В январе 2008 г. я приобрела однокомнатную квартиру за 2 млн руб. Сейчас квартиры подешевели. Могу ли я продать эту квартиру и купить с доплатой двухкомнатную, не дожидаясь истечения трех лет с момента покупки? Получу ли я всю сумму причитающегося мне имущественного вычета? Нужно ли будет платить налог, если квартира находится в собственности менее трех лет, а стоимость при продаже будет меньше, чем при приобретении?
Г. Прохорова
Доходы, которые получены от реализации недвижимого имущества, принадлежащего физическому лицу и находящегося в Российской Федерации, облагаются НДФЛ по ставке 13% (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ и ст. 224 НК РФ).
При определении доходов, облагаемых по ставке 13%, налоговая база исчисляется как денежное выражение доходов, уменьшенное на сумму предусмотренных налоговым законодательством соответствующих налоговых вычетов (п. 3 ст. 210 НК РФ).
В подпункте 1 п. 1 ст. 220 НК РФ установлено право налогоплательщика-продавца на имущественный налоговый вычет в сумме, полученной им от продажи квартиры, находившейся в его собственности менее трех лет, но не превышающей 1 млн руб.
При продаже жилья, находившегося в собственности физического лица три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в полной сумме, полученной по договору купли-продажи.
Обратите внимание, что у налогоплательщика есть право вместо применения имущественного налогового вычета уменьшить сумму облагаемых доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов, но не более суммы дохода, полученного от продажи имущества.
Иначе говоря, при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, физическое лицо может уменьшить полученный доход на сумму, за которую квартира была приобретена, но не более суммы, за которую она продана. В данном случае обязательным условием является наличие надлежащим образом оформленных документов, подтверждающих фактически произведенные расходы, связанные с приобретением квартиры.
Таким образом, если доход от продажи квартиры будет меньше, чем расходы на ее покупку, сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, будет равна нулю.
Если же документы, подтверждающие несение расходов, не сохранились, то в рассматриваемой ситуации максимальная сумма вычета составит 1 млн руб. Если доход от продажи квартиры превысит 1 млн руб., с разницы между этими суммами необходимо будет уплатить налог.
Напомним, что независимо от наличия (отсутствия) суммы налога к уплате в бюджет вы должны не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (календарным годом), в котором был получен доход от продажи имущества, представить в налоговую инспекцию по месту своего учета налоговую декларацию (п. 2 ст. 228 и п. 1 ст. 229 НК РФ).
Теперь о получении всей суммы имущественного вычета, связанного с приобретением квартиры (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Если вы заявили право на вычет, но он не был получен в полном объеме на момент продажи квартиры, вы не теряете право использовать остаток вычета в связи с продажей квартиры.
Как отмечает финансовое ведомство, возможность использования имущественного вычета не зависит от нахождения недвижимости в собственности в дальнейшем, а связана лишь с фактом несения расходов на приобретение жилья.
Кроме того, вы не теряете указанного права при продаже квартиры до того момента, как заявили о своем праве на вычет (письма Минфина России от 26.12.2008 № 03-04-05-01/481 (п. 1), от 18.02.2009 № 03-04-05-01/66 (п. 2), ФНС России от 25.03.2008 № 04-2-02/1052@).
Итак, факт продажи квартиры не влияет на сумму причитающегося вам имущественного вычета, предусмотренного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Обратите внимание, что повторно воспользоваться вычетом при приобретении другого жилья вы не сможете. Это следует из абз. 20 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (см. также письма Минфина России от 26.11.2007 № 03-04-05-01/378, от 23.01.2009 № 03-04-05-01/79, ФНС России от 18.04.2006 № 04-2-02/301@, УФНС России по г. Москве от 15.10.2008 № 28-10/ 096942@, от 23.01.2009 № 18-14/4/005058).