Возможность в течение длительного времени арендовать имущество для многих компаний является подчас ключевым фактором ведения успешной экономической деятельности. Законодатель позаботился о том, чтобы защитить интересы арендаторов от злоупотреблений со стороны собственников имущества, прописав в законе преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В то же время, чтобы успешно реализовать это право, важно учитывать ряд нюансов. Подробнее о них — в материале.
Праву арендатора на заключение договора аренды на новый срок преимущественно перед другими лицами посвящена ст. 621 ГК РФ, а именно ее первый пункт.
Цитируем документ
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Пункт 1 ст. 621 ГК РФ
Рассматриваемая норма носит диспозитивный характер, и стороны своим соглашением могут исключить ее применение к своим отношениям.
Судебная практика исходит из того, что преимущественное право предоставлено законодателем только арендатору по договору — ни субарендатор (см., например, Определение Верховного суда РФ от 15.11.2018 № 305-ЭС18-13454 по делу № А40-142102/2017, постановления АС Северо-Кавказского округа от 18.01.2019 № Ф08-10756/2018 по делу № А32-13394/2015, АС Центрального округа от 27.05.2016 № Ф10-1535/2016 по делу № А84-2261/2015), ни лицо, осуществляющее фактическое пользование имуществом (п. 34 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», далее — Информационное письмо № 66), такого права не имеют.
Хотя преимущественное право арендатора является своего рода гарантией продолжения арендных отношений, возможность его реализации все же зависит от воли арендодателя, поскольку продление договора в этом случае, по сути, является заключением нового договора (п. 32 Информационного письма № 66).
В силу принципа свободы договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ) намерение арендатора заключить новый договор аренды не означает безусловную обязанность арендодателя предоставить имущество в аренду на новый срок. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 № 3440/05 по делу № А73-1964/2004-51, от 05.06.2012 № 17540/11 по делу № А51-2845/2011, в п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление № 73), преимущественное право арендатора может быть реализовано путем предъявления иска о переводе на него соответствующих прав и обязанностей (см. постановление АС Уральского округа от 18.04.2018 № Ф09-1732/18 по делу № А47-4606/2016), только когда арендодатель заключил договор аренды с третьим лицом в отношении имущества, ранее находившегося в аренде у истца (см. п. 35 Информационного письма № 66, Определение ВС РФ от 02.09.2014 № 18-КГ14-63, постановления АС Уральского округа от 13.09.2018 № Ф09-4314/18 по делу № А47-9677/2017, АС Поволжского округа от 24.01.2018 № Ф06-28768/2017 по делу № А65-3077/2017), и/или о возмещении убытков, причиненных отказом возобновить договор аренды. С другой стороны, применительно к аренде публичного имущества, в случае получения отказа арендодателя продлить договор аренды арендатор должен доказать отсутствие намерения арендодателя распорядиться имуществом иным способом (подп. 1 п. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», далее — Закон о защите конкуренции).
Для успешной реализации своего преимущественного права арендатором в практике признается необходимым существование следующих предпосылок (см. постановления АС Северо-Западного округа от 01.11.2018 № Ф07-12842/2018 по делу № А42-10133/2017, АС Восточно-Сибирского округа от 12.07.2018 № Ф02-2873/2018 по делу № А78-13094/2017, АС Западно-Сибирского округа от 02.09.2015 № Ф04-23009/2015 по делу № А27-15868/2014):
-
наличия действительного договора аренды, заключенного на определенный срок;
-
надлежащего исполнения арендатором по этому договору своих обязательств;
-
письменного уведомления арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок в срок, указанный в договоре аренды, а если договором такой срок не указан, — в разумный срок до окончания действия договора;
-
согласия арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественности условий аренды (наличия равных условий аренды имущества).
Вместе с тем некоторые выработанные судами подходы заслуживают отдельного внимания.
Государственная регистрация договора аренды
Согласно правовой позиции, изложенной в информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», незарегистрированный договор аренды не влечет последствий, оказывающих влияние на права третьих лиц, в частности, не влечет возникновения у арендатора преимущественного права аренды. Указанный подход также закреплен в п. 14 Постановления № 73, где Пленум ВАС РФ разъяснил недопустимость противопоставления третьим лицам прав лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию. Данный принцип нашел также законодательное закрепление в п. 3 ст. 433 ГК РФ.
В настоящее время суды строго придерживаются обозначенной позиции, отождествляя отсутствие государственной регистрации договора аренды с отсутствием у арендатора преимущественного права (см., например, постановления АС Поволжского округа от 25.01.2018 № Ф06-28243/2017 по делу № А12-15942/2017, АС Северо-Кавказского округа от 20.03.2018 № Ф08-359/2018 по делу № А63-9979/2017), и прямо указывают на непротивопоставимость прав арендатора по незарегистрированному договору третьим лицам (см. также постановление АС Поволжского округа от 23.01.2018 № Ф06-28062/2017 по делу № А55-3401/2017).
