ООО принадлежит магазин, пристроенный к жилому дому. На первом этаже этого дома расположено нежилое помещение (бывшая квартира), которое также принадлежит обществу. Магазин непосредственно к дому не примыкает, а соединен с ним проходом, который ведет в расположенное в нем помещение. На указанные помещения имеются один техпаспорт и одно свидетельство, то есть они составляют встроенно-пристроенное помещение.
Общество планировало приобрести в собственность земельный участок, на котором расположен магазин. Однако ему отказали, пояснив, что это невозможно, поскольку земля под жилым домом, включая и участок, на котором расположен магазин, согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ может быть только общей долевой собственностью всех жильцов дома и ООО.
1. Правомерен ли такой отказ?
2. Сможет ли общество выкупить земельный участок, если магазин станет не встроенно-пристроенным, а пристроенным помещением в связи с тем, что проход в бывшую квартиру будет заложен, или же для этого необходимо ликвидировать проход?
3. Не нарушит ли ООО какие-либо нормы, если осуществит предполагаемые действия?
1. Статьей 36 ЗК РФ установлены правила приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения.
Согласно п. 1 данной статьи граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в соответствии с данным Кодексом.
При этом, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется ими в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ и федеральными законами.
Из приведенных положений следует, что претендовать на приватизацию могут, в частности, лица, имеющие в собственности недвижимость, отвечающую признакам здания.
Однако ЗК РФ в целях приведенной нормы не дает определения понятия «здание». Не дает такого определения и Градостроительный кодекс РФ. Нормы данных правовых актов также не позволяют установить, может ли собственник так называемых встроенно-пристроенных и пристроенных помещений претендовать на самостоятельную приватизацию земельного участка.
Обратимся к ныне действующему Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, утвержденному Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.94 № 359 (далее — Классификатор).
Согласно Классификатору помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, ясель, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания.
Поэтому в данном случае магазин, соединенный проходом с нежилым помещением, расположенным в жилом доме, надо рассматривать вместе с бывшей квартирой как единое помещение, встроенное в этот дом. Это подтверждается, в частности, и документами (техпаспортом и свидетельством о праве собственности), из которых следует, что указанные помещения являются одним объектом недвижимости.
Следовательно, в целях п. 1 ст. 36 ЗК РФ магазин нельзя признать зданием, собственник которого имеет исключительное право на приватизацию участка.
Пункт 3 данной статьи предусматривает, что в случае когда здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то эти лица имеют право на приобретение этого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, с учетом долей в праве собственности на здание.
ООО является одним из лиц, которым принадлежат помещения в жилом доме. Следовательно, на него распространяются положения п. 3 ст. 36 ЗК РФ.
Таким образом, ООО правомерно отказали в приватизации земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ.
2. Отвечая на второй вопрос, нужно прежде всего обратить внимание на то, что предполагаемые обществом преобразования должны осуществляться в соответствии с требованиями законодательства. На этом остановимся позже.
Классификатором установлено, что объектом классификации является каждое отдельно стоящее здание. В то же время, если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, они считаются самостоятельными объектами.
Из предоставленной информации можно предположить, что вход в бывшую квартиру, переоформленную в нежилое помещение, был образован путем нарушения целостности стены жилого дома. Поэтому в данном случае, с учетом приведенного положения Классификатора, следует говорить не о закладке прохода, который может быть и символическим, а именно о восстановлении целостности стены, которая будет общей для дома и магазина.
Если такое восстановление будет осуществлено, то полагаем, что магазин можно будет считать самостоятельным объектом. Соответственно будут основания считать данный объект и зданием в целях ст. 36 ЗК РФ. Но для этого потребуется отделить магазин от жилого дома не только физически, но и юридически, оформив на каждое из помещений отдельные документы (техпаспорт и свидетельство о праве собственности).
Однако, думается, второй вариант — ликвидация прохода — предпочтительнее. В данном случае самостоятельность объектов уже не может вызывать никаких сомнений. Кроме того, недействующий, но существующий проход будет свидетельствовать о нерациональном использовании земли и может привести к конфликтным ситуациям, в том числе и с жильцами дома.
3. Как при восстановлении стены жилого дома, так и в случае ликвидации прохода речь идет о реконструкции. Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Статья 51 данного Кодекса устанавливает порядок выдачи разрешений на строительство, который представляет собой документ, дающий право осуществлять реконструкцию объектов капитального строительства. Выдаче таких разрешений должно предшествовать архитектурно-строительное проектирование, в процессе которого готовится документация. Этим могут заниматься только физические или юридические лица, соответствующие установленным законодательством требованиям.
Выдача указанных разрешений не требуется, в частности, при изменении объектов капитального строительства и (или) их частей, если они не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Сделать вывод о том, требуется ли разрешение в данном случае при восстановлении целостности стены дома или ликвидации прохода, могут только компетентные лица, осуществляющие архитектурно-строительное проектирование.
Таким образом, общество будет действовать правомерно лишь в том случае, когда его действия будут соответствовать предписаниям Градостроительного кодекса РФ и иного законодательства, касающегося обсуждаемых вопросов.
Можно также посоветовать до начала реконструкции выяснить, нет ли каких-либо иных причин, препятствующих приобретению ООО земельного участка в его собственность. Одной из таких причин может быть наличие в магазине помещений, принадлежащих другим лицам.