Понятие встроенно-пристроенного помещения является противоречивым. Под встроенным помещением подразумевается единый комплекс с основным зданием, а пристроенное помещение является самостоятельным объектом недвижимости, имеющим собственную крышу и фундамент, но в соединении с основным зданием. Эта неопределенность влечет ряд проблем. Так, между собственниками таких помещений и управляющими компаниями зачастую возникают конфликты по оплате общедомовых расходов. Стороны конфликта, как правило, по-разному оценивают статус помещения, а судебная практика опирается на документы и результаты экспертиз в каждом конкретном случае. Проанализируем законодательные положения и судебную практику по данному вопросу.
О чем спор?
В спорах об оплате общедомовых расходов собственниками встроенно-пристроенных помещений у каждой стороны конфликта свой взгляд на то, как и за что эта оплата должна осуществляться.
Управляющая компания уверена в одном: ремонт встроенно-пристроенных помещений – обязанность их собственника, при этом собственник должен оплачивать расходы на ремонт общедомовой крыши, лифта и т. п.
Понятие встроенно-пристроенного помещения является противоречивым с точки зрения существующей судебной практики, поскольку под встроенным помещением подразумевается единый комплекс с основным зданием, а пристроенное помещение является самостоятельным объектом недвижимости, имеющим собственную крышу и фундамент, но в соединении с основным зданием.
При оценке обоснованности возложения на собственника встроенно-пристроенного помещения оплаты расходов на общедомовое имущество суды тщательно исследуют признаки единства здания и пристроенного помещения.
Так, в Постановлении АС ПО по делу А65-22466/2015 указано: «Из представленного истцом технического паспорта усматривается, что сама многоэтажная часть здания и спорные встроенно-пристроенные помещения имеют общий фундамент, материалы стен идентичны (кирпич), описание конструктивных элементов всего здания в техпаспорте, в том числе стен и фундамента, идет совместно со встроенно-пристроенными помещениями, что ответчиком документально также не опровергнуто.
Судами установлено, что на постройку здания и встроенно-пристроенных помещений в одно и то же время указывает и то обстоятельство, что общая площадь таких встроенно-пристроенных помещений, согласно техническому паспорту, включена в общую площадь многоквартирного дома».
Из свидетельств о государственной регистрации и иных соответствующих документов судом усматривается, что в данном случае на праве собственности у ответчика имеют место быть именно нежилые помещения, а не здание как отдельно возведенный объект.
Встроенные помещения, принадлежащие истцу на праве собственности, находятся непосредственно в многоквартирной части здания дома, в котором расположены жилые помещения, то есть это встроенные помещения подвала и первого этажа.
Вышеуказанная совокупность выводов позволила суду оценить помещения как встроенно-пристроенные и возложить бремя несения общедомовых расходов на их собственника.
За чей счет расходы?
Часто собственники встроенно-пристроенных помещений пытаются высчитать из суммы платы за общедомовое имущество площадь пристройки, оплатив расходы только пропорционально площади встроенной части помещения. Судебная практика свидетельствует о том, что рассуждения собственников неверны.
Согласно Постановлению Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2016 по делу А46-7668/2016 в приложении к техническому паспорту на многоквартирный дом № 6 по ул. 5-й Армии в г. Омске имеется поэтажный план строения, из которого явствует, что помещение ответчика (встроенно-пристроенная его часть) едино с обозначенным выше многоквартирным жилым домом и находится над подвальной частью помещений дома, где размещены все инженерные коммуникационные сети.
Согласно имеющейся документации использование коммунальных услуг по водоснабжению и водоотведению, отоплению и электричеству ответчиком, так и жильцами многоквартирного дома осуществляется с общих систем жизнеобеспечения. Ответчиком доказательств наличия у встроенно-пристроенной части помещения автономных инженерных систем, отдельных вводов сетей теплоснабжения и водоснабжения не представлено.
Следовательно, как встроенная, так и пристроенная часть спорного помещения находятся в непосредственной связи с обозначенным выше жилым домом.
В связи с этим ноша содержания нежилого помещения собственником включает расходы по эксплуатации общего имущества многоквартирного дома исходя из площади как встроенной, так и пристроенной части указанного помещения ответчика.
Обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества не зависит от того, пользуется ли собственник отдельно взятыми объектами общего имущества. В данном случае не имеет существенного значения наличие у пристроенной части помещения ответчика отдельного входа, а также независимо от того, пользуется ли он подъездом, крышей, лифтом или иным общим имуществом многоквартирного жилого дома, собственник такого помещения должен оплачивать коммунальные услуги, приобретенные на общедомовые нужды многоквартирного дома. Существенным обстоятельством, имеющим правовое значение для несения расходов по содержанию общего имущества и по оплате коммунальных услуг, потребленных в местах общего пользования, является факт расположения пристроенной части нежилого помещения во взаимосвязи с многоквартирным домом без изоляции (постановления АС СЗО от 11.11.2015 по делу № А56-54328/2014, от 15.04.2016 № Ф07-1727/2016 по делу № А66-9848/2014).
В то же время ряд характеристик здания, встроенно-пристроенного помещения, расположения коммуникаций и фундамента в их совокупности могут способствовать тому, что суд оценит помещение как пристроенное. В таком случае собственник помещения расходов по оплате общедомового имущества не понесет.
