недвижимого имущества заключен на срок более года, но еще не прошел государственную регистрацию, а стороны дополнительным соглашением сократили срок аренды, установив его менее года, вопрос о признании договора заключенным не так однозначен. По данному вопросу в судебной практике сформировались две позиции.
Одни суды считают, что когда в договор аренды недвижимого имущества, подлежащий регистрации, вносятся изменения, а срок его действия сокращается и становится менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации.
Такие выводы обосновываются тем, что Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) и нормы гражданского законодательства, регулирующие арендные отношения, не устанавливают сроки, в течение которых договор аренды подлежит регистрации, а также запрет на изменение сторонами условий договора в период, предшествующий этому (см., например, Определение ВАС РФ от 20.03.2013 № ВАС-2439/13 по делу № А09-849/2012).
Однако, по мнению других судов, дополнительное соглашение об изменении срока действия незарегистрированного договора аренды не должно учитываться при определении срока действия договора, поскольку в соответствии с требованиями п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимости должен быть составлен в форме единого документа, подписанного сторонами. В этом случае первоначальный договор со сроком действия более одного года может быть признан незаключенным как не прошедший государственную регистрацию (постановление ФАС Уральского округа от 23.03.2010 № Ф09-1742/10-С3 по делу № А50-23758/2009).
С учетом противоречивости судебной практики при сокращении срока договора аренды, подлежащего регистрации, но не прошедшего ее, лучше подписать новый договор.
Уведомить о расторжении договора аренды можно и за три года
Возможность одностороннего отказа в любое время от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, предусмотрена п. 2 ст. 610 ГК
РФ. В этом случае сторона, которая решила расторгнуть договор, обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца. Однако законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Так, более короткий срок уведомления об отказе от договора аренды — один месяц — установлен для органов государственной власти субъекта РФ, Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, предоставляющих в аренду земельные участки в рамках реализации Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».
Ограничений по максимально возможному периоду уведомления о предстоящем расторжении договора аренды законодательство не содержит. Кроме того, суды указывают на то, что направление арендодателем соответствующего уведомления в соответствии с положением ст. 153 ГК РФ представляет собой сделку, влекущую определенные правовые последствия, действие которых законом не ограничено во времени (постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.05.2012 по делу № А56-32259/2011).
Таким образом, договором можно предусмотреть возможность уведомления о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, более чем за год до такого расторжения.
Судебное решение
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.12.2014 № Ф05-15152/2014 по делу № А40-18946/14
Открытое акционерное общество обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о признании договора срочного пользования земельным участком в полосе отвода железной дороги расторгнутым и об обязании освободить земельный участок.
Свои требования истец обосновывал изменением существенных обстоятельств: на участке, переданном в пользование ООО, планировалось строительство в рамках реализации федеральной целевой программы. Кроме того, по мнению ОАО, ответчик нарушил условия договора срочного пользования: в торговом комплексе, который был размещен на земельном участке, отсутствовала книга отзывов, были выявлены нарушения правил торговли и продажи алкогольной продукции, в то время как наличие книги и соблюдение указанных правил были обозначены в договоре среди обязанностей ответчика.
Однако доводы ОАО суд не убедили. В удовлетворении исковых требований было отказано, поскольку, по мнению суда, реализация федеральной целевой программы не может рассматриваться как существенное изменение обстоятельств, допущенные ответчиком нарушения не носят неустранимый характер, а значит, не являются основаниями для досрочного расторжения договора.