Ответ на поставленный вопрос будет зависеть от того, являются ли работники — покупатели квартир взаимозависимыми лицами по отношению к своему работодателю — строительной компании. Расскажем подробнее.
Организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик — физическое лицо получил доходы, обязаны исчислить, удержать и уплатить НДФЛ в бюджет. Таково общее правило, установленное п. 1 ст. 226 НК РФ. При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Доходом для целей главы 23 НК РФ признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ).
Доходом налогоплательщика в виде материальной выгоды, в частности, является материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику (подп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ).
Признание лиц взаимозависимыми осуществляется в соответствии с положениями п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Так, работник и организация-работодатель являются взаимозависимыми в следующих случаях:
1) работник прямо и (или) косвенно участвует в такой организации и доля такого участия составляет более 25%;
2) работник имеет полномочия по назначению (избранию) единоличного исполнительного органа этой организации или по назначению (избранию) не менее 50% состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) этой организации;
3) работник осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа организации.
Факт того, что покупатели квартир — физические лица состоят в трудовых отношениях с организацией, сам по себе не может быть доказательством взаимозависимости, поскольку работники не имеют административных либо иных рычагов воздействия на работодателя в целях уменьшения цены приобретаемого жилья (постановление ФАС Московского округа от 04.07.2012 по делу № А40-47063/11-20-198).
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что у работника возникнут материальная выгода и, следовательно, облагаемый НДФЛ доход лишь при условии, что он и работодатель — продавец квартиры являются взаимозависимыми лицами на основании п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Налоговая база в отношении каждого работника при этом будет определяться как превышение рыночной цены квартиры над ценой фактической ее реализации (п. 3 ст. 212 НК РФ).
В ситуации, когда работник и организация взаимозависимыми лицами не являются, объекта налогообложения по НДФЛ не возникает, поскольку работает п. 1 ст. 105.3 НК РФ. Указанной нормой предусмотрено, что цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.