Ежегодное исследование российского рынка недвижимости, проводимое компанией PwC, показало, что среди главных тенденций на наступающий 2020 г. — падение интереса игроков рынка к торговой и готовой недвижимости. Его участников также больше волнует не шаткость ситуации в экономике, а продолжающееся снижение реальных доходов населения.
Респонденты опроса PwC отмечают по состоянию на 2019 г. общую рецессию экономики, однако мнения о характере условий развития бизнеса разделились: равное количество отпрошенных отметило улучшение ситуации (35% респондентов) и ухудшение (37%). Основными причинами улучшения были названы снижение ставок финансирования, а среди причин ухудшения ситуации — ввод эскроу-счетов (для девелоперов жилой недвижимости), негативный эффект от повышения НДС и ухудшение инвестиционного климата. При этом более половины респондентов (59%) уверены в сохранении трендов развития экономики 2019 г. в 2020 г.
Эксперты рынка связывают замедление экономики с ростом долговой нагрузки на население, демографическим давлением и пониженным внутренним потребительским спросом.
Главный риск — доходы населения, главная надежда — снижение ставок
Среди основных рисков, которые опрошенные PwC считают наиболее важными для своей деятельности, лидируют сокращение реальных доходов населения (66% респондентов), чрезмерное регулирование (45% респондентов) и изменение условий финансирования (30% респондентов). Вопреки ожиданиям авторов исследования, опрошенные не считают нестабильность экономики серьезным препятствием для развития их бизнеса.
Опасения снижения реальных доходов населения, отмечают эксперты PwC, имеют под собой ряд весомых оснований — падение показателя продолжается с 2014 г., а по результатам анализа 1-го полугодия 2019 г. снижение в годовом выражении составило, по данным Росстата, 1,3%, показатель реальной заработной платы вырос менее чем на 2%. По состоянию на III квартал статведомство зафиксировало резкий рост реальных доходов на 3%, несмотря на отсутствие явных предпосылок и драйверов. Тем не менее, согласно мнению экспертов рынка, выход на тренд со знаком плюс в 2020 г. маловероятен — пока не ускорится рост экономики.
Согласно проведенному опросу, 70% респондентов считают, что в 2020 г. ключевая ставка снизится еще. 23% опрошенных не уверены в ее снижении либо допускают повторное снижение в 2019 г. и сохранение нового уровня в течение 2020 г. В свете снижения ставки 25 октября 2019 г. сразу на 50 б.п., до 6,5% (подобное серьезное сокращение в прошлый раз происходило в декабре 2017 г.), по мнению аналитиков PwC, можно считать, что ожидания респондентов сбылись. Кроме того, Центральный банк не исключил возможное дальнейшее снижение.
Сразу вслед за снижением ключевой ставки многие банки начали понижение ипотечных ставок и по потребительским кредитам.
Если ключевая ставка продолжит свое снижение, то будет выполнена одна из целей национального проекта «Жилье и городская среда» — достижение уровня ипотечных ставок в 8,7%, напоминают эксперты.
58% опрошенных уверены, что уровень номинальной инфляции в 2020 г. не изменится. Тем не менее, согласно данным Росстата, уровень годовой инфляции демонстрирует активное снижение, что в том числе повлияло на сокращение в октябре ключевой ставки.
Инвестиционный климат холодноват
Инвестиционная привлекательность российского рынка продолжает сохранять зависимость от внешнеэкономической и политической ситуации, однако ситуация, отмечают аналитики PwC, начинает смягчаться: по состоянию на конец 1-го полугодия 2019 г. общий объем инвестиций в рынок составил 818 млн долл. США (данные RCA), что на 24% больше аналогичного показателя предыдущего года.
Тем не менее, замечают авторы опроса, по результатам европейского исследования PwC Emerging Trends 2020 Europe, Москва опустилась на одну строчку в рейтинге инвестиционно привлекательных городов, пропустив вперед Стамбул и заняв 31-е место. Среди причин — холодный инвестиционный климат вследствие санкций и политической нестабильности, а также нестабильность российского рубля: в России могут состояться интересные сделки, однако их закрытие остается проблематичным из-за повышенного валютного риска, предотвращение которого может быть слишком затратным для инвестора.
