Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с его собственником (п. 6ст. 32 Жилищного кодекса РФ).
Казалось бы, из приведенного положения следует, что цена может быть определена и предложена любой стороной сделки, а затем скорректирована в процессе переговоров. Однако это не так, что следует из ст. 8 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон).
Согласно названной норме при выкупе или ином предусмотренном законодательством изъятии имущества у собственников для государственных и муниципальных нужд проведение оценки является обязательным. При этом в качестве оценщиков должны выступать лица, деятельность которых является лицензируемой (ст. 4, 23 Закона).
Из содержания п. 7 ст. 32 ЖК РФ следует, что выкупная цена жилого помещения включает в себя его рыночную стоимость, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием, включая, в частности, убытки, которые он несет в связи с изменением места жительства.
Под оценочной понимается деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной и иной стоимости (ст. 3 Закона). Из приведенных норм следует, что в данном случае оценщики должны определить не только рыночную стоимость, но и выкупную цену.
Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Таким образом, выкупную цену жилья должны определять не стороны соглашения, а оценщики, которые при ее определении должны учесть, в частности, как местонахождение изымаемого дома, так и отдаленность приобретаемого жилого помещения от места работы собственника.
Если стороны не достигнут соглашения о размере выкупной цены (собственник будет не согласен с оценкой), спор разрешит суд, который может назначить повторную оценку дома с определением его выкупной цены.