Основания для досрочного расторжения договора аренды, не связанные с нарушением условий договора, должны быть согласованы сторонами. В случае отсутствия таких оснований в договоре соблюдение условий их реализации не может вести к расторжению договора одной из сторон. К такому выводу пришла Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (Определение от 21.08.2015 по делу № 310-ЭС15-4004).
Суть дела
Общество (арендодатель) заключило с банком (арендатор) договор аренды нежилого помещения (далее — договор).
В разделе 10 договора стороны согласовали условия его досрочного расторжения. В нем предусмотрено, что основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в судебном порядке является непредставление арендодателем помещения в установленный срок и создание препятствий со стороны арендодателя в пользовании или ограниченном пользовании помещением, оборудованием. Другие основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора в договоре не установлены.
Однако стороны предусмотрели в договоре, что в случае его досрочного расторжения по иным основаниям, не предусмотренным договором, стороны обязаны письменно уведомить о предстоящем его расторжении за один год.
Банк в связи с реформой своей филиальной сети, в результате которой он был преобразован в операционный офис с сокращением штатной численности и, как следствие, существенным уменьшением потребности в занимаемых помещениях, уведомил общество о досрочном расторжении договора за год.
Однако общество-арендодатель оказалось от расторжения договора во внесудебном порядке и сообщило банку-арендатору о том, что расторжение договора возможно исключительно в судебном порядке.
Банк обратился в суд с иском о расторжении договора аренды.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции удовлетворил требования банка. Суд исходил из того, что в соответствии с ч. 2 ст. 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора. Указанная правовая норма в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, однако, по мнению суда первой инстанции, это не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.
Более того, ч. 2 ст. 620 ГК РФ отсылает не только к подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, а ко всему п. 2 указанной статьи. Следовательно, стороны могут предусмотреть любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию стороны договора, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением обязательств другой стороной.
Таким образом, заключая и подписывая договор аренды, стороны, в том числе и арендодатель, изъявили свою волю на возможность расторжения договора аренды по иным основаниям при условии уведомления об этом контрагента не менее чем за один год.
Банк указал, что причиной расторжения договора является реорганизация, в результате которой отпала необходимость в занимаемых им помещениях.
Основываясь на нормах ст. 452 и 620 ГК РФ, суд первой инстанции посчитал, что основанием расторжения договора по требованию одной из сторон может являться любое основание, в том числе не связанное с нарушением договора другой стороной и прямо не установленное в договоре, и удовлетворил требования банка.
Однако суды апелляционной и кассационной инстанции не согласились с выводами суда первой инстанции.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что пункт договора не содержит конкретного перечня иных оснований расторжения договора, не указанных в других его пунктах, в связи с чем сторонами не согласована возможность безосновательного досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.
Довод истца о том, что договором аренды предусмотрено досрочное расторжение договора аренды, для чего достаточно уведомить о предстоящем расторжении за один год, был отвергнут судами апелляционной и кассационной инстанций, поскольку фактически свидетельствует о возможности одностороннего расторжения, которой оспариваемый договор аренды не содержит.
Позиция Верховного суда
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ согласилась с позицией судов апелляционной и кассационной инстанций и указала на то, что согласно абз. 2 подп. 4 ст. 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Из этого следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 620 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре.
Проанализировав договор аренды, суды пришли к правильному выводу о том, что он устанавливает лишь условия реализации иных оснований для его расторжения. Поскольку утрата арендатором интереса сама по себе не была установлена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали банку в иске, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (ст. 421 ГК РФ). По мнению Судебной коллегии, в данной ситуации арендодатель и арендатор не достигли соглашения о расторжении договора по иным основаниям, чем это было установлено в других пунктах договора, поэтому подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ применяться не должен.
Судебное решение
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03.02.2015 № А58-2972/2014
Рассмотренное кассационной инстанцией дело, так же как и рассмотренное выше, касалось спора относительно досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора.
Согласно договору аренды, заключенному между ЗАО и ООО, арендатор (ЗАО) обязан в случае досрочного расторжения договора известить арендодателя (ООО) об этом за три месяца. Что ЗАО и сделало, однако арендодатель попросил его уточнить обстоятельства, которые стали причиной данной инициативы. ЗАО в повторном уведомлении о расторжении договора указало на нерентабельность торговой точки.
Договор не был расторгнут по соглашению сторон. В связи с этим ЗАО обратилось в суд с требованием о расторжении договора.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований, поскольку спорное условие договора, обязывающее арендатора уведомить арендодателя о досрочном расторжении договора, не позволяет арендатору в одностороннем порядке отказаться от договора.
Договором не были установлены условия, предоставляющие арендатору право на односторонний отказ от договора.
При этом отсутствие прибыли при использовании арендуемого имущества суды квалифицировали как не свидетельствующее о существенном изменении обстоятельств, из которых исходило ЗАО при заключении договора аренды на определенный срок.
Кассационная инстанция полностью согласилась с этими выводами и оставила решения без изменений.