Возможность выкупа земельного участка с находящимся на нем объектом капитального строительства связана не только с фактом нахождения на участке данного объекта, но и с введением этого объекта в эксплуатацию.
Статьей 36 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) установлено, что граждане и юридические лица, имеющие, в частности, в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) обратилось с иском к органу местного самоуправления (ОМС) о признании незаконным бездействия по непринятию решения о заключении договора купли-продажи земельного участка.
Суть дела в следующем. ООО приобретено недвижимое имущество – объект незавершенного строительства. Предыдущий правообладатель владел земельным участком, находящимся под данным объектом, на праве аренды. ООО направило ОМС заявление о выкупе земельного участка, однако получило отказ, поскольку, по мнению ОМС, собственник объекта незавершенного строительства не вправе обращаться с заявлением о выкупе земельного участка, а вправе использовать земельный участок на праве аренды.
Удовлетворяя требования ООО, суды исходили из того, что наличие у ООО права собственности на объект незавершенного строительства, основные конструктивные элементы которого возведены, является основанием для приватизации обществом земельного участка на основании абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Точку в споре поставил Президиум ВАС РФ своим Постановлением от 23.12.2008 № 8985/08, встав на защиту позиции ОМС.
ВАС РФ указал на то, что в положениях ст. 36 ЗК РФ речь идет о зданиях, строениях или сооружениях, находящихся на земельных участках, и законодатель не указал на возможность применения данной нормы к объектам незавершенного строительства, и идентифицировать указанные объекты не представляется возможным.
Указанный объект является объектом капитального строительства (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Право использовать указанный объект возникает после ввода последнего в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
Земельный участок может быть предоставлен в собственность для строительства исключительно на торгах (ст. 30 ЗК РФ).
В остальных случаях земельный участок предоставляется в аренду, в постоянное (бессрочно) пользование или в безвозмездное срочное пользование на срок строительства.
Таким образом, удовлетворяя требования ОМС, ВАС РФ еще раз подчеркнул, что выкуп земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, возможен только при условии, что на нем располагаются находящиеся в собственности лиц здания, строения, сооружения, не являющиеся объектом незавершенного строительства. При этом факт регистрации объекта незавершенного строительства в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним значения не имеет.
Данная позиция подтверждается также складывающейся судебной практикой, например, постановлениями Президиума ВАС РФ от 01.07.2008 № 5537/08, ФАС Северо-Западного округа от 07.09.2007 № А05-3309/2007.