Устранить имеющиеся пробелы и противоречия в регулировании вопросов разрешенного использования земли — такую задачу преследует Минэкономразвития, которое разработало целый ряд изменений в земельное законодательство. Авторы поправок предлагают детализировать понятие разрешенного использования земельного участка, круг лиц, которые, помимо собственников земли, вправе изменять вид разрешенного использования, а также порядок внесения таких изменений в ЕГРН.
Минэкономразвития России представило на публичное обсуждение законопроект с поправками в земельное законодательство, направленными на устранение несогласованности отдельных правовых норм, регулирующих порядок определения видов разрешенного использования земельных участков и предоставления земельных участков. Изменения, в частности, затронут Земельный кодекс РФ и закон о введении его в действие, а также некоторые другие специальные нормативные акты (федеральные законы от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») и Градостроительный кодекс РФ. Публичное обсуждение законопроекта «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации»(ID 02/04/07-17/00069739) продлится до 12 сентября.
Изменение вида разрешенного использования земли подвластно и арендатору
Земельный кодекс РФ предусматривает, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7). Однако фактически возможность выбора вида разрешенного использования земельного участка в отношении лиц, осуществляющих использование земельного участка на основании договора аренды, ограничивается (постановление ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13). Как сказано в пояснительной записке к законопроекту, в настоящее время существует правовая неопределенность в отношении изменения видов разрешенного использования земельных участков, используемых по договорам аренды. С одной стороны, гражданское законодательство определяет, что земельный участок должен использоваться в точном соответствии с договором аренды, с другой стороны, градостроительное и земельное законодательство предусматривают возможность любому правообладателю, в том числе арендатору, самостоятельно выбирать вид разрешенного использования земельного участка (см. подробнее — «ЭЖ», 2016, № 35, с. 12).
Ограничение арендатора земельного участка в части выбора вида разрешенного использования с учетом длительных сроков аренды неоправданно ограничивает развитие территории. Для устранения этого пробела в законопроекте предусмотрены нормы, устанавливающие случаи и условия изменения вида или видов разрешенного использования земельного участка его арендатором и лицами, использующими земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (новая глава II. 1 «Разрешенное использование земельных участков»). Статья 14.1 ЗК РФ этой главы (в ред. законопроекта) содержит правила определения разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков.
Так, правообладатель земельного участка вправе будет использовать без разрешений и согласований такой земельный участок в соответствии с любым из видов разрешенного использования, предусмотренных регламентом использования территории, если иное не предусмотрено законом. Заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном виде разрешенного использования земельного участка правообладателю потребуется, если земельный участок используется (планируется использовать) в соответствии с видом разрешенного использования, предусмотренным регламентом использования территории и отличным от вида разрешенного использования, сведения о котором уже внесены в ЕГРН.
Землепользователь или арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обязан будет осуществлять использование земельного участка в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка, указанными в договоре или решении о предоставлении земельного участка, и не вправе использовать земельный участок в соответствии с иными видами разрешенного использования земельного участка из предусмотренных регламентом использования территории, за исключением случаев, когда договор аренды заключен более чем на пять лет и если:
-
после предоставления земельного участка применительно к территории или территориальной зоне, в границах которых он расположен, утвержден регламент использования территории или в регламент использования территории внесены изменения, согласно которым не предусмотрен вид разрешенного использования, указанный в этом решении или договоре;
-
после предоставления земельного участка он включен в границы иной территории или территориальной зоны и наступают последствия, указанные выше;
-
арендатор земельного участка является собственником здания, расположенного на таком земельном участке, при условии, что законом не предусмотрено ограничение изменения вида разрешенного использования земельного участка и (или) здания (помещений в нем).
При перечисленных условиях землепользователь или арендатор будет вправе выбрать вид разрешенного использования земельного участка из видов, предусмотренных регламентом использования территории, или получить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка, иной чем вид разрешенного использования земельного участка, предусмотренный в договоре или решении о предоставлении земельного участка. Соответствующее заявление нужно будет направить в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.
Землю под арендованным у государства зданием можно получить без торгов
Еще одно ущемление прав арендаторов, отмеченное разработчиками законопроекта, связано с порядком оформления прав на землю, на которой расположен арендуемый у публичного собственника объект недвижимости. По общему правилу по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). В то же время договоры аренды государственной или муниципальной недвижимости могут заключаться только по результатам проведения торгов (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), и договор аренды такого земельного участка не поименован в списке случаев, когда проведение торгов не обязательно (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Для устранения этого противоречия Минэкономразвития предлагает дополнить перечень исключений новым основанием — передачей земли в аренду без проведения торгов — арендатору находящегося в государственной или муниципальной собственности здания, сооружения, расположенного на таком земельном участке.