Факт заключения договора купли-продажи и внесение обусловленной договором платы не могут свидетельствовать о возникновении у покупателя права собственности на здание, если это право не зарегистрировано в едином государственном реестре (постановление Президиума ВАС РФ от 24.11.2009 № 10602/09).
Сделки с недвижимостью не всегда проходят гладко. И на этапе регистрации прав на имущество покупателя могут поджидать неприятные сюрпризы. Один из них недавно исследовал Президиум ВАС РФ.
В суд обратилась организация с иском о признании за ней права собственности на недвижимое имущество, которое было приобретено по договору купли-продажи у региональной общественной организации. Со стороны продавца договор заключал представитель общественной организации, действовавший по доверенности, выданной ее единоличным исполнительным органом. Но решение общего собрания участников общественной организации, которым был избран ее единоличный исполнительный орган, было впоследствии признано в судебном порядке недействительным. На этом основании Управление Федеральной регистрационной службы отказало в госрегистрации перехода права собственности на здание к покупателю.
Суды всех инстанций поддержали требования организации и признали за ней право собственности на приобретенное здание. Они исходили из того, что в соответствии со ст. 53 ГК РФ юридическое лицо действует через свои органы, образование и действие которых определяется законом и учредительными документами юрлица. Законодательство о юридических лицах связывает возникновение прав и обязанностей единоличного исполнительного органа с решением уполномоченного органа управления данного юрлица, которое оформляется протоколом общего собрания участников или решением единственного участника. Таким образом, признание судом недействительным решения общего собрания участников об избрании единоличного исполнительного органа не является основанием для признания недействительными сделок, совершенных указанным органом до вступления соответствующего решения суда в силу. Следовательно, факт заключения договора купли-продажи и уплаты покупной цены считается достаточным правовым основанием для признания за покупателем права собственности на здание в силу ст. 218 ГК РФ.
По мнению ВАС РФ, суды не учли следующее. Действительно, по общему правилу право собственности на имущество, которым владеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении данного имущества (ст. 218 ГК РФ). Но в случае, когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает только с момента такой регистрации (ст. 223 ГК РФ). Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госрегистрации в едином государственном реестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Хотя договор купли-продажи здания и был заключен между истцом и ответчиком и истец даже уплатил ответчику предусмотренную договором купли-продажи стоимость здания, право собственности на него не возникло, поскольку не были соблюдены установленные законом правила о госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Обратившись в суд с иском о признании права собственности на здание, истец по сути просил признать за ним право, отсутствующее у него на момент предъявления иска, и у суда не было оснований для его удовлетворения.
Таким образом, заключая договор купли-продажи недвижимости, нужно не только очень тщательно проверять полномочия лиц, подписывающих его, но и оценивать вероятность признания этих полномочий недействительными из-за конфликтных ситуаций внутри организации-контрагента.