Почему вопрос о снижении кадастровой стоимости важен для бизнеса? Потому что кадастровая стоимость — это официальная государственная оценка стоимости объекта. Она устанавливается как налоговая база для расчета трех налогов: земельного (ч. 1 ст. 390 НК РФ), налога на имущество организаций (ч. 2 ст. 375 НК РФ) и налога на имущество физических лиц (ч. 1 ст. 402 НК РФ), а также для расчета арендной платы объекта и выкупной цены земельного участка под зданиями, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). По этой причине у бизнеса есть вполне понятный интерес в законных способах ее снижения. Отдельные нюансы оспаривания кадастровой стоимости неоднократно становились предметом публикаций в «ЭЖ» (читайте, например, статью «Кадастровая стоимость: анализируем необходимость оспаривания», «ЭЖ», 2015, № 14). Но что стоит учесть владельцу недвижимости, который решил оспорить ее кадастровую стоимость сегодня?
Почему кадастровая стоимость может быть слишком высокой? Потому что она определяется методом массовой оценки, без учета индивидуальных особенностей объектов (см. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утв. приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508). Как следствие, она часто оказывается завышенной, а налоги, арендная плата и выкупные платежи становятся чрезмерно высокими, порой даже разорительными.
Общие правила оспаривания: субъекты и основания
Определение и, соответственно, оспаривание кадастровой стоимости на сегодняшний день регулируется тремя основными документами. Первый — это Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ), второй — постановление Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее — постановление № 28), третий — Кодекс административного судопроизводства РФ, в котором есть отдельная глава 25, регулирующая производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Прежде всего, определим общие правила, которые необходимо знать до того, как начинать процедуру оспаривания кадастровой стоимости.
Общие правила — это ответы на два вопроса:
1) кто имеет право требовать уменьшения кадастровой стоимости?
2) какие основания для уменьшения кадастровой стоимости?
Ответ на первый вопрос таков: право снизить кадастровую стоимость имеют компании и граждане, владеющие объектами на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, которые платят налог, либо которые арендуют эти объекты и платят аренду, рассчитанную от размера кадастровой стоимости. Бывший собственник объекта также может оспорить кадастровую стоимость, если результатами кадастровой оценки затрагиваются его права и обязанности как налогоплательщика. Если объект принадлежит нескольким лицам на праве долевой собственности, то любой дольщик может начать пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других дольщиков.
Если кто-то арендует объект, находящийся в государственной или муниципальной собственности, то снизить кадастровую стоимость можно без согласия собственника, если в частной — только с письменного согласия собственника.
Цитируем документ
С заявлением или административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абз. 1 и 2 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, ст. 373, 388, 400 НК РФ).
Бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.
Участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников (п. 1 ст. 45, п. 2 ст. 392, п. 3 ст. 408 НК РФ, ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (ст. 39.20 ЗК РФ, п. 1 и 2 ст. 2, п. 2 и 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Пункт 6 постановления № 28
Ответ на второй вопрос содержится в ст. 248 КАС РФ, в которой установлено два основания для снижения кадастровой стоимости:
-
недостоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, то есть допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например: неправильное указание сведений в перечне объектов, неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта (местоположение объекта, его целевое назначение, вид разрешенного использования земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), не-правильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки;
-
установление в отношении объекта его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Надо сказать, что это самое популярное основание для снижения кадастровой стоимости. По статистике, оно используется в 90% случаев.
Чтобы понять, какое основание для оспаривания стоит использовать, можно направить запрос в местное отделение Росреестра о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса Росреестр обязан предоставить заявителю запрошенные сведения (абз. 16 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).
Обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
Для снижения кадастровой стоимости организациям необходимо обращаться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые созданы при территориальных органах Росреестра (п. 1 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утв. приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263), а в случае несогласия с ее решением — в суд (ч. 4 ст. 245 КАС РФ). Граждане и индивидуальные предприниматели могут сразу, минуя комиссию, обращаться в суд (абз. 3 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, абз. 3 п. 10 постановления № 28).
Для пересмотра кадастровой стоимости в комиссии необходимо подать заявление, к которому должны прилагаться:
1) кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2) нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
4) отчет об оценке рыночной стоимости объекта, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа;
5) положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
Если основанием подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, комиссия может принять одно из следующих решений:
-
об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;
-
о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отказывает в этом.
Обращение в суд
Второй вариант оспаривания кадастровой стоимости — обращение в суд. В суде необходимо заявлять требования:
-
об установлении в отношении объекта его рыночной стоимости;
-
об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте, или же
-
об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии.
Обратите внимание, что эти требования нельзя заявлять одновременно с другими требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей.
Заявление (оно же — административный иск) о пересмотре кадастровой стоимости подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (п. 3 постановления № 28). Иск может быть подан в суд не позднее пяти лет с даты внесения в кадастр оспариваемой стоимости, если на момент обращения в суд в кадастр не внесена новая стоимость.
