Материнский капитал в доле

Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусмотрено определение размера долей в жилом помещении для предотвращения нецелевого использования средств материнского (семейного) капитала (далее – МСК). На практике при оформлении соглашения об определении долей на жилое помещение возникает ряд вопросов, связанных со сроками заключения соглашения, с его субъектным составом, а также требованиями к жилому помещению.

Определение долей

Возможность определения долей по соглашению обусловлена необходимостью обеспечения разумного баланса диспозитивного и императивного методов правового воздействия в данной сфере, а также вытекающими из Конституции Российской Федерации (ст. 8, ч. 1, 2 ст. 19, ч. 1, 2 ст. 35) общепризнанными принципами неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота (определения КС РФ от 19.07.2016 № 1535-О, от 19.07.2016 № 1578-О).

Закон № 172-ФЗ в п. 1 ст. 24 Закона № 122-ФЗ установил необходимость нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. С этого времени обязанность по определению долей материнского капитала возложена на нотариат и суды.

Анализ практики применения Закона № 256-ФЗ позволяет выделить актуальные вопросы, вызывающие трудности при определении долей на жилое помещение с использованием МСК.

Относительно возможности отказа от реализации права на приобретение доли в праве общей собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) МСК, на практике возникли кардинальные изменения.

В Письме Федеральной нотариальной палаты от 24.05.2012 № 993/06-11 «О материнском капитале» была изложена позиция, согласно которой ребенок, достигший совершеннолетия на момент оформления жилого помещения, приобретенного с использованием МСК, может по своему выбору реализовать существующее у него право на приобретение полагающейся ему доли в праве общей собственности на жилое помещение или отказаться от этого права.

Указанный подход изменился после появления п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016, и п. 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (далее – Обзор), утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016, из которых следует, что объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств МСК, в силу закона находится в общей долевой собственности супругов и детей.

С учетом практики Верховного Суда РФ мнение ФНП было изменено на противоположное¹.

Методические рекомендации по некоторым вопросам удостоверения сделок по оформлению жилого помещения, приобретенного с использованием средств МСК, в общую долевую собственность родителей и детей, утв. Решением правления нотариальной палаты Ставропольского края от 23.12.2016 (протокол № 54), содержат разъяснения, что в силу прямого указания закона дети и родители являются собственниками такого жилого помещения с момента направления средств материнского капитала на его приобретение, что обуславливает невозможность отказа от реализации права по оформлению в общую долевую собственность родителей и детей жилого помещения.

Действительно, Закон № 256-ФЗ определяет круг лиц, которые должны являться собственниками жилого помещения, и не предусматривает возможности исключения кого-либо из членов семьи из числа сособственников. Однако возможность отказа от доли в большей степени соответствует обеспечению разумного баланса диспозитивного и императивного методов правового воздействия в данной сфере. Осуществление такого отказа законом допускается в порядке п. 2 ст. 209 ГК РФ. К существенным условиям такой сделки следует отнести размер доли, от которой осуществляется отказ, поскольку отказ от нулевой доли не допустим.

Срок заключения соглашения

Острой проблемой является отсутствие четкого механизма контроля за соблюдением срока исполнения обязательства лица, получившего сертификат, оформить приобретенное жилое помещение в общую долевую собственность, включая детей. Ввиду чего функции контроля за соблюдением прав несовершеннолетних берут на себя органы прокуратуры (Справка по результатам обобщения судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом Кировского областного суда 21.10.2015). Необходимо отметить, что нотариус, удостоверивший письменное обязательство оформить жилье в общую долевую собственность, полномочиями контроля не обладает, что можно отнести к существенным упущениям законодателя.

При этом нормативно срок определения долей по соглашению конкретизируется в зависимости от способа и порядка направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий и составляет шесть месяцев после наступления события, определенного в п. 8 «г», п. 9 «в», п. 10 «в», п. 11 «д», п. 12 «в» Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (далее – Правила). Считалось, что только по окончании указанного срока (наступления события) могло возникнуть право требования выполнения оформленного обязательства.

Однако возобладал подход, согласно которому собственность возникает в силу закона.

В п. 11 Обзора, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016, разъяснено, что «при разделе имущества супругов в судебном порядке наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество, поскольку не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения».

Однако отсутствует однозначная позиция относительно допустимости определения долей детей на жилое помещение в самостоятельном судебном разбирательстве, например, после принятия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество. Ранее считалось, что такая возможность законом не допускается (Апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.07.2012 по делу № 33-5550/2012).

Субъектный состав соглашения

В силу ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

В обобщении Комиссии ФНП по методической работе в 2016 г. отмечается, что состав семьи, как правило, устанавливается со слов обратившихся лиц, по паспортам, по справкам с места жительства, а также в совокупности всеми этими способами.