Так, Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2017 № 07АП-13057/17 установлено, что «помещение общества было пристроено к многоквартирному дому намного позже ввода его в эксплуатацию, не имеет общих коммуникаций. Согласно заключению эксперта помещение ответчика является обособленным, изолированным, с самостоятельно проложенным силовым кабелем и приборами учета, а необходимость использования помещений многоквартирного дома отсутствует». Изложенные факты позволили суду прийти к выводу о том, что расходы по общедомовому имуществу собственник такого помещения нести не обязан.
Встроенное или пристроенное?
Зачастую невозможно без судебного решения и экспертного заключения достичь ясности в вопросе о том, является ли помещение встроенно-пристроенным или пристроенным.
Судебная практика свидетельствует о том, что для освобождения от бремени уплаты расходов на общедомовое имущество собственник встроенно-пристроенного помещения должен доказать следующие факты, в том числе и путем назначения строительно-технической экспертизы:
–самостоятельность коммуникаций;
–самостоятельность электроснабжения;
–самостоятельность вывоза ТБО и т. п.;
–отдельный акт ввода в эксплуатацию;
–наличие договоров, свидетельствующих об автономности коммуникаций;
–наличие самостоятельных затрат на ремонт обособленного помещения, уборка территории и т. п.;
–отдельный фундамент.
В случае если встроенно-пристроенное помещение будет признано частью многоквартирного жилого дома, собственники помещения обязаны нести расходы по общедомовому имуществу, а собственники квартир в многоквартирном жилом доме – расходы на содержание и ремонт крыши встроенно-пристроенного помещения, которое суд признает частью многоквартирного дома.
Если же встроенно-пристроенное помещение будет признано самостоятельным объектом недвижимости, оснований для взыскания расходов по общедомовому имуществу у управляющей компании не будет, равно как у собственника такого помещения будет отсутствовать право требовать отремонтировать крышу своего помещения.
В случае наличия спора по оплате расходов и ремонту как многоквартирного дома, так и встроенно-пристроенного помещения важно получить судебное решение, в котором будет поставлена точка в ответе на вопрос о типе помещения.
Содержание помещения и...
Если помещение признали, скорее, встроенным, чем пристроенным, то у собственника такого помещения появляется право требовать от жильцов и управляющей компании ремонта крыши встроенного помещения. Данный вывод основан на том, что согласно п. 2 Правил (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.200 № 491) (далее – Правила № 491) содержания общего имущества в многоквартирном доме, правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имуществ в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся, в частности, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) (п. 10 Правил № 491).
Содержание общего имущества в соответствии с п. 11 Правил № 491 включает в себя, в частности, осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 Правил № 491 ответственными лицами; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.
Осмотры общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом проводятся лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (п. 13 и 14 Правил № 491).
...ремонт помещения
В силу п. 18 Правил № 491 текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов.
Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (ст. 42 Правил № 491).
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги должны осуществляться управляющими компаниями независимо, имеется ли по вопросу их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме или нет. При этом, если у собственника встроенно-пристроенного помещения возникла необходимость в ремонте крыши, следует оценить ее состояние и определиться с тем, насколько срочным будет ремонт.
Судебная практика свидетельствует о том, что крайне важно поднять вопрос о ремонте крыши заблаговременно на общем собрании собственников, указав, что крыша находится в аварийном состоянии и требует ремонта, и представив соответствующее заключение.
В противном случае суды отказывают в распределении бремени на содержание крыши на всех собственников многоквартирного жилого дома. Кроме того, суд может исследовать и вид проведенных работ, а также законность его, поскольку работы по ремонту крыши могут в соответствии с Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 № 624 входить в перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
В Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда по делу А43-33706/2012 установлено, что «акт технического обследования крыши пристроя (магазина) составлен истцом в одностороннем порядке, без участия ответчика, без извещения последнего о времени осмотра, что с учетом отсутствия решения общего собрания собственников о ремонте крыши влечет невозможность ремонта за счет всех собственников».
Важно учитывать, что согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации проведение ремонтных работ требует разрешения на строительство (реконструкцию) (например, Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2016 по делу № А62-673/2016).
Необходимо также провести досудебную претензионную работу, писать заявления и жалобы на управляющую организацию, если она отказывается убирать территорию и чинить крышу, и добиваться привлечения управляющей организации к ответственности путем обращения в соответствующие органы (прокуратуру или жилищную инспекцию). Данные действия будут являться доказательством уклонения управляющей компании от исполнения своих обязанностей.
Что касается земельного участка, на котором расположено встроенно-пристроенное помещение, необходимо исследовать вопрос о том, кому принадлежит такой земельный участок, является ли он обособленным и/или выделенным, и в зависимости от этого определять, кто должен нести расходы на содержание и уборку такого участка.
Организации, обслуживающие жилищный фонд, не обязаны проводить уборку придомовых территорий, которые не оформлены в общедолевую собственность домовладельцев (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2016 № 20АП-3477/2016 по делу № А62-673/2016).
Подводя итог, следует учитывать, что для грамотного распоряжения недвижимым имуществом собственники встроенно-пристроенных помещений должны тщательно изучить имеющуюся у них строительно-техническую и иную документацию на помещение на предмет уточнения судебных перспектив в части оплаты расходов по общедомовому имуществу и ремонту крыш указанных помещений.
Зачастую результат такого изучения позволяет собственнику определить перспективы судебных процессов и возможности для проведения переговоров с управляющей компанией. Однако чаще всего точку в таких спорах ставит именно суд.
Хотелось бы отметить, что настойчивость собственников встроенно-пристроенных помещений начала давать свои плоды, и все больше дел разрешается в их пользу с учетом баланса интересов сторон в этом непростом соседстве многоквартирного дома и встроенно-пристроенных помещений.