Новые правила приватизации объектов культурного наследия разработало Минэкономразвития России. В зависимости от того, к какой группе относится предлагаемый к приватизации объект культурного наследия — находящихся в удовлетворительном состоянии или в неудовлетворительном, — он будет продан либо на аукционе, либо на основе конкурсных процедур. Судьба занимаемых объектами культурного наследия земельных участков тоже будет зависеть от состояния этих объектов.
Минэкономразвития России подготовило проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон „О приватизации государственного и муниципального имущества“ и Земельный кодекс Российской Федерации» (опубликован на портале regulation.gov.ru под ID 01/05/05-17/00066257, далее — проект).
Цель предлагаемых в проекте поправок — устранить существующие в российском законодательстве противоречия, препятствующие приватизации объектов культурного наследия (далее — ОКН), а также сократить сроки проведения приватизационных мероприятий и повысить инвестиционный спрос на ОКН.
Дело в том, что на сегодняшний день согласно ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации) ОКН могут приватизироваться путем продажи исключительно на конкурсе.
К ОКН законодательство относит памятники и ансамбли, представляющие собой с точки зрения гражданского права недвижимое имущество — здания, строения и сооружения.
Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком за исключением следующих случаев:
-
отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
-
отчуждения здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ;
-
отчуждения сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
А в соответствии со ст. 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.
В тоже время, согласно ст. 20 Закона о приватизации на конкурсе могут продаваться только акции акционерного общества либо доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью или объект культурного наследия.
Получается, что, с одной стороны, ОКН может отчуждаться только вместе с занимаемым им земельным участком и только на конкурсе. С другой стороны, такой земельный участок не может отчуждаться путем продажи на конкурсе. Таким образом, в силу прямого толкования указанных норм приватизация ОКН оказывается в принципе невозможной.
Разработчики законопроекта предлагают отказаться от конкурсных процедур для ОКН, состояние которых является удовлетворительным. Такие объекты будут приватизироваться путем продажи их на аукционе вместе с занимаемыми ими земельными участками. Реализация данного предложения приведет к существенному упрощению приватизационных мероприятий. Поступившие от покупателей предложения будут сопоставляться исключительно по цене, а не по многочисленным конкурсным условиям. При этом будет преодолено обозначенное выше противоречие законодательных норм: земельные участки могут передаваться по аукциону.
Что касается ОКН, состояние которых не является удовлетворительным (критерии отнесения ОКН к объектам культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии, утверждены постановлением Правительства РФ от 29.06.2015 № 646), то в отношении них предлагается установить дополнительное исключение из п. 4 ст. 35 ЗК РФ и внести соответствующие изменения в ст. 28 Закона о приватизации. По новым правилам отчуждение такого объекта предлагают проводить отдельно от земельного участка.
Таким образом, в случае принятия рассматриваемого проекта находящиеся в неудовлетворительном состоянии ОКН будут продаваться на конкурсе без одновременного отчуждения земельных участков под ними.
В проекте также уточнены обязательные условия такого конкурса. Они должны предусматривать следующее:
-
проведение работ по сохранению ОКН в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным ст. 47.6, а при отсутствии данного охранного обязательства — с иным охранным документом, предусмотренным п. 8 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;
-
обязательство покупателя получить независимую гарантию исполнения обязанности проведения работ по сохранению ОКН. Сумма такой гарантии должна рассчитываться исходя из стоимости работ по сохранению объекта культурного наследия (не менее 35%), указанной в согласованной в установленном порядке проектной документации на проведение таких работ;
-
перечень основных работ по сохранению ОКН, установленных в соответствии с проектной документацией по сохранению такого объекта (стадия — эскизный проект реставрации).
Кроме того, законопроектом предлагается скорректировать положения о задатке, вносимом претендентом для участия в конкурсе. Согласно п. 5 ст. 20 Закона о приватизации в действующей редакции такой задаток должен составлять 20% начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже государственного или муниципального имущества. Таким образом, при установлении начальной цены торгов при продаже на конкурсе ОКН, находящегося в неудовлетворительном состоянии, в размере 1 руб. размер задатка для участия в торгах составит 20 коп. Очевидно, что такой размер задатка не может выступать в качестве надлежащего обеспечения исполнения победителем конкурса обязанности заключить договор купли-продажи.
В законопроекте предлагается предусмотреть для указанных случаев задаток в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен ОКН, являющийся отдельно стоящим зданием и сооружением. В случае если объектом приватизации является помещение, составляющее ОКН, включенный в реестр ОКН и находящийся в неудовлетворительном состоянии, размер задатка составит 20% от кадастровой стоимости помещения, но не менее 150-кратного размера оплаты труда на дату принятия решения об условиях приватизации.
При этом размер такого задатка может оказаться выше цены продажи объекта по итогам конкурса. Проектом предлагается в таком случае вернуть победителю конкурса разницу между внесенным им задатком и итоговой ценой объекта. Устанавливается срок возвращения денежных средств — пять календарных дней.
Что касается земельного участка, на котором расположен ОКН, находящийся в неудовлетворительном состоянии, то такой земельный участок предоставляется новому собственнику ОКН исключительно в аренду на срок выполнения условий конкурса. Арендная плата в отношении такого участка устанавливается в размере 1 руб. в год. После выполнения условий конкурса новому собственнику предоставят право выкупить указанный земельный участок в соответствии с подп. 6 п. 2 ст.39.6 ЗК РФ.
До 1 июня 2017 г. законопроект будет проходить публичное обсуждение.