Правительство РФ внесло ряд изменений в порядок определения размера арендной платы за государственные и муниципальные земельные участки. В частности, изменилась формула расчета арендных платежей, а также приняты во внимание различия в правовом режиме сдаваемых в аренду участков — ограниченных и не ограниченных в обороте.
В начале мая Правительство РФ внесло ряд изменений в постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее — постановление № 582, изменения внесены постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531, далее — постановление № 531).
Размер аренды публичных земельных участков будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости права аренды, а не стоимости самого участка
Постановление № 531 уточняет способ расчета размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности РФ. Теперь арендная плата для таких участков в расчете на год должна определяться на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, тогда как прежняя редакция документа предусматривала расчет арендной платы на основании рыночной стоимости самих участков.
В прежней редакции постановления № 582 арендная плата рассчитывалась как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на начало календарного года. Затем в соответствии с постановлением Правительства РФ от 08.12.2015 № 1340 к отношениям, регулируемым актами Правительства РФ, в которых используется ставка рефинансирования Банка России, с 1 января 2016 г. вместо ставки рефинансирования стала применяться ключевая ставка Банка России. При этом колебания значений ключевой ставки Банка России, которая является прежде всего инструментом денежно-кредитной политики и не учитывает последствия для земельно-имущественных отношений, делали весь механизм расчета арендной платы в отношении земельных участков нецелесообразным.
В связи с этим постановлением № 531 из постановления № 582 были исключены положения, предусматривавшие расчет арендной платы как произведение рыночной стоимости земельного участка и ключевой ставки Банка России. Вместо этого в постановление № 582 введены положения, в соответствии с которыми размер арендной платы в отношении федеральных земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, должен рассчитываться по результатам оценки рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и проводимой не чаще одного раза в пять лет. Соответственно, ежегодный размер арендной платы за участки должен определяться как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды участка, на общий срок договора аренды.
По мнению разработчиков этих поправок, такие изменения приведут к установлению экономически обоснованного размера арендной платы, который не будет меняться на протяжении длительного периода.
Размер арендной платы за участок, который нельзя приобрести в собственность, должен быть снижен по сравнению с платой за участки, приобрести которые можно
Согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Иными словами, земельные участки, расположенные в границах ограниченных в обороте земель, не могут являться полноценным объектом рыночных отношений. Между тем такие участки могут находиться в аренде у частных лиц — собственников расположенных на них зданий. При этом возможность исключения земельных участков из границ ограниченных в обороте земель не зависит от волеизъявления собственников зданий, расположенных на данных земельных участках.
Получается, что собственники зданий, расположенных на земельных участках, ограниченных в обороте, вероятнее всего, никогда не смогут приобрести эту землю в собственность.
В связи с этим постановлением № 531 вводятся дополнительные гарантии экономической обоснованности определения арендной платы для лиц, арендующих земельные участки из состава ограниченных в обороте земель. В частности, утвержденные постановлением № 582 Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, дополнены принципом учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В соответствии с данным принципом размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Для рассматриваемого случая постановлением № 531 вводится льготная ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельных участков, но не выше размера земельного налога, рассчитанного для сходных земельных участков без ограничений на их приобретение. Если же размер арендной платы, рассчитанный на основании льготной ставки в 1,5% от кадастровой стоимости участка, окажется выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, то размер арендной платы будет определяться в размере земельного налога.
Поправки, внесенные в постановление № 582 постановлением № 531, вступят в силу в августе 2017 г. — по истечении трех месяцев с даты опубликования документа.