Одной из наиболее популярных услуг на рынке предоставления коммерческой недвижимости является предоставление во временное пользование конференц-залов и комнат переговоров для проведения различных мероприятий. Участники гражданского оборота должны знать о тонкостях договорной работы в этой сфере, чтобы иметь возможность эффективно защищать свои права и законные интересы.
Договорная модель
Одним из наиболее доходных направлений деятельности владельцев бизнес-центров и гостиничных комплексов является оказание клиентам конференц-услуг, заключающихся в предоставлении им специально оборудованных помещений для проведения семинаров, собраний, переговоров и иных мероприятий любого формата. На рынке коммерческой недвижимости в настоящее время представлено большое количество самых различных предложений: от компактных залов для проведения закрытых мероприятий в узком кругу приглашенных до вместительных площадок со сценой, просматриваемой со всех сторон, с функциональным интерьером и со множеством схем рассадки. На таких площадках можно не только проводить корпоративные собрания, но и даже организовывать концерты и принимать международные делегации на высшем уровне.
Все конференц-залы укомплектованы современным оборудованием, с помощью которого проводятся мероприятия: флипчартами, стереосистемами, экранами (настенными и на штативах), микшерными усилителями, микрофонами и т. д. Профессиональные команды специалистов помогут с техническим сопровождением мероприятия в случае необходимости их присутствия. Наличие собственной ресторанной службы у отельера или владельца бизнес-центра позволит сделать пребывание гостей в конференц-залах более комфортным, а им позволит увеличить свою выручку за счет оказания целого комплекса услуг.
Предоставление конференц-залов и комнат переговоров осуществляется на основании конструкции договора аренды. Некоторые участники рынка используют модель договора возмездного оказания услуг, однако она для этих целей не подходит. Отличие названных договоров состоит в том, что по договору аренды передается имущество во временное платное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В рамках второго договора исполнитель совершает за плату определенные действия или выполняет определенную деятельность, создающую определенный полезный эффект для заказчика, но не имеющую материального результата в соответствии со ст. 779 ГК РФ (Постановление Арбитражного суда ВВО от 20.01.2015 по делу № А29-3615/2014). Это связано с тем, что услуги потребляются в процессе их оказания (консультации, подготовка документов, бытовое обслуживание и др.).
В рассматриваемой ситуации клиент по своему выбору всегда заказывает определенное помещение, исходя из своего бюджета и потребностей в площади по количеству участников мероприятия, поэтому такие отношения укладываются в рамки договора аренды. Иным образом, как мы видели во второй главе, обстоит дело в сфере гостиничного обслуживания, где предоставление номеров может происходить как в рамках договора аренды, так и посредством заключения договора возмездного оказания услуг.
Первая договорная конструкция для гостиничного обслуживания является нетипичной и используется тогда, когда заказчик готов сразу взять большую квоту номеров с фиксированной ценой, чтобы заработать на разнице между арендной платой и ценой за предоставление отдельных номеров. В основном же в указанной сфере участники гражданского оборота используют конструкцию договора возмездного оказания услуг, поскольку для заказчика важно получить не конкретные помещения, а просто номера определенной категории, что отвечает признакам данной договорной модели.
Аналогичным образом и в иных сферах общественных отношений допускается применение обеих договорных конструкций. Скажем, посещение бассейна возможно как на основании договора об оказании услуг, оформляемого абонементом, так и с помощью договора аренды, если речь идет о получении не просто возможности посещать бассейн, а целой плавательной дорожки, которую арендатор может использовать для своих сотрудников или клиентов (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 06.08.2015 по делу № 33-4028/2015).
Отметим, что ранее суды не всегда проводили четкие различия между договором аренды и договором возмездного оказания услуг, считая, что правила о втором договоре подходят для регулирования арендных отношений (Постановление ФАС ВСО от 21.11.2001 по делу № А19-4938/01-32-Ф02-2773/01-С1, Определение ВС РФ от 24.02.1999 № ГКПИ 98-808, 809 и др.).