К иску необходимо приложить следующие документы (ч. 2 ст. 246 КАС РФ):
1) кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
2) нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости;
4) отчет оценщика об оценке рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о снижении подается на основании установления в отношении объекта его рыночной стоимости;
5) положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.
Документы стоит собрать заранее. Если отсутствие необходимых документов выяснится в ходе рассмотрения дела, суд даст срок для их сбора. Если в срок собрать документы не получится, иск оставят без рассмотрения.
Государственная пошлина: для граждан — 300 руб., для организаций — 2000 руб. за каждый объект, стоимость которого оспаривается (подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Иск предъявляется к территориальному органу Росреестра и (или) кадастровой палате Росреестра по месту нахождения объекта. Если оспаривается уже решение комиссии, то ответчиком является комиссия. Дело должно быть рассмотрено судом в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.
Обязанность доказывания оснований для пересмотра кадастровой стоимости лежит на административном истце.
На практике ответчики часто не соглашаются со снижением кадастровой стоимости по мотиву того, что отчет оценщика ошибочен. В этом случае суд назначает экспертизу по вопросам: какова рыночная стоимость объекта и правильно ли сделан отчет оценщика? Суд также может вызвать специалиста-оценщика в суд для устранения возникших сомнений в правильности проведенной оценки (ст. 51, 169, 247 КАС РФ, Апелляционное определение Верховного суда РФ от 09.12.2015 № 66-АПГ15-25).
В случае если суд удовлетворяет требование о снижении кадастровой стоимости, решение суда будет содержать новую кадастровую стоимость, которая вносится в кадастр. Если случится, что на момент принятия решения суда в кадастр внесены сведения о новой кадастровой стоимости в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в решении суда указывается период действия определенной судом кадастровой стоимости.
Суд может и отказать. Как следует из анализа судебной практики, самыми распространенными причинами отказа являются:
-
установление в отчете оценщика рыночной стоимости не на дату утверждения кадастровой стоимости (см., например, определения Верховного суда РФ от 30.09.2015 № 48-АПГ15-63, от 14.10.2015 № 71-АПГ15-11), причем это относится и к ситуациям, когда уже после проведения оценки рыночной стоимости на нужную дату кадастровая стоимость объекта была пересчитана заново («Определение рыночной стоимости на предыдущую дату кадастровой оценки утрачивает правовое значение, так как к возникновению, изменению, прекращению прав и обязанностей истца не приведет» — постановление АС Московского округа от 13.08.2014 № Ф05-7722/2014 по делу № А40-122160/13-16-1178);
-
необоснованность отчета оценщика, выявленная назначенной судом экспертизой (см., например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 14.08.2015 № Ф08-5314/2015 по делу № А53-17882/2014), и
-
обращение с иском ненадлежащего истца, например, того лица, которое платит аренду вне привязки в кадастровой стоимости.
Что касается судебных расходов, то их распределение зависит не от того, в чью пользу вынесено решение суда, а от того, занимал ли ответчик активную позицию в споре.
Цитируем документ
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
В случае удовлетворения требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте оценки, в том числе в связи с исправлением кадастровой ошибки в сведениях, судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки.
Пункт 21 постановления № 28
Существует официальная статистика Росреестра о результатах оспаривания кадастровой стоимости в комиссиях и в суде за первые четыре месяца 2016 г. (информацию можно посмотреть на сайте https://rosreestr.ru/site/ в разделе «Обобщенные сведения о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости в судах»). Статистика такова (в статье приведены округленные числа): за первые четыре месяца 2016 г. инициировано около 3000 споров, причем в 120 случаях ответчиком в спорах выступала комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В большинстве случаев административные истцы требовали установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости (93% исков), а также оспаривали решения или действия (бездействие) комиссии (6% исков) и в редких случаях требовали изменить кадастровую стоимость в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической или кадастровой ошибки (1% исков).
К началу мая в результате рассмотрения таких споров требования истцов удовлетворены в отношении 906 исков, не удовлетворены в отношении 150 исков, находятся на рассмотрении 1736 исков. Суммарная величина кадастровой стоимости в результате вынесенных по соответствующим искам решений снизилась почти в два раза (со 105 млрд до 52 млрд руб.).
На какую величину можно снизить кадастровую стоимость? Практика Верховного суда РФ показывает следующие величины: с более 366 млн до около 23 млн руб. (Определение Верховного суда РФ от 21.09.2015 № 49-АПГ15-50), с более 861 млн до около 443 млн руб. (Определение Верховного суда РФ от 14.01.2016 № 5-АПГ15-92), с почти 1,4 млрд до около 740 млн руб. (Определение Верховного суда РФ от 24.12.2015 № 5-АПГ15-97) и т. д.
Что делать с результатами успешного оспаривания кадастровой стоимости? Обращаться в налоговый орган или к арендодателю с требованием о перерасчете налога или арендной платы. Пересчет налоговой базы возможен с 1-го числа налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения в кадастр очередных результатов определения кадастровой стоимости (абз. 5 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ).