Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты, непригодные к дальнейшей эксплуатации, могут быть приватизированы только после восстановления этих объектов (постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 № 6811/09).
Земельное законодательство предоставляет собственникам зданий, строений, сооружений право на приобретение земли, находящейся под ними, в собственность (ст. 36 Земельного кодекса РФ). Но если объект недвижимости частично разрушен и непригоден к эксплуатации, собственники не всегда могут реализовать это право и вынуждены обращаться за защитой в суд.
Так, организация подала иск в суд о признании незаконным отказа Департамента земельных ресурсов и землеустройства в предоставлении в собственность земельного участка, на котором находятся разрушенные объекты недвижимости. Департамент мотивировал свой отказ тем, что земельное законодательство не предоставляет собственникам объектов, разрушенных в результате физического износа, исключительное право на приобретение в собственность земельных участков, занятых ими, и рассматривать вопрос о предоставлении в собственность земельных участков можно будет только после проведения строительных (восстановительных) работ и сдачи объектов в эксплуатацию.
Суды первой и кассационной инстанций удовлетворили требования истца, исходя из того, что организация является собственником объектов недвижимости, расположенных на рассматриваемом земельном участке, и потому обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность. Объекты, разрушенные в результате физического износа, судьи признали объектами гражданского оборота с распространением на них правового режима недвижимого имущества.
Рассматривая это дело в порядке надзора, Президиум Высшего арбитражного суда РФ отметил, что такой вывод основан на неправильном толковании земельного законодательства.
Из системного толкования ст. 35 и 36 Земельного кодекса РФ следует, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.
Вместе с тем при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий или ветхости, права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления.
Таким образом, только после восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным в п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Данным выводом Президиум ВАС РФ поставил точку в решении вопроса относительно приватизации земельного участка собственником находящегося на нем разрушенного объекта недвижимого имущества. Ранее многие суды признавали за собственником объекта недвижимости право приватизации земельного участка независимо от физического состояния этого объекта (постановления ФАС Дальневосточного округа от 11.12.2008 № Ф03-5616/2008, от 11.12.2008 № Ф03-5637/2008 и Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2009 № 05АП-2640/2008).
Теперь суды будут принимать во внимание состояние объекта и его пригодность для дальнейшей эксплуатации.