В одном из прошлых выпусков «ЭЖ-Юриста» мы опубликовали материал, в котором рассказали о нюансах процедуры выкупа арендаторами — субъектами малого и среднего бизнеса арендуемого у публичного собственника недвижимого имущества (читайте материал «Выкуп недвижимости из публичной собственности: что нужно знать арендатору — субъекту МСП?», «ЭЖ-Юрист», 2018, № 10). В этом номере мы продолжим рассматривать вопросы, связанные с выкупом недвижимости из публичной собственности. Нередко при реализации арендатором — субъектом МСП преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества публичный собственник предлагает выкупить объект по завышенной цене. Может ли арендатор оспорить предложенную продавцом цену в суде? Каким должен быть предмет иска? Каковы условия определения выкупной цены? Ответы на эти вопросы, а также нюансы оспаривания цены выкупаемого имущества — в материале «ЭЖ-Юриста».
Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ) приобретение имущества должно осуществляться по цене, равной его рыночной стоимости.
Рыночная стоимость имущества определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ).
Напомним, что оценка рыночной стоимости имущества производится на дату получения уполномоченным органом заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (см. постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010).
Закон № 159-ФЗ не наделяет органы госвласти и местного самоуправления правом изменять стоимость предлагаемого к выкупу имущества, установленную оценщиком в отчете о рыночной стоимости. Этой же позиции придерживаются и суды при рассмотрении споров, связанных с признанием недостоверной величины рыночной стоимости объекта выкупаемой недвижимости (см. постановления Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 № 2419/11 по делу № А03-11363/2009, АС Западно-Сибирского округа от 30.11.2017 № Ф04-4518/2017 по делу № А45-14822/2016, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2018 № 13АП-19961/2017, 13АП-19964/2017 по делу № А56-80504/2015).
Часть 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ предусматривает возможность обжалования субъектом МСП достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества в порядке, установленном законодательством.
Оспаривание сведений, содержащихся в отчете об оценке объекта, допускается также и ст. 13 Закона № 135-ФЗ.
Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (ч. 2 ст. 13 Закона № 135-ФЗ).
Таким образом, возникшие при выкупе арендованного объекта недвижимости спорные позиции в отношении рыночной стоимости можно урегулировать через суд. При этом выбор способа защиты будет зависеть от конкретной ситуации и воли арендатора, который воспользовался правом на льготный выкуп.
Возможные варианты оспаривания предложенной выкупной цены
В арбитражной практике прослеживается несколько способов оспаривания выкупной цены, среди которых можно выделить:
-
оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска к оценщику;
-
оспаривание оценки в рамках дела об урегулировании разногласий по договору купли-продажи арендуемого недвижимого имущества;
-
предъявление иска о понуждении арендодателя заключить договор о продаже объекта недвижимости по цене, предложенной арендатором.
Как видим, в ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ речь идет об оспаривании именно достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, а не отчета независимого оценщика.
Поэтому истцу предстоит доказать, в чем конкретно выражается недостоверность установленной оценщиком величины рыночной стоимости объекта оценки. Допустим, проведенная экспертом оценка не соответствует нормам законодательства об оценочной деятельности и/или требованиям Федеральных стандартов оценки.
Так, например, в одном деле суды пришли к выводу, что указанная в отчете рыночная стоимость объекта недвижимости определена не на дату поступления в Комитет по управлению имуществом заявления о реализации преимущественного права и не отвечает признакам достоверности (см. Определение Верховного суда РФ от 30.03.2017 № 307-ЭС17-1613 по делу № А56-24836/2015).
При рассмотрении другого спора судебные инстанции признали рыночную стоимость выкупаемого арендуемого имущества недостоверной, поскольку согласно заключению судебного эксперта отчет ИП, сделанный по заданию администрации, не соответствовал законодательству об оценочной деятельности (см. постановление АС Центрального округа от 18.09.2017 № Ф10-5243/2016 по делу № А23-1225/2015).
Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки. Кроме того, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки допускается лишь до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Эти условия закреплены в п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».
Если арендатор не видит перспективы оспаривания выкупной цены путем предъявления самостоятельного требования, то можно выбрать другой предмет иска.
На принятие решения о приватизации имущества покупателю отводится 30 дней со дня получения решения уполномоченного органа о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества и (или) проекта договора (ч. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).
Арендатор может согласиться выкупить помещение по предложенной цене, но вправе и отказаться от предложения либо промолчать. При этом отказ или молчание влечет полную утрату преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимости (п. 2 ч. 9 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).
В то же время в ч. 4.1 ст. 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что течение тридцатидневного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом МСП достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Соответственно, если арендатор не согласен с предлагаемой стоимостью объекта недвижимости, то способом защиты его прав может стать предъявление иска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи имущества.
До обращения с иском в суд арендатор заказывает проведение альтернативной оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта.
Рыночная стоимость объекта оценки в отчете об оценке указывается отдельно с учетом НДС и без НДС. Дело в том, что согласно подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не признаются объектом налогообложения по НДС операции по реализации (передаче) государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.
На основании отчета об оценке арендатор подготавливает протокол разногласий к полученному проекту договора купли-продажи.
В протокол разногласий на основании ч. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ можно включить условие о зачете в счет оплаты отчуждаемого имущества стоимости неотделимых улучшений, которые сделаны в период аренды с согласия арендодателя. Например, арендодатель и арендатор заключили соглашение о проведении в помещении ремонта с неотделимыми улучшениями либо собственник объекта недвижимости утвердил смету с объемом и стоимостью выполненных работ.
Встречаются ситуации, когда согласие арендодателя о зачете стоимости неотделимых улучшений выражено путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды объекта.
В настоящее время уже выработана четкая позиция судов: в цену выкупаемого имущества не включается стоимость неотделимых улучшений, произведенных по согласованию с арендодателем (см. постановления АС Западно-Сибирского округа от 09.02.2017 № Ф04-6384/2016 по делу № А67-7175/2015, Московского округа от 06.12.2017 № Ф05-18048/2017 по делу № А40-32003/16, Поволжского округа от 25.08.2017 № Ф06-23670/2017 по делу № А65-30034/2015).
Необходимо иметь в виду, что в случае несогласования с арендодателем работ по улучшению помещения основания для вычета стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений из выкупной цены отсутствуют (см. Определение ВС РФ от 13.07.2017 № 308-ЭС17-8367 по делу № А63-6981/2014, постановления АС Дальневосточного округа от 12.07.2016 № Ф03-3100/2016 по делу № А51-22732/2015, Северо-Западного округа от 13.12.2017 № Ф07-14196/2017 по делу № А56-26010/2016).
Если же стоимость неотделимых улучшений уже зачтена при расчетах за аренду, то, естественно, повторный зачет невозможен.
Протокол разногласий к проекту договора до истечения 30-дневного срока с момента получения арендатором проекта договора купли-продажи направляется уполномоченному органу.
По правилам ч. 2 ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий стороной, для которой заключение договора обязательно, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая предложение о другой цене выкупа, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, поскольку они не урегулированы в досудебном порядке.
Определение достоверной стоимости приобретаемого объекта недвижимости возможно также в рамках рассмотрения дела с исковым требованием об обязании заключить договор купли-продажи приватизируемого имущества в редакции арендатора.
Такой иск на основании ч. 4 ст. 445 ГК РФ подается в случаях, когда имеет место уклонение органа, уполномоченного на осуществление функций по приватизации, от заключения договора купли-продажи, либо необоснованный отказ в выкупе арендуемого помещения.
Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях. Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Данная позиция отражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 № 11657/11 по делу № А76-15904/2010.
Алгоритм действий субъекта МСП в подобных случаях такой же, как и при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
Несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, определенного ст. 445 ГК РФ, послужит основанием для оставления искового заявления без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).
