Серьезных проблем с регистрацией договора возникнуть не должно, а вот использовать участок сразу не получится — сначала надо будет изменить вид разрешенного использования.
Как указано в ст. 2 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (далее — Закон о ЛПХ), личное подсобное хозяйство — форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.
Таким образом, коммерческая организация, целью которой является извлечение прибыли, вести личное подсобное хозяйство не может. Однако закон не запрещает коммерческим организациям приобретать земельные участки с видом разрешенного использования «ЛПХ». Этот вывод подтверждается судебной практикой.
В одном деле (постановление АС Московского округа от 16.01.2015 № Ф05-15227/2014 по делу № А41-23652/14) ООО приобрело у физического лица земельный участок с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», категория земель — земли населенных пунктов. Компания участок по акту приняла, расчеты с продавцом произвела. Но обратившись в Росреестр за регистрацией прав, получила отказ. Свой отказ Росреестр мотивировал тем, что вид разрешенного использования земельного участка «для ведения личного подсобного хозяйства» не позволяет обществу обладать таким земельным участком, сославшись на положения Закона о ЛПХ. Тогда компания обратилась за оспариванием отказа Росреестра в суд.
Суды трех инстанций с позицией компании согласились. Они указали, что действующее законодательство не содержит запрета на отчуждение в собственность юридических лиц земельных участков с разрешенным видом землепользования «для ведения личного подсобного хозяйства». В силу п. 6 ст. 4 Закона о ЛПХ оборот земельных участков, предоставленных гражданам и (или) приобретенных ими для ведения личного подсобного хозяйства, осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Подпунктами 6, 7 ст. 27 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, не являются земельными участками, изъятыми из оборота либо ограниченными в обороте, следовательно, они могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Таким образом, юридические лица, приобретающие в собственность земельные участки с разрешенным видом землепользования «для личного подсобного хозяйства», вправе реализовать весь объем имущественных прав, за исключением тех, которые установлены Законом о ЛПХ для граждан или граждан и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства.
Аналогичную позицию высказал и ВАС РФ в решении от 11.03.2013 № ВАС-17640/12 «Об удовлетворении заявления о признании недействующими абзацев четыре и пять письма Министерства финансов Российской Федерации от 20.03.2012 № 03-05-04-02/25», отметив при этом, что правовой режим земельного участка при ведении личного подсобного хозяйства определен только для физических лиц. Использование же всего объема прав в отношении таких участков юридическими лицами Законом о ЛПХ не предусмотрено.
Иными словами, купить участок можно, зарегистрировать права на него тоже, а вот использовать его, не изменив вид разрешенного использования, нельзя (подробнее о смене вида разрешенного использования читайте в материале «Виды разрешенного использования земельного участка: можно ли поменять?», «ЭЖ», 2016, № 35).
Между тем в рассматриваемом случае ситуация осложняется еще и тем, что участок относится к землям сельхозназначения. Дело в том, что некоторые суды считают, что изменить вид разрешенного использования участка из земель сельхозназначения до перевода в другую категорию невозможно. Например, в одном деле (постановление АС Уральского округа от 10.03.2016 № Ф09-1412/16 по делу № А07-18948/2015) суд прямо указал, что до перевода земель сельхозназначения в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства гражданам и их объединениям.
Есть в практике и противоположные решения. Например, в одном деле (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2014 по делу № А02-954/2014) суды признали незаконным отказ главы сельского поселения в изменении вида разрешенного использования участка в частной собственности с «ведения личного подсобного хозяйства» на «ведение сельскохозяйственного производства».
И все же с учетом противоречивого подхода судов перед приобретением участка с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства» компании необходимо учитывать, что правомерно использовать его она сможет, только изменив вид разрешенного использования, что на практике может оказаться весьма непростой задачей.