По сути, нацпроекты — это всего лишь программы развития отраслей, куда правительство собирается приложить дополнительные усилия. И формирование рынка доступного жилья здесь не исключение, так как на сегодняшний день в России существует слишком много препятствий на пути к заветным метрам.
Основными игроками на рынке жилья являются застройщики (девелоперы), покупатели, инвесторы и государство, законодательно регулирующее принципы их взаимодействия.
Строительный бизнес в нашей стране — один из самых прибыльных. Используя дешевую гастарбайтерскую рабочую силу и имея договоренности с властями, проводящими земельные аукционы, можно серьезно экономить на расходах. Но парадокс в том, что при снижении себестоимости квадратного метра застройки продажные цены на него продолжают расти.
В чем, спросите вы, дело?
А в том, что никто, кроме покупателей, не заинтересован в их снижении.
Действительно, государство в лице муниципальной власти имеет свою часть доходов от новостроек, строители получают внушительную маржу, а инвесторы (банки) — комиссию, то есть процент от конечной стоимости недвижимости. Да, еще забыли про страховые компании, без которых банки просто не работают. Так что чем выше цена за метр, тем выгоднее весь сопутствующий бизнес.
Но Президент поставил цель: жилье должно стать доступным для большинства россиян.
Правильно, повышать заработную плату бюджетникам в десятки раз никто не собирается (да и у остальных денег тоже не густо). Поэтому решать подобную задачу придется девелоперам путем снижения себестоимости, рентабельности привлеченных средств и наращивания объемов строительства.
Допустим, себестоимость снижать все уже научились, об этом даже говорить не хочется. А вот как быть с дешевыми инвестициями, где их взять? Здесь можно пойти различными путями.
В России существует многолетний опыт, когда застройщики брали деньги у будущих собственников квартир, что называется, без посредников и лишних комиссионных расходов для себя и каких-либо обязательств перед покупателями. В итоге мы имеем кучу обманутых дольщиков, с одной стороны, и строительные пирамиды с оборотом в миллиарды долларов — с другой.
Законодателям ничего не оставалось делать, как внести в прошлом году драконовские поправки в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Они установили принудительное поручительство банков, предоставивших кредит под залог застройщику, по его обязательствам перед участниками долевого строительства, то есть фактически «припаяли» солидарную ответственность перед дольщиками, а строителям пригрозили непомерными штрафами и пенями в случае невыполнения условий договора.
Изменения девелоперам не понравились, да и банки стали меньше участвовать в инвестпроектах с недвижимостью. Таким образом, схема работы дольщик — застройщик, по мнению экспертов, себя не оправдала.
В последнее время стала активно развиваться ипотека, но ее доступность также оставляет желать лучшего. Кредиты банки выдают под 13—15% годовых, и навряд ли в ближайшем будущем процент снизится (ставка рефинансирования не может быть ниже инфляции). Теперь представьте, что средняя квартира в областном центре стоит 50 тыс. дол., кредит взяли на 15 лет, то есть ежегодные выплаты составят 3333 дол. (277-дол. в месяц), а с процентами это будет соответственно 3833 дол. (318).
Прямо скажем, не каждый бюджетник с зарплатой 300 дол. сможет себе позволить такой кредит.
Хотя во всем мире жилье приобретается именно с помощью ипотечного кредитования, вот только проценты там гораздо ниже (3—6%) и доходы населения существенно больше (от 1 тыс. евро).
Сейчас прорабатывается еще один подход к консолидации дешевых инвестиций для строительства.
Первый заместитель председателя правления Сбербанка Алла Алешкина предлагает изменить схему дольщик — застройщик на дольщик — банк — застройщик. Для покупателей схожесть с ипотекой понятна (первоначальный взнос плюс комиссионный процент), но это позволит решить проблему гарантирования вкладов и вновь предоставить инвестиционные ресурсы застройщикам, естественно, при условии контроля за их использованием.
Кроме того, не исключается возможность участия государства в субсидировании процентных ставок. И тогда, возможно уже в самом ближайшем будущем, россияне смогут приобрести квартиру в новостройке через доступный банковский кредит (без залога недвижимости).