Положения Гражданского кодекса не предоставляют арендатору право немотивированно отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок. То есть в данном случае, перестав вносить арендную плату по действующему договору, компания нарушила законодательство и арендодатель справедливо реализовал возможность защиты своих нарушенных прав, обратившись в суд. Вместе с тем нарушил законодательство и сам арендодатель, потребовав от компании вносить арендную плату в размере, не закрепленном договором. Посмотрим, в чем арендодатель нарушил закон и договор и как компания может защитить свои права.
Срочный договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендатора при наличии оснований, предусмотренных п. 2 ст. 450, ст. 451 и 620 ГК РФ. К данной ситуации может быть применен п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Согласно данной норме договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение, в результате которого одна из сторон в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Одностороннее повышение арендодателем арендной платы может быть признано существенным нарушением договора в зависимости от конкретных обстоятельств. В частности, от того, было ли повышение значительным, как часто оно производилось, чем обосновано.
Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В силу ст. 310 и п. 1 ст. 450 ГК РФ в случаях, когда иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором, изменить договор можно только по соглашению сторон. Одностороннее изменение условий обязательства не допускается.
В гражданском законодательстве не предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке повысить арендную плату. В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Президиум ВАС РФ разъяснил, что условие договора, касающееся твердого размера арендной платы либо порядка ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным (п. 11 информационного письма от 11.01.2002 № 66, далее — информационное письмо № 66).
Из сказанного следует, что в случае с компанией арендодатель не имел права в одностороннем порядке повышать арендную плату, поскольку это не предусмотрено договором аренды и недопустимо в силу приведенных положений ГК РФ. Плату можно было увеличить исключительно по соглашению сторон и не чаще чем раз в год.
Отметим, что даже если компания вносила определенное время арендную плату в увеличенном размере, это не свидетельствует о том, что она своими конклюдентными действиями (п. 3 ст. 438 и п. 3 ст. 434 ГК РФ) акцептовала письменную оферту арендодателя в виде уведомления об увеличении платы или счета. Иными словами, такие действия сторон договора не могут быть квалифицированы в качестве письменного соглашения об изменении условия договора о размере арендной платы (п. 1 ст. 452 и п. 1 ст. 651 ГК РФ). Данная позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.07.2011 № 1756/11 (размещено на сайте ВАС РФ 24 августа 2011 г.).
Более того, поскольку договор аренды помещения заключен на семь лет, он подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В связи с этим соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем госрегистрации, также подлежит обязательной госрегистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого этим договором (п. 9 информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“», постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.2006 по делу № А12-2026/06-С40).
Итак, факт нарушения арендодателем условий договора налицо. Осталось выяснить, признается ли указанное нарушение существенным. Как уже отмечалось выше, это зависит от степени увеличения размера арендной платы и многих других факторов. Суды отмечают, что по смыслу ст. 450 ГК РФ решение вопроса о характере нарушения договора относится к судейскому усмотрению. Суд оценивает, является ли нарушение существенным, исходя из обстоятельств каждого конкретного дела (п. 28 информационного письма № 66, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.06.2005 № А82-5359/2004-1).
По нашему мнению, в данном случае нарушение условий договора арендодателем является существенным. Прогнозировать, какое решение примет суд, сложно. Судебной практики по разрешению аналогичных споров нам выявить не удалось. В пункте 28 информационного письма № 66 сказано, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Полагаем, что если нарушение условий договора по внесению платы арендатором судом может быть признано существенным, то и нарушение условий об арендной плате арендодателем тоже может быть признано судом существенным. В рассматриваемом случае, как уже говорилось, решение суда будет зависеть от многих факторов.
В заключение отметим, что в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ компания вправе подать в суд иск с требованием о расторжении договора аренды помещения только после того, как будет соблюден досудебный порядок разрешения спора. То есть сначала нужно обратиться к арендодателю с предложением расторгнуть договор. Если он откажет или не даст ответа в оговоренный в предложении срок (по умолчанию 30 дней), можно подавать исковое заявление в арбитражный суд.