В крупных городах остро стоит проблема нехватки парковочных мест, потому приобретение машино-места зачастую является выгодной инвестицией, которая позволит владельцу такого места сэкономить на оплате парковочных услуг, а в дальнейшем при желании продать его или сдать в аренду. Но всегда ли оправдана покупка? В некоторых случаях может быть выгоднее арендовать парковочное место.
Чтобы сделать выбор из возможных вариантов для постоянной парковки машины — аренды машино-места или приобретения его в собственность, необходимо разобраться, чем этот объект отличается от обычных объектов недвижимости, понять особенности его правового режима.
Перед покупкой необходимо проверить правоустанавливающие документы на объект и его историю. А в случае заключения договора долевого участия в строительстве, по которому застройщик берет на себя обязательство по передаче машино-места в будущем, нужно быть готовым отстаивать свои права по регистрации права собственности на него.
Если же принято решение ставить авто на парковку, арендуя машино-место или заключая договор оказания услуг парковки с владельцем стоянки, необходимо убедиться, что автостоянка несет ответственность за сохранность имущества, и потребовать оформления определенных документов. В противном случае можно попасть в ситуацию, когда при повреждении или краже машины владелец автостоянки ответственность нести не будет, несмотря на оплату услуг.
О том, почему возникают названные проблемы и как их избежать или решить, — в этой статье.
Что такое машино-место?
Машино-место представляет собой часть определенной территории, которая предназначена для размещения транспортного средства. Такая территория входит в состав капитального строения (здания, сооружения и т.д.). Соответственно, машино-место является частью недвижимого имущества, в отношении него должен быть проведен кадастровый учет, а права на него должны быть зарегистрированы в ЕГРП в соответствии со ст. 130 ГК РФ.
Машино-место как недвижимое имущество должно обладать уникальными характеристиками, которые позволяют определить его как индивидуально-определенную вещь. Поэтому в качестве объекта гражданского оборота оно идентифицируется как комната в помещении или помещение на том или ином этаже здания или иного строения, имеет определенную площадь, границы на поэтажном плане, кадастровый номер.
Машино-место в подземном паркинге многоквартирного дома может купить как собственник жилого помещения в нем, так и любое иное третье лицо, которому в данном доме ничего не принадлежит. Запретов и ограничений для такой покупки в действующем законодательстве нет.
В договоре купли-продажи машино-места необходимо указать все признаки, позволяющие точно определить приобретаемую вещь. Надлежащая идентификация машино-места как объекта недвижимости в соответствии с технической документацией (технический паспорт, экспликация, поэтажный план) позволяет его индивидуализировать, чтобы исключить какие-либо разногласия относительно предмета договора.
Особенно важно указать подробную информацию, когда машино-место приобретается на стадии строительства: в договоре долевого участия в строительстве, в предварительном договоре купли-продажи или в ином договоре, предметом которого является обязательство застройщика или продавца передать будущее машино-место по завершении строительства. Поскольку на этой стадии вещь еще не существует, в договоре нужно максимально подробно описать будущее машино-место в соответствии с проектной документацией на строящийся объект. Обычно для этого указывается тип постройки (многоквартирный дом с подземным паркингом или многоярусный гараж), общая этажность постройки и этаж, где будет находиться машино-место, а также его идентификация на этаже (расположение в секции, указание на схеме размещения машино-мест и т.д.). Если такие меры не предприняты, покупатель не сможет в дальнейшем, когда объект уже будет построен, утверждать, что он рассчитывал на другое машино-место, а не на то, которое ему фактически предоставили.
Так, в одном деле суд отклонил требования инвестора к застройщику о передаче конкретных машино-мест в подземном паркинге, поскольку из заключенного между ними договора прямо следовало, что принятая в договоре нумерация машино-мест является примерной и будет уточняться после проведения обмеров БТИ. Причиной спора явилось то, что застройщик по окончании строительства предложил инвестору два машино-места, но не в том месте, на которое инвестор рассчитывал. Поскольку договором не была предусмотрена передача конкретных машино-мест в построенном объекте, требование инвестора по передаче определенных объектов суд отклонил (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.01.2013 по делу № 11-941). Подобные судебные решения не единичны (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.06.2014 № 33-20488).
