Арендодатель, видимо, основывает требования на ст. 622 Гражданского кодекса, которая гласит: если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. А если такая плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать возместить их.
Как оплачивать аренду
Формально вы возвратили помещение именно по акту приема-передачи в день, указанный в нем. Из этого можно сделать вывод, что период с момента истечения срока на освобождение помещения и до момента составления акта приема-передачи является периодом, за который арендатор должен заплатить.
Такая точка зрения подтверждается и судебно-арбитражной практикой.
Например, в деле, рассмотренном ФАС Поволжского округа (постановление от 04.03.2009 № А65-13833/2008, Определением ВАС РФ от 25.05.2009 № 6047/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), арендодатель подписал акт приема-передачи уже после того, как освободил помещение. Арендодатель потребовал внести плату по день составления акта. Арендатор не согласился, указав, что помещением не пользовался и не мог этого делать фактически, поскольку доступ в него арендодатель закрыл.
Суд занял сторону арендодателя. Он опирался на ст. 622 ГК РФ и условие договора о том, что арендатор обязуется освободить помещение в установленные договором сроки и передать его арендодателю по акту приема-передачи.
Должная степень заботливости и осмотрительности
В указанном деле был один интересный момент: суд дал понять арендатору, что после получения уведомления арендодателя об освобождении помещения он должен был известить того о своей готовности освободить помещение и передать его с оформлением акта.
Тем самым арендатор не проявил должной степени заботливости и осмотрительности и не принял все меры для надлежащего выполнения своего обязательства по договору аренды. В пункте 1 ст. 401 ГК РФ установлено, что лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины. При этом лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения. Арендатор же в данном случае не принял меры для надлежащего исполнения в части передачи помещения по акту приема-передачи.
Можно привести обратный пример, когда арендатор принял надлежащие меры и избежал оплаты арендных платежей за период, когда имуществом фактически не пользовался.
Ситуацию рассмотрел ФАС Северо-Кавказского округа (постановление от 26.06.2009 № А63-8134/2008-С1-4).
Суд установил, что имущество, переданное арендодателем арендатору на основании договора, выбыло из владения арендатора с момента расторжения договора и находилось в спорный период во владении третьего лица (предприятия). Поэтому арендатор имуществом не пользовался. При этом он обращался к третьему лицу с просьбой допустить представителей его и арендодателя на территорию для составления акта передачи имущества арендодателю, но предприятие ответило отказом.
Суд отметил, что по смыслу ст. 606 ГК РФ арендная плата является встречным предоставлением со стороны арендатора за возможность временно владеть и пользоваться (или временно пользоваться) арендованным имуществом.
При изложенных обстоятельствах с арендатора не может быть взыскана арендная плата за тот период, когда он был лишен возможности пользоваться имуществом. Более того, арендатор принял должные меры, но не смог исполнить обязанность по передаче имущества арендодателю путем составления акта приема-передачи.
Подведем итог. Если при освобождении арендуемого помещения арендатор не выразил арендодателю готовность передать помещение по акту приема-передачи, значит, арендатор не принял мер для надлежащего исполнения обязательства по договору аренды. Арендодатель в подобной ситуации вправе потребовать внесения арендной платы по дату подписания акта.