Специалистами отмечается, что законодателю необходимо откорректировать положения закона для четкого понимания, в собственность каких именно субъектов подлежит оформлению приобретаемое с помощью МСК жилое помещение, в том числе в случаях, когда один из супругов не является родителем детей (ребенка) и/или не участвует в строительстве (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства².

Стоит заметить, что п. 3 Правил не содержит императивной нормы о недопустимости направления средств материнского капитала в случае участия в кредитном договоре нескольких созаемщиков, которые не относятся к лицам, участвующим в получении МСК (Определение Верховного суда Республики Коми от 11.08.2011 № 33-4342/2011). В связи с чем наличие созаемщиков по кредитному договору, которые не приобретают прав на жилое помещение, не исключает оформление долей по соглашению.

Состояние жилого помещения

При определении долей на жилое помещение необходимо выяснять его техническое состояние.

В Определении ВС РФ от 02.08.2016 № 1-КГ16-9, п. 6, 7 Обзора, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016, указано, что техническое состояние жилого помещения имеет существенное значение при направлении средств материнского капитала, так как приобретаемое с использованием средств МСК жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Наличие обстоятельств, указывающих на неудовлетворительное состояние жилого помещения, является возможным основанием для признания сделки о приобретении жилого помещения с использованием МСК недействительной, что исключает возможность определения долей. Наличие таких обстоятельств может также свидетельствовать об исключительном судебном порядке определения долей.

Правила определения долей по соглашению

Часть 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ действует в системе правового регулирования, в том числе в системной связи с нормами семейного и гражданского законодательства, регулирующими имущественные отношения родителей и детей, в случае возникновения у них права общей собственности (ст. 60 СК РФ, ст. 244 и 245 и другие нормы главы 16 «Общая собственность» ГК РФ).

Действующим законодательством в императивной форме не установлен обязательный размер доли несовершеннолетних детей в праве собственности на жилое помещение, приобретаемое с помощью МСК.

В пункте 13 Обзора, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016, указывается, что «определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение».

В пункте 2 Письма ФНП от 01.07.2016 № 2305/03-16-3 «О применении положений Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» сообщается о том, что по условиям соглашения размер долей детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) МСК, может быть увеличен. Если соглашением об определении долей предполагается уменьшение доли несовершеннолетнего собственника, на это требуется предоставление предварительного разрешения органа опеки и попечительства, так как данное соглашение повлечет уменьшение имущественных прав несовершеннолетнего лица.

Определение долей по соглашению требует от нотариуса установления широкого спектра специфических обстоятельств, указывавших на отсутствие возможного спора, в частности, необходимо учитывать следующее:

–легитимность договора купли-продажи жилого помещения с использованием средств (части средств) МСК, в результате которого собственниками жилья становятся только дети владельца сертификата, может быть поставлена под сомнение (Письмо ФНП от 07.02.2013 № 216/06-11);

–если жилое помещение приобретается исключительно только на средства МСК, необходимо выяснять, не была ли сделка направлена на обналичивание средств материнского капитала (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 28.09.2016 по делу № 33-13179/2016);

–если стоимость жилого помещения, указанная в договоре купли-продажи, не соответствует реальной стоимости, за которую была приобретена квартира, то определение долей по соглашению сторон невозможно.

Перечень необходимых документов и примерные образцы

Для обеспечения соблюдения разумных сроков оформления соглашения по материнскому капиталу целесообразно доводить до сведения заинтересованных лиц примерный перечень документов, необходимых для оформления соглашений об определении долей.

К ним следует отнести:

• документ – основание приобретения жилого помещения (например, договор купли-продажи);

• договор приватизации (если квартира до приобретения в собственность по договору приватизировалась) для определения лиц, сохранивших право пользования жилым помещением;

• свидетельство о заключении брака;

• уведомление о погашении ипотеки из Росреестра;

• выписка из ЕГРН о правах на жилое помещение;

• кадастровый (технический) паспорт;

• государственный сертификат на материнский капитал;

• уведомление о прекращении прав на дополнительные меры государственной поддержки из Пенсионного фонда;

• свидетельства о рождении детей;

• обязательства о заключении соглашения об определении долей;

• поквартирная карточка;

• регистрационное удостоверение детей;

• справка о состоянии финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки из Пенсионного фонда;

• кредитный договор, если имущество приобреталось с использованием кредитных средств;

• копии паспорта сторон соглашения, включая достигших 14 лет.

Образцы договоров об определении долей на жилое помещение с использованием МСК содержатся в письме ФНП от 28.10.2016 № 3982/03-16-3, что позволяет сторонам предварительно согласовать проект будущего соглашения.