Объем прав собственника машино-места не имеет каких-либо особенностей
На практике наиболее распространенным способом приобретения прав на машино-место является заключение с компанией-застройщиком договора долевого участия в строительстве, по которому инвестор оплачивает стоимость машино-места вместе с квартирой в строящемся многоквартирном доме (далее — МКД) или только машино-место (в многоярусных гаражах, в подземных паркингах), а застройщик по завершении строительства обязан передать оплаченный объект в собственность инвестора.
При уклонении застройщика от оформления прав инвестора на машино-место последний вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект. Такие иски судами удовлетворяются охотно. Но лишь при условии, что истец докажет следующую совокупность обстоятельств: внесение инвестором платы за машино-место, завершение строительства объекта, принятие его уполномоченной комиссией и введение в эксплуатацию, отсутствие притязаний на машино-место со стороны иных лиц, осуществление инвестором правомочий собственника в отношении машино-места и несение бремени его содержания (Определение Московского городского суда от 06.02.2014 № 4г/1-1248).
Отказ инвестору в оформлении прав на машино-место застройщик нередко обосновывает тем, что он не подписал с органами власти акт о результатах реализации инвестиционного проекта. Однако это не является основанием для отказа в иске о признании за инвестором права собственности на машино-место, поскольку инвестор лишен возможности оказать влияние на подписание указанных документов (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.01.2013 по делу № 11-2921).
Собственник машино-места вправе по своему усмотрению осуществлять в отношении него все действия по владению, пользованию и распоряжению, не противоречащие закону, как и в отношении любой другой недвижимости. Он вправе пользоваться машино-местом сам, может сдать его в аренду или ссуду, передать в залог или в оплату уставного (складочного) капитала хозяйственных товариществ или обществ, подарить, обменять на другое машино-место. Его можно завещать, оно может перейти наследникам по закону так же, как любое иное имущество (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.04.2014 по делу № 33-11696).
Собственник всей территории, на которой представлены машино-места (например, всего здания многоярусной стоянки), может для целей распоряжения отдельными машино-местами выделить их из всего объекта по отдельности и зарегистрировать право собственности на них (ст. 209 ГК РФ). Для этого он принимает решение о выделе, оформляет на выделенные объекты кадастровые паспорта и представляет их на регистрацию вместе с решением.
В случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами (п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При этом собственнику не обязательно прекращать право собственности на первичный объект и регистрировать право собственности на все выделенные вторичные объекты одновременно. Такая обязанность для него действующим законодательством не предусмотрена (постановление ФАС Московского округа от 09.04.2014 по делу № А41-18910/13).
Собственник машино-места в многоквартирном доме тоже платит за ремонт
Перед покупкой машино-места следует оценить предполагаемый размер расходов на его содержание. Например, стоит учитывать, что на общедомовое имущество, в состав которого входят встроенные гаражи или подземные паркинги с машиноместами, распространяется режим мест общего пользования (постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 6037/13 по делу № А40-29754/12-127-277). При этом не важно, является ли собственник машино-места собственником жилых помещений в МКД с подземным паркингом, где оно расположено. Нежилое помещение, где располагается машино-место, является конструктивной частью здания, и его собственник пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, поэтому содержание собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию своего нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации жилого здания.
В силу п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее — Правила) издержки по содержанию общего имущества относятся как квартир, так и нежилых помещений (постановление ФАС Московского округа от 07.08.2009 по делу № А40-24683/07-131-246).
Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество (ст. 210 ГК РФ, ст. 39, 158 ЖК РФ, п. 28 Правил). Значит, собственник машино-места обязан участвовать в расходах на содержание общедомового имущества пропорционально своей доле, которая определяется с учетом принадлежащей ему площади машино-места и жилого помещения или только машино-места.
В состав расходов входят затраты на оплату услуг поставщиков электроэнергии и коммунальных ресурсов, по уборке общедомовой территории, по оплате охранных и иных услуг, одобренных по решению всех собственников, принятому на общих собраниях. При этом размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с уплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ (п. 35 Правил). Размер платы за обслуживание машино-места может быть по решению общего собрания собственников установлен в зависимости от его площади либо без дифференциации ставок платы в виде фиксированного платежа вне зависимости от площади, что не противоречит закону (постановление ФАС Московского округа от 11.08.2010 по делу № А40-141632/09-137-1048).