Основанием для такого вывода были в том числе нормы действовавшего на тот момент законодательства. Например, в подп. «г» п. 5 ст. 4 Закона РФ от 06.12.1991 № 1992-1«О налоге на добавленную стоимость» было указано на то, что положения по реализации работ (услуг) в целях данного Закона подлежали применению и в отношении услуг по сдаче в аренду имущества.
Смешение рассматриваемых договорных конструкций можно также встретить и в настоящее время, например, в сфере потребительских споров. В соответствии со ст. 39 Закона № 2300-1 к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III названного Закона, должны применяться его общие положения, в частности об ответственности за нарушение прав потребителя (ст. 13), о возмещении ущерба (ст. 14), о компенсации морального вреда (ст. 15). Сюда относится не только аренда, но и страхование, долевое участие в строительстве, перевозка, договоры банковского вклада и счета и др. (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).
В данном случае использование такого приема юридической техники обусловлено необходимостью обеспечения равной правовой защиты интересов потребителя в различных ситуациях, в которых он может оказаться. Потребитель является экономически более слабой стороной по сравнению с коммерсантами, с которыми он вступает в договорные правоотношения, поэтому он нуждается в повышенной защите со стороны государства. Отнесение самостоятельных договоров к услугам в связи с этим используется исключительно для достижения указанной цели. Таким образом, приведенный прием законодательного регулирования не меняет существа конструкций договора аренды и договора возмездного оказания услуг как двух самостоятельных договорных моделей.
О достоинствах
Достоинством договора аренды является то, что арендодатель, передав помещения по акту приема-передачи, вправе получить арендные платежи за весь период пользования ими, и даже досрочное их освобождение не лишает его такого права. Закон обязанность арендатора по внесению платы связывает именно с фактом нахождения помещения у него (ст. 614 ГК РФ) вне зависимости от того, использует ли он их фактически или нет, поскольку данное обстоятельство не имеет значения (п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
Иным образом обстоит дело с договором возмездного оказания услуг, по которому исполнитель вправе рассчитывать на получение платежей при доказанности факта и объема оказанных услуг, принятия их заказчиком (ст. 781 ГК РФ). По договору аренды арендодателю достаточно один раз подписать с арендатором акт приема-передачи помещений, и до тех пор, пока тот их ему не вернет обратно, больше ничего с ним подписывать не нужно. По договору возмездного оказания услуг нужно по окончании каждого отчетного периода (месяца, квартала) или по результатам оказания определенного объема услуг составлять отчетные документы и передавать их заказчику, от подписания которых тот еще может и уклониться.
От договора возмездного оказания услуг заказчик вправе во всякое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться с оплатой исполнителю фактически понесенных расходов, если только в договоре не было предусмотрен определенный порядок реализации такого права с указанием срока и размера компенсации (п. 1 ст. 782 ГК РФ). Односторонний отказ заказчика от договора не прекращает его обязанности оплатить исполнителю фактические расходы, которые тот понес в счет еще не оказанных услуг до момента получения уведомления от него (п. 2 Обзора практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 104).
Однако исполнитель должен доказать, что такие расходы, обусловленные его действиями по исполнению договора, были фактически понесены и были реально необходимы для указанной цели (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 по делу № А40-171016/13). От договора аренды арендатор по общему правилу немотивированно отказаться в одностороннем порядке не может: ни в судебном, ни тем более во внесудебном порядке.
Договор на предоставление помещений конференц-залов и комнат переговоров может быть смешанным в случае его осложнения иными элементами (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Например, если арендатор помимо пользования помещениями заказывает также техническое сопровождение мероприятия, а также питание в виде кофе-брейков, обедов или банкета, то в части дополнительных услуг к отношениям сторон подлежат применению положения главы 39 ГК РФ.
