В нашем новом многоквартирном доме организуется ТСЖ. Решили, что платить деньги на общие нужды нужно в зависимости от площади квартиры. Естественно, все собственники 2- и 3-комнатных квартир против.
1. Можно ли не вступать в ТСЖ?
2. Действительно ли, чем больше площадь квартиры, тем больше голосов я имею?
Т. Аникеева, Ставрополь
Под товариществом собственников жилья (далее — ТСЖ) понимается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).
1 Членом товарищества собственник помещения в многоквартирном доме становится на основании заявления о вступлении в ТСЖ.
Таким образом, если от владельца квартиры в правление ТСЖ не поступило никаких документов о приеме, то он таковым не является. Но отказ собственника от вступления в члены товарищества не освобождает его от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом, для его содержания и эксплуатации.
ТСЖ не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на невступивших собственников дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации (Постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.98 № 10-П).
Следует помнить и о том, что созданные ТСЖ не всегда правомочны. Число членов товарищества должно превышать 50% от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме. В случае если их число менее установленного законом, то создание данного товарищества незаконно. А если товарищество не обладает более чем половиной голосов, общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации ТСЖ (п. 2 ст. 141 ЖК РФ).
2 Необходимо учесть, что ЖК РФ предусматривает проведение общего собрания членов ТСЖ (ст. 145 ЖК РФ) и общего собрания собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ).
При проведении общего собрания законодатели подробно расписали порядок определения количества голосов.
Так, в соответствии с п. 3 ст. 48 ЖК РФ «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество». В качестве примера подсчета голосов можно рассмотреть Краткую инструкцию по организации и проведению общих собраний в многоквартирных домах, утвержденную одним из муниципальных образований:
1 голос =
A (общая площадь дома) =
В (общая площадь всех квартир) =
С (места общего пользования) = А – В =
Количество голосов собственника одной квартиры площадью
С : В =
А вот с подсчетом голосов при проведении общего собрания членов ТСЖ сложилось два мнения.
Сторонники первого метода придерживаются точки зрения, что подсчет голосов должен производиться по методу, который применяется для голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирных домах. Они аргументируют это тем, что п. 3 ст. 146 ЖК РФ приравнивает правомочия собрания членов ТСЖ к собраниям собственников помещений в многоквартирных домах. Следовательно, правила голосования членов ТСЖ должны соответствовать требованиям голосования на общем собрании собственников.
Сторонники второго мнения утверждают, что каждому члену ТСЖ принадлежит один голос при голосовании, и аргументируют это следующим образом. ЖК РФ устанавливает порядок определения количества голосов при голосовании для собственников помещений в многоквартирных домах. Но собственник жилья не обязательно должен быть членом ТСЖ (Кодекс предусматривает три варианта управления многоквартирным домом: непосредственно самими собственниками, управляющей организацией, ТСЖ или жилищным кооперативом). А вопросы, рассматриваемые на общем собрании членов ТСЖ, отличаются от компетенции общего собрания собственников помещений.
Поскольку в ЖК РФ порядок определения числа голосов на общем собрании членов ТСЖ четко не прописан, мы рекомендуем зафиксировать его в Уставе товарищества. В этом случае может быть установлен любой из предложенных вариантов определения голосов.