Приобретение недвижимости – удовольствие недешевое и хлопотное. Оборот такого дорогостоящего имущества сопровождается обязательной государственной регистрацией, в которой могут и отказать, и, как показывает судебная практика, не всегда правомерно.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в порядке, определенном Федеральным законом от 21.07.97 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). Регистрацией прав на недвижимое имущество занимаются Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) и ее территориальные органы, подведомственные Минэкономразвития (Постановление Правительства РФ от 12.06.2008 № 451).
К сожалению, регистрация проходит не всегда гладко. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) возможно только при отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации. Перечень таких оснований содержится в ст. 20 Закона о регистрации и является закрытым. Однако, несмотря на это, споры в судах по этому поводу все равно не прекращаются.
Ипотека как обеспечение банковской гарантии
Можно ли обеспечить ипотекой исполнение банковской гарантии? По мнению высших арбитров, можно и данная сделка подлежит государственной регистрации. К такому решению пришел ВАС РФ в своем Определении от 17.10.2008 № 13294/08.
Банк заключил с ООО договор предоставления банковской гарантии. В обеспечение исполнения обязательств стороны подписали договор об ипотеке, и банку были переданы нежилые помещения. Договор был представлен на государственную регистрацию.
БУКВА ЗАКОНА
Согласно ст. 10 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Однако банку было отказано в государственной регистрации по причине того, что представленные на регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации). По мнению регистрирующего органа, договор банковской гарантии не является самостоятельным обязательством, а значит, не может быть обеспечен ипотекой. В силу этого договор об ипотеке представляет собой мнимую сделку и ничтожен в силу ст. 170 ГК РФ. Соответственно не подлежит государственной регистрации.
Суд занял сторону банка, указав, что ст. 370 ГК РФ не ставит предусмотренное банковской гарантией обязательство гаранта перед бенефициаром в зависимость от основного обязательства, в обеспечение исполнения которого она выдана. Следовательно, банковская гарантия может выступать в качестве самостоятельного обязательства.
В Законе об ипотеке отсутствует норма, запрещающая использовать ипотеку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, возникших из банковской гарантии, то есть ипотека может обеспечивать обязательства, возникшие из указанного договора.
Право залогодержателя на имущество по договору об ипотеке считается возникшим с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП. При этом, если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя появляются с момента возникновения этого обязательства (п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке). Следовательно, положения договора ипотеки, в соответствии с которыми обеспечиваемое ипотекой обязательство в полном объеме не возникло у стороны договора на дату его подписания, не являются препятствием для государственной регистрации такого договора.
На защите права арендатора
Использование арендованного земельного участка после окончания срока действия договора аренды согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ при отсутствии возражений со стороны арендатора свидетельствует о том, что договор аренды продлен на неопределенный срок.
Подобная ситуация (продолжение использования участка после истечения срока арендного договора) возникла между крестьянским хозяйством (арендатор) и представителями органов местного самоуправления (арендодатель). Возражений со стороны местной власти по поводу продолжения использования арендованной земли после окончания срока договора не возникло. Волеизъявление сторон продолжить арендные отношения было закреплено в дополнительном соглашении, которое стороны и подписали. Указанное соглашение требовало государственной регистрации.
БУКВА ЗАКОНА
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации (ст. 131, 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, ст. 4, 26 Закона о регистрации).
Однако регистрационная служба решила все по-своему и в регистрации дополнительного соглашения отказала, найдя весьма странное обоснование, а именно: срок действия основного договора истек. По мнению чиновников Росрегистрации, подлежит применению п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено законом или договором, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Срок договора аренды истек, новый договор не заключили, следовательно, оснований для государственной регистрации дополнительного соглашения нет.
Однако суд (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.05.2008 № Ф08-2763/2008 по делу № А32-3711/2007-23/139) защитил арендатора. Суд аргументировал свою позицию наличием воли сторон на продление арендных отношений и применении к ним положений п. 2 ст. 621 ГК РФ. По мнению суда, указанное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Противоречия в правах – повод к отказу
Предметом спора, рассмотренного ФАС Поволжского округа (Постановление от 04.05.2008 по делу № А12-12305/07), стал вопрос регистрации прав на четырехэтажный кирпичный дом.
Потребительское общество продало ООО четырехэтажное кирпичное здание. После заключения договора купли-продажи стороны подали документы на государственную регистрацию. И тут выяснилось, что в отношении этого дома уже внесены записи в ЕГРП о регистрации права собственности за физическими лицами на объекты не завершенных строительством квартир.
В результате проведенной правовой экспертизы представленных на регистрацию документов оказалось, что, по данным ЕГРП, это тот же объект, который являлся предметом договора купли-продажи потребительского общества и ООО.
Согласно абз. 11 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Таким образом, учитывая имеющиеся между заявленными правами общества о регистрации права собственности на дом в целом и зарегистрированными правами физических лиц на часть спорного дома противоречия, суд признал правомерным отказ регистрирующего органа в проведении государственной регистрации.
Регистрация гаражного бокса
Спор возник между чиновниками Росрегистрации и ООО, хозяином автостояночного комплекса, заключившего с физическим лицом договор купли-продажи гаражного бокса, расположенного в этом комплексе. После заключения договора документы передали для государственной регистрации перехода прав на этот бокс. Однако в регистрации бокса было отказано по основанию абз. 9 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
Согласно данной норме основанием для отказа послужил, по мнению регистраторов, тот факт, что ООО обладает правом собственности на гаражный комплекс в целом, права собственности на отдельные части комплекса (боксы) как на вновь созданные объекты собственник не регистрировал, а значит, невозможна и регистрация перехода прав на них.
Однако высшие арбитры в своем Определении от 11.07.2008 № 8723/08 по делу № А07-9975/2007-А-СИВ рассудили иначе. ВАС РФ отметил, что ООО является собственником гаражного комплекса, право собственности на данный объект не оспорено, в судебном порядке не признано недействительным, следовательно, он вправе распорядиться принадлежащим ему имуществом, в том числе осуществить выделение в натуре.
По мнению суда, выделенный и отчужденный по договору купли-продажи гаражный бокс не является вновь созданным объектом недвижимого имущества. Следовательно, его отчуждение продавцом в собственность другого лица возможно без дополнительной государственной регистрации за ООО права собственности на гаражный бокс.
Суд обоснованно пришел к выводу, что Закон о регистрации не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанности повторно регистрировать свое право на отдельные части объекта и оставшуюся его часть.
Исходя из изложенного суд пришел к выводу о необоснованности отказа чиновников в проведении регистрации перехода прав на данный объект.
* * *
Еще раз хочется обратить внимание: заключая сделки, требующие государственной регистрации перехода прав по ним, проверяйте внимательно правоустанавливающие документы, которые представляет продавец. Убедитесь, что объект договора соответствует зарегистрированному и представленному в документах имуществу, что субъект, передающий права на этот объект, обладает правом распоряжаться им, что документы, подаваемые на регистрацию, соответствуют требованиям, определенным Законом о регистрации.
НОРМА
Согласно абз. 9 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации основанием для отказа в регистрации прав является непредставление правообладателем заявления и иных необходимых документов на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Закона сделки с объектом недвижимого имущества.