Письменное уведомление следует направить арендодателю до прекращения предыдущего договора аренды и в срок, предусмотренный таким договором
Срок для волеизъявления арендатора о своем желании воспользоваться преимущественным правом законодательно не установлен: стороны могут предусмотреть его своим соглашением. В случае отсутствия такого соглашения будет применяться правило о разумном сроке. Важно, чтобы уведомление арендодателя состоялось до окончания срока действия договора аренды (см., например, постановление АС Волго-Вятского округа от 23.03.2018 № Ф01-368/2018 по делу № А28-15522/2016). Помимо срока, стороны могут предусмотреть в договоре порядок уведомления арендатором арендодателя о желании заключить договор на новый срок. Своевременное и соответствующее условиям договора аренды выражение арендатором намерения продолжить арендные отношения позволит арендатору сохранить преимущественное право в течение года до момента заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора (см. п. 2 Постановления № 73, постановление АС Западно-Сибирского округа от 02.04.2015 № Ф04-16359/2015 по делу № А75-4053/2014). Следовательно, уведомление, направленное арендатором после прекращения договора, не будет принято во внимание (см., например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 06.12.2013 по делу № А45-7739/2013, ФАС Московского округа от 26.05.2014 № Ф05-4947/14 по делу № А41-15951/13).
Суды придерживаются позиции, что обязанность арендатора уведомить арендодателя о желании реализовать преимущественное право до окончания договора аренды не зависит от факта направления арендодателем уведомления об отказе от возобновления арендных отношений (см. п. 33 Информационного письма № 66, постановление АС Поволжского округа от 16.02.2015 № Ф06-19311/2013 по делу № А65-5700/2014). Следует отметить, что арендатор, согласившийся на расторжение договора с арендодателем, утрачивает преимущественное право аренды, поскольку гражданское законодательство не предусматривает сохранение преимущественного права арендатора в случае расторжения договора аренды (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.06.2014 по делу № А75-6230/2013).
Вместе с тем заключение договора аренды с арендатором, выразившим желание участвовать в аукционе на право заключения договора аренды публичного имущества, затем отозвавшим свою заявку и проинформировавшим арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом аренды, правомерно. Так, например, в одном деле об оспаривании решения УФАС по г. Москве суд указал на отсутствие нарушения законодательства о конкуренции, поскольку арендатор, отозвавший заявку на участие в аукционе, заявил о наличии преимущественного права аренды до признания победителя аукциона и заключения с ним договора аренды (см. постановление АС Московского округа от 02.03.2018 № Ф05-572/2018 по делу № А40-90103/2017). С другой стороны, пассивное поведение арендатора и неучастие в аукционе наряду с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору аренды может быть расценено судом как злоупотребление правом по ст. 10 ГК РФ (см., например, постановление АС Уральского округа от 01.06.2017 № Ф09-2916/17 по делу № А60-40868/2016).
В любом случае намерение арендатора воспользоваться своим преимущественным правом должно быть явно выраженным. Например, в одном из дел суд пришел к выводу, что факт подачи арендатором заявления на оценку арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, не является безусловным доказательством намерения арендатора продолжить арендные правоотношения на новый срок (см. постановление АС Волго-Вятского округа от 07.02.2017 № Ф01-6326/2016 по делу № А29-3928/2016).
Надлежащее исполнение арендатором своих обязательств в течение срока действия договора
Следующее необходимое условие для реализации преимущественного права арендатора состоит в надлежащем исполнении своих обязанностей по договору аренды: по внесению арендной платы и исполнению иных условий договора, например обязанностей по целевому использованию имущества (см., например, постановления АС Волго-Вятского округа от 01.03.2016 № Ф01-364/2016 по делу № А11-279/2015, от 01.03.2016 № Ф01-366/2016 по делу № А11-278/2015, от 14.04.2016 № Ф01-1321/2016 по делу № А11-520/2015), по получению согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду (см., например, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2017 по делу № А55-10151/2016).
Напомним, что аналогичное содержащемуся в п. 1 ст. 621 ГК РФ условие предусмотрено специальными нормами, регулирующими порядок заключения договора аренды публичного имущества (п. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).
Цитируем документ
По истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в ч. 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Соответственно, рассматривая споры, связанные с реализацией преимущественного права аренды публичного имущества, суды признают, что арендатор, исполнявший свои обязанности ненадлежащим образом, не имеет такого преимущественного права (см., например, постановления АС Северо-Западного округа от 01.11.2018 № Ф07-12842/2018 по делу № А42-10133/2017, АС Волго-Вятского округа от 30.03.2016 № Ф01-1011/2016 по делу № А11-276/2015).
