Чтобы понять, кто из вас прав и нужно ли что-либо возвращать, разберемся в механизме установления выкупной цены. Нормы Гражданского кодекса РФ по выкупу арендуемого имущества не определяют четко структуру платежей при этом виде аренды. Статья 624 ГК РФ закрепляет только непосредственную зависимость перехода арендованного имущества в собственность арендатора от факта внесения им всей обусловленной договором выкупной цены, а также предусматривает возможность сторон договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в счет выкупной цены при заключении дополнительного соглашения о выкупе к договору аренды. Остальное — на усмотрение сторон.
По сути, платежи при аренде с выкупом можно рассматривать как смешанные, включающие две составляющие: плату за саму аренду, то есть право временного владения и пользования имуществом, и плату за имущество, переходящее в собственность арендатора по договору купли-продажи (п. 3. ст. 609 ГК РФ). От четкого соотношения в договоре этих двух составляющих зависят последствия досрочного расторжения договора.
В любом случае при досрочном расторжении договора и возврате предмета аренды прекращается обязательство арендодателя по передаче имущества арендатору в собственность. Следовательно, у арендодателя больше нет оснований для удержания той части денежных средств, которые были уплачены арендатором в счет погашения выкупной цены предмета аренды.
Поскольку из вопроса неясно, какие именно платежи вносились арендатором, рассмотрим некоторые варианты установления в договоре выкупной цены и последствия расторжения.
Первый вариант: выкупная цена вносится параллельно с арендными платежами. Арендатор вправе выкупить имущество по истечении срока аренды или до его истечения. При выкупе имущества по истечении срока аренды выкупная цена составляет установленную в договоре сумму. При выкупе имущества до истечения срока аренды арендатор должен внести оставшиеся платежи в счет выкупной цены.
При досрочном расторжении такого договора арендодатель обязан вернуть стоимость осуществленных выкупных платежей (наличие задолженности по арендной плате со стороны арендатора в этом случае не имеет значения и может быть предметом отдельного иска к арендатору).
Если внесенную часть выкупных платежей не вернуть арендатору, эта сумма будет являться неосновательным обогащением арендодателя и арендатор вправе будет взыскать в судебном порядке не только эту сумму, но и проценты за пользование чужими денежными средствами за весь период ее удержания с момента расторжения договора.
Второй вариант: выкупная цена не зависит от арендных платежей. В течение всего срока действия договора в случае его окончания или прекращения арендатор вправе выкупить имущество по отдельно согласованной цене, указанной в договоре.
В случае досрочного расторжения такого договора арендодатель действительно не обязан что-либо возвращать, поскольку арендные платежи уплачены за фактическое пользование предметом аренды, а условие внесения выкупной цены наступает в зависимости от волеизъявления каждой из сторон — арендодателя-продавца и/или арендатора-покупателя, поскольку передача в собственность арендуемого имущества происходит по правилам купли-продажи.
Третий вариант: выкупная цена равна сумме арендных платежей. В выкупную стоимость арендуемого имущества входит стоимость произведенных арендатором арендных платежей за весь срок аренды по договору.
При досрочном расторжении такого договора арендатор не приобретает право собственности на объект аренды, он должен быть возвращен арендодателю, но сторонам надлежит дополнительно определить, какую часть из внесенных платежей они считают арендными, а какую — выкупными. Такая ситуация может сложиться при заключении, например, договора аренды техники на длительный срок, когда к концу срока аренды ее остаточная стоимость практически приближается к нулевой. При исполнении условий договора в полном объеме проблем не возникает, а при досрочном расторжении появляется необходимость пересмотреть порядок распределения платежей. Если стороны не договорятся, спор разрешит суд.
Подобное дело рассмотрел Президиум ВАС РФ (постановление от 18.05.2010 № 1729/10) и признал необоснованной позицию нижестоящих судов о том, что при возврате предмета лизинга в связи с расторжением договора лизингодатель не вправе требовать возврата той части лизинговых платежей, которой погашалась выкупная цена предмета лизинга. Аналогичная позиция приведена и в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 № 17389/10.