В ходе строительства по условиям инвестиционного контракта у застройщиков (заказчиков, инвесторов) помимо непосредственно строительства объектов жилого и нежилого фонда очень часто возникает обязанность по строительству или финансированию дополнительных объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, а также инженерных сетей для государственных или муниципальных нужд.
Без выполнения этих обязанностей застройщики не могут получить ни права на необходимый для строительства земельный участок, ни разрешения на строительство (в том числе реконструкцию, капитальный ремонт) объектов жилого и нежилого фонда.
Минфин РФ Письмом от 22.10.2007 № 03-03-06/1/733 сообщил, что, по его мнению, вышеуказанные дополнительные расходы непосредственно вытекают из условий инвестиционного контракта и связаны с деятельностью организации, направленной на получение прибыли. Следовательно, в целях налогообложения прибыли они признаются экономически обоснованными.
Однако в расходы их можно списать не сразу, а лишь через амортизацию построенного объекта, поскольку дополнительные расходы застройщика (заказчика, инвестора), связанные с наличием в инвестиционном контракте дополнительных обременений, как расходы капитального характера формируют первоначальную стоимость объекта строительства.
В этом же Письме Минфин РФ разрешил и еще один вопрос.
По завершении строительства объектов, предусмотренных дополнительными обременениями, осуществляется их безвозмездная передача органам государственной власти и органам местного самоуправления, а п. 16 ст. 270 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества и расходов, связанных с такой передачей.
Однако финансовое ведомство напомнило, что согласно п. 2 ст. 248 НК РФ имущество считается полученным безвозмездно, если у его получателя не возникает обязанность передать другое имущество передающему лицу (выполнить для него работы, оказать услуги).
Если в рамках инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости предусмотрены дополнительные обременения в пользу органов власти, без несения расходов на выполнение которых у организации отсутствует возможность строить объект недвижимости, и при этом со стороны органов власти возникают встречные возмездные обязательства (в виде предоставления прав на необходимый для строительства земельный участок, а также разрешения на строительство), то говорить о безвозмездности передачи имущества не приходится.
Следовательно, указанные расходы капитального характера можно рассматривать как экономически обоснованные расходы по выполнению работ (оказанию услуг) соответствующим органам власти, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль.