Общество имеет право оформить земельный участок, на котором расположено принадлежащее ему здание. Это право закреплено в ст. 36 Земельного кодекса и является исключительным: никто кроме собственника строения не может приватизировать участок, на котором строение расположено (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Идем за схемой
У общества нет документов на землю. Поэтому вопрос, в каких границах и какой площади будет предоставлен участок под зданием, находится в компетенции администрации муниципального образования. В случае, когда не осуществлен государственный кадастровый учет участка или в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) отсутствуют сведения о нем, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица в месячный срок со дня поступления указанного заявления или обращения должен утвердить и выдать заявителю схему расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Такой порядок установлен в п. 7 ст. 36 Земельного кодекса. Границы участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, красных линий, границ смежных участков (абз. 2 ч. 7 ст. 36 ЗК РФ).
Есть и другой путь. Как уже было сказано, ч. 7 ст. 36 ЗК РФ обязывает администрацию согласовать и выдать схему расположения участка на кадастровом плане территории в месячный срок, но не обязывает эту схему изготовить. И вы можете обратиться в землеустроительную организацию с просьбой изготовить схему (с учетом красных линий и границ смежных землепользователей). Сведения о смежниках содержатся в кадастровом плане территории, который предоставляется любому заинтересованному лицу в территориальном отделе Росреестра, и являются общедоступными (ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 27.02.2010 № 75 «Об становлении порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости» для получения кадастрового плана нужно подать заявление и представить документы, подтверждающие личность и полномочия заявителя, и оплаченную квитанцию за предоставление сведений ГКН.
Получаем межевой план и кадастровый паспорт
С полученной из администрации муниципалитета схемой нужно обратиться к любому кадастровому инженеру. Он изготовит межевой план участка с учетом границ и площади, указанной в схеме. После получения межевого плана Росреест поставит земельный участок на кадастровый учет (ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ). Заявителем может быть как общество, так и кадастровый инженер. В результате орган кадастрового учета выдаст кадастровый паспорт земельного участка с отображением его границ и площади.
Оформляем права
После получения кадастрового паспорта нужно будет вновь обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок (п. 5 ст. 36 ЗК РФ). К заявлению необходимо приложить документы, предусмотренные приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок». Это, в частности, выписка из ЕГРЮЛ, кадастровый паспорт земельного участка, выписка о правах на строение из ЕГРП. Поскольку земельный участок не оформлен в чью либо собственность, следует приложить уведомление об отсутствии сведений в ЕГРП на него. Эти сведения предоставляются любому лицу и являются общедоступными (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе принимается в месячный срок со дня поступления заявления (п. 6 ст. 36 ЗК РФ). Если решение положительное, у муниципалитета есть месяц на то, чтобы подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его вам с предложением о заключении соответствующего договора. Если площадь и границы, согласованные и утвержденные администрацией, общество не устроят, решение муниципалитета можно оспорить в суде, доказывая, например, что выделенной земли недостаточно для эксплуатации здания.