Я купила часть дома в общей долевой собственности. В результате реального раздела домовладения на основании проведенной строительно-технической экспертизы по решению суда мне была выделена часть жилого дома общей площадью объекта 97,2 кв. м, в которую вошли пять холодных пристроек, терраса, кухня и жилая комната.
Согласно техпаспорту, изготовленному впоследствии филиалом учреждения БТИ, в выданном свидетельстве о государственной регистрации права значилось, что площадь всех частей здания – 97,2 кв. м; общая площадь жилого помещения – 29,4 кв. м (в том числе жилая (комната) – 25,4 кв. м и подсобная (кухня) – 4,0 кв. м), площадь помещений вспомогательного использования – 67,8 кв. м. В экспликации к поэтажному плану два коридора, прихожая, кладовая и холодная комната названы холодными пристройками, которые не упоминаются в ст. 15 ЖК РФ. Согласно данной экспликации площадь террасы составляет всего 3,4 кв. м, хотя я считаю, что ее реальная площадь 11,2 кв. м. Таким образом, приобретя часть жилого дома общей площадью 97,2 кв. м, я получила после многочисленных процедур и материальных затрат по оформлению в БТИ всего 29,4 кв. м общей жилой площади.
Возникнут ли у меня проблемы при продаже данного жилья в связи с указанным несоответствием метража при нотариальном оформлении сделки?
Куда можно обратиться с жалобой на ошибки БТИ, в том числе касающиеся неправильного определения площади террасы?
И. Макарова
Прежде всего обратим внимание на ошибки, которые, по нашему мнению, могли быть допущены БТИ при оформлении технического паспорта в части отнесения упомянутых частей жилого дома к так называемым холодным пристройкам.
Действительно, ст. 15 ЖК РФ, в которой говорится об объектах жилищных прав, не упоминает о каких-либо пристройках. Однако понятие холодной пристройки применяется в целях технической инвентаризации жилфонда. Обратимся к приложению 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 04.08.98 № 37, действующей в настоящее время в редакции приказа Госстроя России от 04.09.2000 № 199
(далее – приложение).
Согласно приложению пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен. Эта часть является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену. Пристройки, как правило, имеют внутреннее сообщение с основным зданием. К ним следует относить пристроенные кухни, жилые пристройки, сени, тамбуры, веранды и т.п. Все пристройки подразделяются на отапливаемые и холодные.
Следовательно, если части здания, обозначенные в экспликации к поэтажному плану как коридоры, прихожая, кладовая, холодная комната не соответствуют приведенным критериям, то они относятся к пристройкам совершенно необоснованно.
В то же время часть дома, названную БТИ террасой, при определенных условиях надо было отнести к пристройкам. Исходя из приложения террасой признается огражденная открытая пристройка к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу. Она размещается на земле или над нижерасположенным этажом. При этом из ст. 15 ЖК РФ следует, что террасы не должны учитываться при определении общего «метража» жилого объекта.
СПРАВКА
В пункте 5 ст. 15 ЖК РФ предусмотрено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием, за исключением балконов, лоджий веранд и террас.
Обсудим ваше замечание по поводу несоответствия «метража», определенного судом после реального раздела домовладения (97, 2 кв. м), жилой площади, значащейся в свидетельстве о праве собственности (25,4 кв. м). Из приведенного п. 5 ст. 15 ЖК РФ следует, что необходимо различать общую площадь жилого помещения и площадь частей такого помещения (комнат), предназначенных непосредственно для проживания и не являющихся вспомогательными. В первом случае речь идет об общей площади выделенного домовладения, а во втором – о площади жилой комнаты. При этом согласно указанному свидетельству площадь всех частей здания – 97, 2 кв. м, что не противоречит судебному решению. Поэтому говорить о несоответствии в этой части нельзя.
Отвечая на первый вопрос, отметим, что в настоящее время не обязательно нотариально оформлять сделки по отчуждению недвижимости. В то же время проблемы при продаже жилья могут возникнуть в связи с неправильным оформлением техпаспорта в части отнесения вышеуказанных частей дома к холодным пристройкам. На это могут обратить внимание, в частности, потенциальный покупатель и орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимость. Если такие ошибки действительно имеют место, целесообразно добиваться переоформления указанного документа за счет БТИ.
По второму вопросу. В неофициальном разъяснении налогового специалиста указывается на возможность обжалования неправильных действий организации БТИ в орган местного самоуправления, в ведении которого находится данная организация, или в суд. Допустимость обращения в таких случаях в суд подтверждается и судебной практикой. Так, в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2007 № 13659/05 признается обоснованность вывода суда кассационной инстанции, что действия начальника БТИ как должностного лица могут быть обжалованы в суд в порядке, установленном главой 24 АПК РФ. В данном случае спор рассматривал арбитражный суд, поскольку заявителем был индивидуальный предприниматель. Однако из главы 23 ГПК РФ следует, что в аналогичной ситуации гражданин, не являющийся предпринимателем, может обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения домовладения.
Сначала нужно провести экспертизу обмера в экспертном учреждении, проводящем строительно-техническую экспертизу, в том числе в лаборатории судебных экспертиз при Министерстве юстиции РФ.
Но прежде чем обращаться в суд, рекомендуем попытаться решить вопрос во внесудебном порядке, написав заявление на имя руководителя БТИ и приложив результаты экспертного обследования, и предложить внести изменения в технический паспорт объекта недвижимости либо провести повторную инвентаризацию. В случае отрицательного ответа можно обжаловать результаты технической инвентаризации, отраженные в техническом паспорте, в судебном порядке.