Аренда машино-места и услуги парковки — разные понятия
Парковку транспортного средства на основании договора можно оформить двумя способами. Первый — арендовать машино-место по договору с его собственником, второй — приобрести услугу по размещению транспортных средств за плату без передачи в аренду машино-мест. Во втором случае по договору с владельцем автостоянки предоставляется не конкретное место на парковке, а услуга по размещению транспортного средства на автостоянке без привязки к конкретному месту. В силу этой особенности в таком договоре, , нет необходимости индивидуализировать конкретное машино-место. Достаточно будет описания услуги по предоставлению возможности на определенный период размещать одно или несколько транспортных средств на определенной автостоянке с указанием ее адреса. Такое содержание договора отвечает признакам возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ).
Владелец автостоянки обеспечивает возможность нахождения транспортных средств на подконтрольной ему территории, но не отвечает за их сохранность, поскольку не принимает их на хранение. Анализ сложившейся судебной практики показывает, что суды отказывают клиентам в удовлетворении исков о возмещении убытков, причиненных их транспортным средствам, по мотиву ненадлежащего выполнения обязательств по их хранению. Суды ссылаются на отсутствие доказательств заключения договора хранения. Основание для такого вывода — ряд фактов, которые являются обычными в таких спорах. Например, между владельцем автостоянки и клиентами не заключен договор хранения, клиентам не выдавались документы, свидетельствующие о принятии на хранение конкретных транспортных средств, в месте нахождения автостоянки есть информационный щит или иное объявление о том, что владелец автостоянки не несет ответственности за сохранность транспортных средств, вещей и грузов, находящихся в них, в виды деятельности владельца автостоянки не входят услуги по хранению и т.д. (постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.05.2007 по делу № А51-6201/06-19-92).
Важно учитывать, что один только факт нахождения автомобиля на территории автостоянки является недостаточным доказательством наличия договорных отношений между владельцем такой стоянки и его клиентом, так как без надлежащего оформления договорных отношений по хранению у сторон не возникают соответствующие права и обязанности (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.11.2004 по делу № Ф04-8312/2004(6629-А45-19).
Так, в одном деле, отклоняя довод клиента о том, что между ним и владельцем автостоянки фактически сложились отношения по хранению транспортного средства, суд исходил из того, что при въезде на автостоянку клиент получал карточку-пропуск, с помощью которой фиксировалось только время въезда на парковку. Данные о транспортном средстве (вид, марка, модель, государственный регистрационный номер и т.д.) не указывались. Осмотр состояния транспортного средства не производился. При выезде автомобиля с территории парковки оплачивалась стоимость услуг парковки по размещению автомобиля (по предоставлению машино-места) за время пользования предоставленной площадью парковки, поэтому оснований считать, что между сторонами был заключен договор хранения, не имелось (постановление ФАС Московского округа от 10.04.2013 по делу № А41-25266/12).
А вот в другом деле суд признал между владельцем автостоянки и его клиентом, поскольку в квитанции к приходно-кассовому ордеру в подтверждение оплаты услуг автостоянки было указно, какой именно автомобиль передан на стоянку. Суд отметил: тот факт, что владелец автостоянки не осуществляет хранение в качестве одной из целей своей профессиональной деятельности, не освобождает его от ответственности за нарушение принятого на себя обязательства по хранению имущества (постановление ФАС Уральского округа от 12.03.2013 по делу № А60-2031/2012).
Как видно из приведенных примеров, квалификация отношений владельца автостоянки и его клиентов по предоставлению парковочных мест как вытекающих из договора хранения зависит от того, было ли надлежащим образом сохранное обязательство (договором, квитанцией, распиской или иным документов, подтверждающим передачу транспортного средства на хранение). Если владелец автостоянки подобных документов оформлять не будет, станет просто выдавать талоны или пластиковые карты для пользования территорией автостоянки с указанием информации для водителей о том, что он не несет ответственности за сохранность транспортных средств и находящихся в них грузов, ценностей и документов, то оснований для привлечения его к ответственности не будет.
