Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд регулируется ст. 32 Жилищногокодекса РФ.
Согласно п. 1 названной статьи жилье может быть изъято у собственника путем выкупа. В то же время п. 8 этой же статьи предусматривает, что по соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен другое жилое помещение.
Из анализа приведенных положений следует, что возмещение за изымаемое жилье осуществляется, как правило, путем выкупа. Предоставление другого жилого помещения возможно только в случае, если на это согласны обе стороны: как собственник, так и государственный или муниципальный орган. Требовать возмещения только в натуре при отсутствии на то согласия соответствующего органа собственник не может.
По мнению автора, предусмотренный ст. 32 ЖК РФ порядок возмещения вряд ли соответствует положениям ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, устанавливающим, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно п. 6 и 7 ст. 32ЖК РФ выкупная цена жилого помещения определяется соглашением сторон и при ее определении в эту цену включается его рыночная стоимость, а также убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения. Казалось бы, все хорошо: собственник должен получить справедливое возмещение, которое позволит ему без проблем приобрести аналогичное жилье.
Однако жилое помещение как товар имеет свою специфику. Специалисты выделяют наряду с рыночной так называемую спекулятивную цену жилья, по которой и стремятся реализовать его продавцы. Именно с этой ценой и приходится сталкиваться потенциальным покупателям, особенно если речь идет о вторичном рынке. Следует также учитывать постоянный рост ценна жилье. Поэтому проблемы у переселяемых вполне могут возникнуть.
С учетом сказанного получение собственником за жилье денежных средств (а не аналогичного жилого помещения) не отвечает критериям предварительного и равноценного возмещения.
Чтобы свести риск к минимуму, собственник должен стремиться заключить такое соглашение, которое позволяло бы ему расстаться со своим жильем только тогда, когда другое жилое помещение будет найдено и с его владельцем будет заключен договор купли-продажи.
Если же поиски не приведут к положительным результатам, то собственник должен иметь возможность получить дополнительную сумму для реализации своего права на возмещение, закрепленное не только Жилищным кодексом, но и Конституцией.
Обратите внимание!
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании Жилищного кодекса РФ и других федеральных законов (п. 6 ст. 5 ЖК РФ). Среди таких правовых актов следует отметить Закон г. Москвы от 9 сентября 1998 г. № 21-73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» (действует в редакции от 22 декабря 2004 г.).
Согласно ст. 3 названного Закона возмещение (компенсация) собственнику, освобождающему жилое помещение, предоставляется по его выбору в денежной или натуральной форме. Поскольку данная норма расширяет жилищные права граждан по сравнению со ст. 32 Жилищного кодекса РФ и полностью соответствует конституционному принципу возмещения, в данном случае нельзя ставить вопрос о несоответствии в этой части московского законодательства федеральному.
Московский Закон также предусматривает, что при предоставлении собственнику в качестве натурального возмещения жилого помещения размером, превышающим освобождаемое, доплата с собственника не взимается. При этом количество комнат в предоставляемом жилье не должно превышать количество комнат в освобождаемом.
Собственники жилого помещения также имеют преимущественное право инвестирования в строительство нового строения на месте сносимого, в реконструкцию или капитальный ремонт с переустройством или перепланировкой строения, в котором расположены освобождаемые жилые помещения.
Жителям других регионов, столкнувшимся с обсуждаемой проблемой, следует прежде всего выяснить, не содержит ли местное законодательство аналогичных положений.