Намерение арендодателя сдавать имущество в аренду
Поскольку у арендодателя отсутствует безусловная обязанность сдавать имущество в аренду, принципиальное значение для применения п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет наличие явно выраженного согласия на продление аренды с его стороны. Возможность пролонгирования арендных правоотношений может быть реализована только в случае отсутствия возражения сторон договора (см., например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 17.05.2018 № Ф08-3713/2018 по делу № А01-383/2017).
Ответ на вопрос, что считать согласием арендодателя на продолжение арендных правоотношений, на практике не вызывает особых затруднений. Например, понятно, что получение арендной платы само по себе не может свидетельствовать о наличии воли арендодателя на продолжение арендных отношений, так как пользование чужим имуществом является платным (см., например, постановление АС Уральского округа от 13.09.2018 № Ф09-4314/18 по делу № А47-9677/2017).
В отношении публичного имущества реализация арендатором своего преимущественного права регулируется нормами специального законодательства, в том числе устанавливающего предельный срок аренды. Например, в отношении аренды земельных участков действует норма, согласно которой арендатор в принципе не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ). Другим примером существующих исключений реализации преимущественного права арендатора является намерение арендодателя распорядиться имуществом иным способом (п. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). Применительно к данному положению закона суды придерживаются позиции, что такое решение может быть принято и после момента обращения арендатора с заявлением о перезаключении договора на новый срок (см., например, постановления АС Волго-Вятского округа от 11.03.2015 № Ф01-270/2015 по делу № А29-8475/2013, АС Северо-Кавказского округа от 22.01.2018 № Ф08-9821/2017 по делу № А22-184/2017).
Следует также отметить, что реализовать преимущественное право, минуя конкурентные процедуры, арендатор может только однократно (см., например, определения ВС РФ от 30.06.2017 № 305-КГ17-2739 по делу № А40-77121/2016, от 12.09.2017 № 306-КГ17-4881 по делу № А65-4660/2016, постановления АС Восточно-Сибирского округа от 28.04.2018 № Ф02-1404/2018 по делу № А33-11498/2017, АС Западно-Сибирского округа от 29.11.2018 № Ф04-5228/2018 по делу № А67-187/2018).
Пример из практики
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к ФГУП об обязании заключить на новый срок — до 02.07.2032 — договор аренды путем подписания соответствующего дополнительного соглашения к договору от 11.04.2000. Решением арбитражного суда от 26.07.2017 требования общества удовлетворены. Постановлением апелляционного суда от 16.10.2017 решение суда первой инстанции отменено, а в удовлетворении иска отказано. В кассационной жалобе общество просило отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение первой инстанции. Помимо прочих доводов, общество выражало несогласие с выводами суда апелляционной инстанции о реализации арендатором права на продление срока аренды при подписании дополнительного соглашения к договору аренды от 24.05.2012 — общество полагало, что право на перезаключение договора на новый срок в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции, им не реализовано. Суд кассационной инстанции отклонил доводы общества и указал, что ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции устанавливала возможность заключения на новый срок договоров аренды не более чем до 01.07.2015, соответствующая норма в июле 2013 г. признана утратившей силу, а обстоятельства заключения дополнительного соглашения от 24.05.2012 к договору аренды от 11.04.2000, вопреки доводам подателя жалобы, не имели правового значения для разрешения спора о продлении срока действия договора до 02.07.2032.
В итоге, поскольку договор аренды от 11.04.2000 был заключен без проведения публичных процедур (торгов), отказ ФГУП от заключения с обществом договора аренды на новый срок суд кассационной инстанции признал правомерным.
Постановление АС Северо-Западного округа от 19.01.2018 № Ф07-14674/2017 по делу № А21-2940/2017
В недавнем Определении от 02.11.2018 № 307-КГ18-7321 по делу № А56-81458/2016 ВС РФ разъяснил, что с момента вступления в силу ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (введенной Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ) заключение договоров аренды государственного и муниципального имущества на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, заключенных до вступления в силу данного закона, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона о защите конкуренции.
Дальнейшему развитию судебной практики в части реализации арендатором публичного имущества преимущественного права аренды послужит применение новой редакции ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (изменена Федеральным законом от 27.12.2018 № 572-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона „О защите конкуренции“»). Законодатель изменил правила продления договоров аренды публичного имущества. Теперь право на продление договора аренды без проведения торгов предоставлено также арендаторам по договорам аренды, заключенным до 02.07.2008. Причем порядок заключения договора аренды (на торгах или нет) не имеет значения.
***
Таким образом, существование у арендатора преимущественного права аренды зависит от многих обстоятельств. Рассматривая требования арендаторов, суды исходят из необходимости существования совокупности всех вышеперечисленных предпосылок. И отсутствие хотя бы одной из них лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.