С потребителями все иначе
Рассмотренный порядок взаимоотношений по предоставлению парковочных мест на автостоянке не распространяется на отношения с участием клиентов-потребителей, для которых действуют специальные гарантии, установленные Законом РФ «О защите прав потребителей», а также специальные Правила оказания услуг автостоянок (утв. постановлением Правительства РФ от 17.11.2001 № 795, далее — Правила № 795).
Правилами № 795 предусмотрено, что оказание услуг автостоянок сопряжено с принятием на себя исполнителем обязательств по хранению транспортных средств, сохранность которых они обязаны обеспечить (подп. «в», «г», «д» и «ж» п. 10, п. 12, 20, 22, 23), при этом прямо указано на обязанность исполнителя возместить потребителю убытки, причиненные утратой (хищением), повреждением или нарушением комплектности автомототранспортного средства (п. 32).
Даже если владелец автостоянки не оформляет с потребителями отношения по хранению принимаемых транспортных средств, он все равно обязан обеспечить их сохранность. Как отмечается в судебной практике, целью деятельности автостоянок является обеспечение сохранности транспортных средств, причем за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору оказания услуг автостоянки исполнитель несет ответственность.
Если владельцем автостоянки не соблюдается документальное оформление взимаемой платы за хранение транспортных средств, этот факт не может свидетельствовать об отсутствии договора оказания услуги по хранению автомобиля и взимания за это оплаты.
В случае спора о тождестве вещи, принятой на хранение, допускаются , в том числе (п. 3 ст. 887 ГК РФ). Помимо свидетельских показаний, суд принимает во внимание порядок функционирования автостоянки (наличие пропускного режима, ведение журнала учета выданных пропусков, выдачу квитанций, талонов или иных документов и т.д.), что в совокупности свидетельствует о возникновении правоотношений, вытекающих из договора хранения транспортного средства, о том, что владелец автостоянки действует как профессиональный хранитель и отвечает за сохранность переданных ему автотранспортных средств в соответствии со ст. 886, 891, 900-902 ГК РФ (Определение ВС РФ от 20.02.2007 № 5-В06-140, Апелляционное определение Свердловского областного суда от 19.06.2014 по делу № 33-7441/2014).
Однако ответственность владельца автостоянки перед потребителем за сохранность транспортного средства возможна только при условии, что в каком-либо документе, составленном обеими сторонами, зафиксировано конкретное транспортное средство, которое помещается на автостоянку.
Отношения сторон по предоставлению платных услуг длительной парковки, заключающиеся в предоставлении владельцу автомобиля во временное пользование за плату специально обустроенного парковочного места для организованной стоянки транспортного средства, не являются договором хранения при условии отсутствия сведений, индивидуализирующих автомобиль, выдаваемых владельцами парковки.
Договор заключается в письменной форме и в числе прочих должен содержать сведения о цене услуги по хранению автомототранспортного средства, цене дополнительных услуг, оказываемых за плату, а также форме и порядке их оплаты. В договоре также должны быть указаны: марка, модель и государственный регистрационный знак автомототранспортного средства, принимаемого на хранение; цена автомототранспортного средства, определяемая по соглашению сторон; условия хранения автомототранспортного средства; порядок приема и выдачи автомототранспортного средства, а также должность, фамилия, имя, отчество уполномоченного работника исполнителя, оформляющего договор, его подпись и подпись потребителя (п. 1, 10, 11, 12 Правил № 795).
Квалификация правоотношений сторон как возникших из договора хранения возможна при наличии письменного договора или сохранной расписки, квитанции, свидетельства, номерного жетона (номера), иного знака, удостоверяющих прием вещей на хранение, в которых должен быть однозначно определен и указан объект хранения — вещь, передаваемая поклажедателем на хранение и принимаемая хранителем, а также состояние вещи, если объектом хранения, помещаемым на стоянку, является автомототранспортное средство.
Потребителям часто выдаются пластиковые парковочные карточки и кассовый чек, подтверждающие факт оставления автомобиля на платной парковке, но данные документы не содержат сведений о транспортном средстве и иных сведений, подтверждающих факт передачи на хранение автомобиля, что исключает ответственность владельца автостоянки перед ним (обзор судебной практики по гражданским делам за 1-е полугодие 2014 г., утв. постановлением Президиума Курганского областного суда от 07.07.2014).