При изменении законодательства, определяющего предельный размер арендной платы за землю, следует корректировать и действующий договор аренды. Новый размер платы применяется со дня вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 №12404/09).
До недавнего времени у судов не было единой позиции по вопросу изменения договора аренды земельного участка при изменении законодательства, определяющего предельный размер арендной платы. Споры связаны со ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ), устанавливающей предельные размеры арендной платы за предоставленные участки. В эту статью Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ внесены изменения, понижающие упомянутые предельные размеры до 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Одни суды считали, что речь идет о специальной льготе, установленной для сдерживания роста цен на продукцию и услуги субъектов естественных монополий, поскольку арендные платежи влияют на размер тарифов на электро- и теплоэнергию. Эта льгота распространяется на всех арендаторов, а не только на тех, чье право аренды возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (постановления ФАС Северо-Западного округа от 10.01.2008 № А42-6649/2006, Дальневосточного округа от 26.04.2008 № Ф03-А37/08-1/1172, от 05.11.2008 № Ф03-4372/2008 и Западно-Сибирского округа от 29.04.2008 № Ф04-2588/2008).Другие суды утверждали, что нормы ст. 3 Закона № 137-ФЗ распространяются только на те участки, право аренды которых возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
Так, в суд обратилось общество с иском к комитету земельных и имущественных отношений о внесении изменений в договор аренды в части уменьшения арендной платы на основании новой редакции ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
По договору аренды ставка арендной платы за участок — 5% его кадастровой стоимости — могла пересматриваться при изменении законодательства и нормативных актов, устанавливающих размер такой платы. На основании новой редакции ст. 3 Закона № 137-ФЗ общество предложило изменить условия договора, снизив ставку до 2% кадастровой стоимости участка. Комитет отказал.
Общество обратилось в суд. Но он занял сторону комитета. Аргумент: исчисление размера арендной платы по правилам п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ из расчета 2% кадастровой стоимости арендуемого участка возможно лишь при условии переоформления участка, находящегося у субъекта на праве постоянного (бессрочного) пользования, на право аренды. Истец не представил доказательств, что до заключения договора аренды участок принадлежал ему на праве постоянного (бессрочного) пользования. Поэтому нет и оснований требовать внесения изменений в договор в части размера арендной платы согласно положениям, введенным Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ.
Этот вывод поддержал и суд кассационной инстанции. Суды не приняли во внимание положение договора аренды, в соответствии с которым арендная плата за землю может пересматриваться при изменении действующего законодательства и нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы.
ВАС РФ с мнением судов не согласился и вынес решение в пользу общества, обязав комитет внести в договор аренды изменения, устанавливающие ставку арендной платы за используемый участок в размере 2% его кадастровой стоимости.
Арбитры отметили, что в ст. 3 Закона № 137-ФЗ оговорен только срок для переоформления прав, но не предусмотрены ограничения по применению нормы о размере арендной платы. Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Иными словами, независимо от закрепленного в договоре механизма изменения арендной платы новый ее размер применяется с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 422 и 424 ГК РФ.