В Госдуму поступил законопроект, в котором предлагается ограничить возможность требовать от застройщиков выплаты неустоек, пеней и штрафов в двукратном размере по договорам долевого строительства. Такие ограничения предлагают установить для случаев, когда граждане — участники долевого строительства уступают юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям свои права требования к застройщикам.
Очередная инициатива, направленная на защиту строительных компаний от дольщиков, требующих компенсации за срыв сроков сдачи домов, разработана сенатором Сергеем Лисовским. Законопроект зарегистрирован в электронной базе Госдумы под № 787700-7. Он предполагает внесение изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ).
Сегодня, если застройщик допустил просрочку при сдаче дома, участник долевого строительства имеет право на два вида неустойки. Первая выплачивается застройщиком в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ при нарушении срока передачи недвижимости дольщику. Вторая — на основании ч. 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ при нарушении застройщиком сроков возврата денежных средств или зачисления их в депозит нотариуса в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве. Если дольщиком является гражданин, то размер обеих неустоек (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ) увеличивается вдвое.
Автор инициативы в пояснительной записке указывает, что гражданин вправе уступить требование по уплате неустойки не только другому потребителю, но и юридическому лицу или ИП. Дольщик-физлицо может иметь право на обе неустойки и уступить только одно из таких требований. Эти положения законодательства способствуют «росту случаев заключения договоров долевого участия в строительстве не в целях получения объекта недвижимого имущества, а в целях последующей уступки требований к застройщику».
Сенатор подчеркнул, что, устанавливая повышенный размер неустойки для случаев нарушения прав граждан-дольщиков, законодатель исходил из распространения на них законодательства о защите прав потребителей. Возможность же цессии в пользу юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которые потребителями не являются, по мнению автора законопроекта, может негативно отразиться на финансовом состоянии застройщиков. А средства, которые могли бы быть направлены на завершение долевого строительства, застройщики вынуждены направлять на уплату штрафных санкций, что влечет увеличение сроков окончания строительства. А поправки, внесенные в Закон № 214-ФЗ летом текущего года (Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ ), делают положение застройщиков, по мнению автора инициативы, и вовсе незавидным — ведь договор уступки права требования неустойки, штрафа (пеней) в рамках долевого строительства теперь не подлежит госрегистрации, что открывает широкие возможности для «потребительского экстремизма».
С. Лисовский считает, что при цессии в пользу организации или ИП не следует применять законодательство о защите прав потребителей, а значит, размер неустойки должен быть исчислен без учета двойного увеличения, которое возможно только в пользу потребителя.