Согласно опросу респондентов, наибольшую активность в России среди иностранных инвесторов сегодня демонстрирует Азия (50% голосов) и Ближний Восток (25%). Также респонденты отмечают некоторую активность со стороны глобальных инвесторов и со стороны стран СНГ. 65% респондентов уверены, что в 2020 г. количество зарубежных инвесторов останется прежним. При этом сами российские игроки не смотрят активно на рынки зарубежной недвижимости — лишь 12% считают их альтернативным инструментом инвестирования, большинство предпочитают сохранять свою деятельность в России. Среди возможных причин эксперты PwC называют адекватное восприятие российских реалий и умение подстраиваться под быстро меняющиеся условия российской экономики.
Интересы игроков
Авторы исследования отмечают интересную тенденцию в 2019 г.: рост инвестиций в сегмент гостиничной недвижимости и снижение инвестиционного интереса к торговым объектам. Если в 2018 г. на долю гостиничного сегмента пришлось 5% от общего объема инвестиций, то по состоянию на конец 1-го полугодия 2019 г. эта доля составила уже 24%. В торговой недвижимости аналогичные показатели, наоборот, снизились с 37 до 13%.
Приоритетными направлениями тем не менее остаются жилой, офисный и складской сегменты, причем, подчеркивают эксперты PwC, офисный сегмент лидирует в общем объеме инвестиций несколько лет подряд.
Согласно проведенному опросу, подавляющее большинство респондентов не планируют ни выходить на рынки иных сегментов, ни менять свой профиль деятельности — каждый чувствует себя вполне комфортно в своей нише. Тем не менее, замечают исследователи, 12% сообщили, что они собираются выйти на рынок жилой недвижимости, а наиболее коммерчески интересным классом для девелопмента назвали комфорт-класс (495 респондентов). Также респонденты отметили, что рынок жилой недвижимости является одним из наиболее сложных для участия из-за высоких барьеров входа на него по причине сложностей с финансированием.
Большая часть респондентов выбрала основным направлением деятельности в 2020 г. запуск новых девелоперских проектов (20%). Меньше всего игроки рынка оказались заинтересованы в сделках слияния и поглощения и выходе на IPO (менее 1% на каждый вариант). Также практически никто из респондентов не собирается уходить с российского рынка, несмотря на общее состояние инвестиционного климата.
Авторы исследования также с интересом отмечают, что два года назад респонденты больше сосредотачивались на приобретении готовых объектов (20% в опросе 2017 г.), а запуску собственных новых проектов отводилась меньшая роль (11%). В текущем опросе результаты полярно обратные — игроки предпочитают строить сами объекты.
Интерес к готовым объектам показал неожиданный для исследователей спад — с 64% в 2017 г. до 25% в текущем; при этом земельные участки без улучшений, напротив, демонстрируют повышенный интерес со стороны респондентов — 69% опрошенных. Особенно этот тренд касается крупных девелоперов жилой недвижимости — при реализации проектов им интереснее работать с участками, для которых еще не утверждены технико-экономические параметры.
Капитализация ожидается стабильной
В 2018 г. 32% респондентов ожидали снижения ставок капитализации в 2019 г., однако динамика года не показала серьезных изменений в показателе.
Согласно опросу текущего года, 58% респондентов PwC выражают уверенность, что в 2020 г. ставки капитализации также останутся на прежнем уровне, а 33% ожидают снижения. При этом наибольшее снижение ожидается для торговой недвижимости — 39% опрошенных.
Половина респондентов сообщили, что их показатель доходности не показал существенных изменений в сравнении с прошлым годом, а 60% выразили уверенность, что данная тенденция сохранится и в 2020 г. При этом респонденты настроены оптимистично — только 11% ожидают падения доходности в наступающем году.
Коммерческая недвижимость продолжает оставаться одним из наиболее привлекательных инструментов инвестирования с целью получения инвестиционного дохода при умеренных рисках.
Российский рынок продолжает восстанавливаться, а в сравнении с европейскими ему присуща более высокая премия инвесторам: если условная доходность инвестиций в московский рынок качественной офисной недвижимости находится на уровне 10%, то в Европе аналогичный показатель находится на уровне 3—6%.
При общей стабилизации страновых и политических рисков российский рынок может ожидать возвращения зарубежных инвесторов, заключают аналитики PwC.
Объем инвестиций в различные сегменты рынка недвижимости в России, % от общего объема
|
|
2017 |
2018 |
2019* |
2020* |
|
Офисная недвижимость |
38 |
32 |
47 |
47 |
|
Торговая недвижимость |
46 |
46 |
13 |
15 |
|
Гостиничная недвижимость |
3 |
7 |
24 |
15 |
|
Складская недвижимость |
13 |
15 |
16 |
23 |
|
*Прогноз. Источник: PwC |
||||