Без экспертизы не обойтись
Процесс согласования истцом и ответчиком условий договора купли-продажи в части цены выкупаемого имущества на основе представленных ими двух отчетов об оценке может продолжаться и на стадии судебного разбирательства.
Если сторонам не удается урегулировать разногласия по рыночной стоимости выкупаемого имущества, то суд по ходатайству истца или ответчика назначает оценочную экспертизу. По своей инициативе суд может назначить экспертизу только в случаях, приведенных в ч. 1 ст. 82 АПК РФ.
Предложения по экспертным организациям может делать как сторона, заявившая ходатайство, так и противоположная. Суд вправе остановить свой выбор не только на экспертах, представленных сторонами, но и самостоятельно определить экспертную организацию.
После представления в суд экспертного заключения начинается этап оглашения в судебном заседании заключения эксперта и его исследование наряду с другими доказательствами.
Как известно, заключение эксперта является одним из доказательств и оценивается наряду с другими доказательствами по делу (ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ).
В соответствии со ст. 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным законодательством, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, — достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если российским законодательством не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, по правилам ст. 71 АПК РФ. Вместе с тем анализ арбитражной практики показывает, что при наличии в материалах дела отчетов об оценке, представленных истцом и ответчиком, суды отдают приоритет экспертному заключению.
Такой подход вполне объясним, поскольку судебный эксперт в отличие от оценщиков предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и не связан обязательствами перед сторонами процесса.
В то же время экспертное заключение может усилить позицию истца или ответчика, если оно соотносится с отчетом об оценке, сделанным по их заданию.
После ознакомления с результатами экспертизы у суда и сторон процесса могут возникнуть вопросы в части результатов оценки, разных подходов к оценке или отдельным цифрам, содержащимся в отчете.
К примеру, по мнению истца, рыночная стоимость объекта оценки завышена из-за некорректного подбора аналогов и применения корректировок. А собственник объекта недвижимости, напротив, считает, что эксперт занизил стоимость, поскольку не учел всю информацию об объекте либо использовал неправильный подход к оценке.
По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе судьи эксперта могут вызвать в судебное заседание.
Эксперт вправе давать необходимые пояснения по заключению и обязан ответить на вопросы участвующих в деле лиц и суда (ч. 3 ст. 86 АПК РФ).
Пример
При рассмотрении одного дела эксперт давал пояснение суду и участникам процесса по многим вопросам. В частности, ему был задан вопрос: «…в разделе „Престижность района“, объекту экспертизы присвоено три балла, а объектам-аналогам присвоено по четыре балла. В чем разница, если объект экспертизы и объекты-аналоги расположены в непосредственной близости друг от друга и находятся в одном районе?»
Эксперт пояснил, что в данном случае престижность района определяет не только район города Москвы, но и локальное положение самого объекта внутри квартала. Из этого следует, что объект экспертизы проигрывает всем подобранным аналогам.
В итоге суд сделал вывод: «...исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных». Выкупная цена нежилого помещения была определена судом с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы.
Решение АС г. Москвы от 18.02.2016 по делу № А40-143651/14
По итогам проведения судебной экспертизы истец в порядке ст. 49 АПК РФ может уточнить исковые требования и определить итоговую стоимость.
Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении дополнительной либо повторной экспертизы. Дополнительная или повторная экспертизы назначается судом лишь при наличии оснований, предусмотренных ст. 87 АПК РФ.
Зачастую ответчик, возражая против исковых требований, приводит довод, что именно собственник имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Однако суды такой довод отклоняют.
Цитируем документ
В силу ст. 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.
Постановление АС Московского округа от 28.02.2018 № Ф05-960/2018 по делу № А40-61119/2016
Аналогичные выводы сделаны АС Московского округа в постановлениях от 16.02.2018 № Ф05-611/2018 по делу № А40-27984/2017, № Ф05-552/2018 по делу № А40-244736/2016, № Ф05-569/2018 по делу № А40-230944/2016.