Так, если арендатору было предоставлено неисправное оборудование, он вправе потребовать возврата уплаченной за него части цены, поскольку должен оплачивать только те услуги, которые оказаны в соответствии с законом, условиями договора и обычно предъявляемыми требованиями (Постановление ФАС МО от 21.07.2014 по делу № А40-83833/13-69-576). Если он отказался от всего договора в целом, и такое право за ним следует признать, поскольку без оборудования арендатор не всегда может провести полноценное мероприятие, то тогда он уже вправе рассчитывать на возврат всех уплаченных денежных средств с применением к контрагенту мер ответственности.
Для реализации такого правомочия арендатор должен изначально при получении оборудования в акте приема-передачи зафиксировать все его недостатки. В противном случае он не только не сможет отказаться от оплаты некачественных услуг, но и вдобавок ко всему еще будет доказывать отсутствие своей вины в повреждении аппаратуры (Постановление ФАС МО от 21.07.2014 по делу № А40-83833/13-69-576).
Оптимизация договорной работы
При большом потоке клиентов владельцу конференц-залов крайне неудобно заключать с каждым из них отдельный договор, в котором каждый раз приходится фиксировать целый комплекс условий и отмечать границы передаваемых в аренду помещений. В современном гражданском обороте коммерсанты стремятся максимально обойти конкурентов и предложить своим клиентам более качественный и привлекательный продукт. Это касается не только потребительских свойств самого продукта (товара, работы или услуги), но и условий обслуживания. Использование упрощенных процедур при оформлении сделок позволит коммерсанту привлечь тех клиентов, которые заинтересованы в оперативном заключении контрактов и минимальном отвлечении внимания на бумажный документооборот.
Общие условия с приложением к ним поэтажных планов, на которых будут указаны границы арендуемых помещений, арендодатель может разместить на своем сайте, а с каждым клиентом подписывать спецификацию, в которой фиксировать только коммерческие условия, которые каждый раз меняются: конкретные помещения, срок пользования, цена, порядок и срок ее уплаты, иные условия по усмотрению сторон. В спецификации обязательно должна быть сделана ссылка на общие условия пользования помещениями, размещенными на сайте арендодателя.
В общих условиях арендодатель может для удобства обозначить конференц-залы и комнаты переговоров каким-то звучным названием (например, зал «Изумруд» или комната переговоров № 1) и привести перечень соответствующих помещений с указанием их адреса, площади и кадастровых номеров в соответствии с технической документацией. Соответственно в спецификации в таком случае уже нет необходимости указывать конкретные помещения, которые передаются на время арендатору, вполне достаточным будет просто привести их наименования.
В целях оптимизации договорной работы и для удобства клиентов арендодатель может также факт передачи помещений в пользование арендатору фиксировать в самой спецификации, чтобы не составлять для этой цели отдельный акт приема-передачи. В акте возврата ему следует отдельной строкой оставить место для фиксации конкретной даты и времени фактического возврата помещений, которые могут не совпадать с заранее определенным в спецификации периодом. В такой ситуации арендодатель будет вправе выставить счет арендатору за весь период пользования его имуществом согласно произведенным отметкам в акте возврата (ст. 622 ГК РФ).
В спецификации обязательно нужно фиксировать факт передачи оборудования в исправном состоянии, а также необходимо определить его оценочную стоимость на случай хищения, повреждения или уничтожения. В такой ситуации арендатор будет обязан компенсировать ему причиненный ущерб, исходя из согласованной оценочной стоимости, при несогласии с которой он вправе ее оспаривать в установленном порядке.
В общих условиях необходимо указать, что они не являются публичной офертой (ч. 2 ст. 437 ГК РФ), поскольку не содержат всех существенных условий договора, не являются предложением, из которого усматривается воля лица, делающего такое предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется. Общие условия по своей правовой природе являются приглашением делать оферты (ч. 1 ст. 437 ГК РФ), так как они ориентируют потенциальных клиентов компании направлять ей оферты. Она же в свою очередь при наличии возможности подписывает с ними документ с конкретными коммерческими условиями.