Последующая приватизация арендуемого муниципального помещения не является основанием для освобождения от задолженности по арендным платежам (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2010 по делу № А82-4253/2008-35).
Организация взяла в аренду нежилые муниципальные помещения и вскоре их приватизировала. Был заключен договор купли-продажи с муниципалитетом, организация-покупатель перечислила выкупную стоимость помещений, которые были переданы ей по акту приема-передачи.
За время аренды накопилась некоторая задолженность по арендным платежам. Чтобы взыскать ее, комитет по управлению муниципальным имуществом обратился в суд.
Бывший арендодатель в суде заявил, что он ничего муниципалитету не должен, поскольку, по его мнению, договор купли-продажи, заключенный в ходе приватизации помещений, не что иное, как новация.
Между тем суд не нашел в возникшей ситуации признаков новации.
В соответствии с п. 1 ст. 414 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
Иными словами, из соглашения должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством, а это влечет для них правовые последствия, в частности невозможность требовать исполнения первоначального обязательства.
Договор купли-продажи нежилых помещений не предусматривал замену первоначального арендного обязательства иным обязательством, в связи с чем суд пришел к выводу, что договор купли-продажи не может быть квалифицирован как соглашение о новации. Одним из доказательств этого факта является то, что муниципалитет направил арендатору уведомление о прекращении договора аренды (вместе с требованием о погашении задолженности по арендным платежам) после подписания акта приема-передачи помещений по договору купли-продажи. Таким образом, арендное обязательство сохранялось наряду с новым.
Итак, если указать в договоре купли-продажи (а это правило действует не только в отношении приватизации, но и в отношении иных любых оснований приобретения права собственности на арендуемое имущество) на прекращение всех арендных обязательств, арендодатель лишится возможности взыскать помимо выкупной стоимости предмета аренды задолженность по арендным платежам.