Ипотечным должникам предлагают побиться об перезаклад

Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) объявило о том, что продлевает программу помощи ипотечным должникам, которые из-за финансового кризиса лишились возможности оплачивать кредит за квартиру и не успели восстановить свое благополучие за год уходящий. Теперь у них появится еще как минимум год на поправку своих дел.

В России насчитывается примерно 60 000 ипотечных кредитов, которые можно отнести к категории проблемных. Такие данные привел глава АРИЖК Андрей Языков. Правда, в оценке общей суммы таких кредитов АРИЖК расходится с Центральным банком. В агентстве ее оценивают в 90 млрд руб., а в ЦБ РФ — «всего» в 28 млрд. А. Языков пояснил более чем трехкратное расхождение в цифрах так: оценка ЦБ РФ основывается на РСБУ, в которых просроченной считается только сумма собственно невыплаченного взноса, а АРИЖК относит к просроченной задолженности еще и тело кредита.

Трудный контингент

По оценкам АРИЖК, ситуация с несостоятельными должниками в ближайшее время не улучшится. Финансовое состояние значительной части населения за последний год не только не поправилось, но и, напротив, существенно ухудшилось. Средний размер свободных средств российской семьи (а именно из этих денег обычно выделяются взносы и кредитные платежи) сократился примерно в три раза: с 31 000 до 11 000 руб.

Не случайно, по словам А. Языкова, сейчас больше половины (около 55%) людей, столкнувшихся с проблемами выплаты ипотеки, попросту скрываются от кредиторов.

«Кризисные явления в России негативно отражаются на всех участниках ипотечного рынка. В настоящий момент говорить о полноценном восстановлении платежеспособности ипотечных заемщиков, особенно в моногородах, преждевременно. По оценкам экспертов, антикризисные меры на рынке труда, реализуемые в 2009 г., отодвигают многие проблемы с безработицей и снижением заработной платы на 2010 г. Таким образом, следует ожидать дальнейшего увеличения доли заемщиков, у которых частично или полностью потеряна платежеспособность, при этом большая часть из них не восстановится до окончания 2009 г. Именно поэтому преждевременно выходить из стимулирующих антикризисных пакетов — это может спровоцировать вторую волну кризиса и дефолтов ипотечных заемщиков» — такое заявление делает АРИЖК.

Первая программа

В начале 2010 г. закончится период помощи заемщикам в виде первичной реструктуризации ипотечных кредитов. Напомним, что в декабре 2008 г. правительство посредством специально созданного АРИЖК запустило программу помощи обладателям ипотеки, которые лишились возможности ее оплачивать. За прошедшее время программа охватила более 30 000 заемщиков. Впрочем, общее количество обладателей кредитов на жилье во много раз больше — порядка 800 000. Другое дело, что большинство из них находит способы, чтобы продолжать выплачивать долг без помощи АРИЖК.

Запущенная программа предоставляет участникам отсрочку по платежам на 12 месяцев. За это время должник обязан поправить свое материальное положение, а до тех пор ежемесячный взнос в банк за него делает государство. Однако именно здесь и возникла проблема. По окончании льготного срока клиент должен внушительную сумму не только банку (а как известно, за один год ипотечный кредит заметно не уменьшается), но и АРИЖК — те самые деньги, которые агентство вносило целый год вместо клиента. На время льготного периода нагрузка на должника снижается в среднем в 20 раз, оценили в АРИЖК. Однако позже она не только восстанавливается в прежнем объеме, но и повышается примерно на 15,4%, а для кредитов, которые имеют небольшой срок до погашения, может возрасти до 40%.

Государство сделало вывод: бремя должников легче не станет. «При условии, что некоторая часть ипотечных заемщиков до конца 2009 г. не сможет вернуться к своим прежним доходам, продление периода помощи без изменения условий погашения кредита нецелесообразно, так как это приведет к еще большему увеличению нагрузки на заемщика после окончания периода помощи. Это означает, что банки значительно увеличат объем взысканий по тем кредитам, по которым заемщики не смогут обслуживать долг с учетом возросшей нагрузки», — говорит агентство в своем официальном сообщении. Поэтому было решено дать ряд новых послаблений.

Второй срок

Как бы там ни было, а программа помощи будет продлена на 2010 г. Кроме того, АРИЖК сможет следить за тем, чтобы бремя заемщика по окончании льготного периода не превышало 15%, а в перспективе стало ниже.

Для тех, кто по-прежнему по независящим от них причинам не может выплачивать ипотечный кредит, агентство запускает вторичную реструктуризацию.

Воспользоваться программой смогут далеко не все. Право на нее получат только те заемщики, чей кредит уже был реструктурирован самими банками или по программе АРИЖК. Агентство тоже будет предъявлять ряд дополнительных требований к заемщикам. В первую очередь помощь будет оказываться наиболее социально незащищенным должникам — жителям моногородов, а также семьям с детьми, семьям, в составе которых есть инвалиды или ветераны ВОВ.

Помимо этого, как и в случае с первой закладной, купленное в ипотеку жилье у заемщика должно быть единственным и не должно относиться к элитной категории. Закладные такого заемщика АРИЖК планирует выкупать у банков. Самому задолжнику предоставят возможность продлить период помощи для дальнейшего поиска работы и восстановления платежеспособности. Не исключено и применение таких механизмов снижения платежной нагрузки, как увеличение срока ипотечного кредита, а в отдельных случаях — изменение процентной ставки, говорят в АРИЖК. Впрочем, подобные механизмы агентству только предстоит детально разработать.

Третий уровень

Помощь так называемого третьего уровня будет заключаться в выкупе АРИЖК жилого помещения, по которому судом принято решение об обращении взыскания. После выкупа такие квартиры (или дома) агентство будет передавать за плату в собственность местных муниципалитетов. При этом за должником сохранится право жить в этой квартире до тех пор, пока местные власти не предложат ему альтернативу. Таким образом, изгнанным на улицу неплательщик не окажется. А после предоставления муниципалитетом жилья из соответствующего фонда бывший собственник обязан съехать из теперь уже бывшей своей квартиры. Зато и долг перед банком и государством будет считаться полностью погашенным.

Но доступ к такой поддержке получат лишь те должники, которые не только отвечают требованиям первых двух уровней, но и в отношении которых уже принято судебное решение об обращении взыскания на жилье — предмет ипотеки.

Беглый анализ планов

АРИЖК показывает, что кризис заставил государственные структуры срочно искать способ соблюдать Конституцию РФ, в которой записано право граждан на жилье. До кризиса еще можно было как-то улаживать отношения с отдельными неплательщиками. Но появилась угроза, что в один прекрасный день десятки тысяч заемщиков будут должны по прежним правилам освободить неоплаченное жилье и отбыть в неизвестность. Причем если такая кошмарная для власти ситуация случится, то скорее всего где-нибудь в моногородах. То есть 10 000 или 30 000 невезучих квартирообладателей не будут, так сказать, «размазаны» по всей стране, но окажутся в одном местечке, где вполне могут найтись провокаторы, которые сподвигнут их на демонстрации протеста. А таких демонстраций власть не любит. Вот и создается АРИЖК трехступенчатая система страховки от них. В крайнем случае лучше заставить местные власти дать народу квартиры (меньшей, конечно, площади, чем потерянные за долги), чем ждать социальных волнений.

Расчет, видимо, прост: все должны быть довольны. Банки получат деньги от АРИЖК, заемщики — гарантии, что не надо спешить жить на помойке, муниципалитеты — квартиры (хотя тут будут споры по ценам выкупа).

Дело недешевое. Начиная с нынешнего ноября и по февраль 2010 г. АРИЖК собирается запускать пилотные проекты, чтобы определить критерии, при соблюдении которых ипотечный заемщик может рассчитывать на поддержку государства. На «пилоты» выделят 2,5 млрд руб.

Федеральный округ	В рублях				В валюте
	Количество	Объем, млн руб.	Средневзвешенный срок кредитования, мес.	Средневзвешенная ставка, %	Количество	Объем, млн руб.	Средневзвешенный срок кредитования, мес.	Средневзвешенная ставка, %
Центральный	15 993	21335,4	184,4	14,8	682	4259,8	139,6	13,0
Северо-Западный	8067	10272,2	198,4	14,5	166	644,8	110,6	13,3
Южный	7382	7824,6	204,3	14,7	37	142,5	159,4	13,6
Приволжский	17 937	17068,2	201,9	14,4	83	224,6	187,8	12,0
Уральский	9377	11505,5	208,9	14,6	202	113,8	159,5	12,7
Сибирский	14 213	14070,3	203,9	14,4	32	107,2	135,1	13,9
Дальневосточный	3175	3896,5	186,4	14,7	19	77,5	96,7	13,3
Российская Федерация	76 144	85972,7	197,9	14,6	1221	5570,2	138,4	13,1

* По состоянию на 1 октября 2009 г.

Источник: Банк России