Минэкономразвития России вынесло на публичное обсуждение законопроект, предлагающий масштабные изменения в Земельный кодекс РФ (для наглядности — проект содержит около 300 страниц). До 15 февраля 2014 г. включительно на едином портале для размещения информации о разработке проектов нормативных правовых актов www.regulation.gov.ru идет публичное обсуждение этого законопроекта. Предлагаемые изменения по большей части затрагивают вопросы предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
Минэкономразвития России ставит целью законопроекта усовершенствование порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, сделав его максимально прозрачным и понятным, обеспечив равный доступ к земельным ресурсам для всех инвесторов, сокращение избыточных согласований. Вступление в силу поправок, предлагаемых законопроектом «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (далее — Проект), планируется уже с 1 января 2015 г. Что, впрочем, представляется маловероятным. В любом случае, всем заинтересованным лицам, как организациям, так и гражданам, будет полезно заблаговременно ознакомиться с предполагаемыми изменениями в земельное законодательство.
Конечно, на сегодняшний день документ имеет статус проекта, который даже не внесен в Государственную Думу. Многие положения, предлагаемые Проектом, в процессе его доработки будут изменены или отредактированы, тем более что объем предлагаемых поправок огромен. В случае же принятия проекта возникнет необходимость пересмотра нормативных актов уровня муниципальных образований, в связи с этим Российский союз промышленников в своем отзыве на законопроект отметил, что переходный период необходимо установить минимум на год.
Арендовать землю, на которой расположена недвижимость, ее собственникам надо будет на торгах
В действующей редакции ЗК РФ порядок приобретения прав на землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, регулируется ст. 28—38.2. Но при постепенном развитии сферы государственно-частного партнерства рано или поздно возникла бы необходимость более детального регулирования данных правоотношений. Этот вопрос и постаралось решить Минэкономразвития, предложив внести в Земельный кодекс РФ новую главу V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности». Так же, как и сейчас, земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предполагается предоставлять:
1) в собственность на основании договора купли-продажи, а также на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления;
2) в постоянное (бессрочное) пользование на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления;
3) в безвозмездное пользование или аренду на основании соответствующих договоров, заключаемых с органом государственной власти или органов местного самоуправления (п. 1 ст. 39.1 Проекта).
В настоящее время похожий перечень прав, на которых предоставляются публичные земли, установлен в п. 7 ст. 30 ЗК РФ.
По общему правилу, действующему и сейчас, продажа находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, а также заключение договоров аренды таких участков будет осуществляться на торгах, проводимых в форме аукциона. Вместе с тем устанавливается перечень оснований, когда земельный участок предоставляется без проведения торгов (п. 2 ст. 39.3 Проекта). Так, например, без торгов предполагается приобретение земельных участков юридическими лицами, у которых земля находится в постоянном (бессрочном) пользовании. При этом при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения аукциона цена такого земельного участка не может превышать его кадастровой стоимости или иного размера цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Проектом установлены случаи заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов (п. 2 ст. 39.6 Проекта), а также определен перечень лиц, которым земельные участки могут быть предоставлены бесплатно (ст. 39.5 Проекта).
В отношении договора аренды земельного участка предлагается установить новое существенное условие для такого договора — размер арендной платы. Причем не в Гражданском кодексе РФ, а в ст. 22 Земельного кодекса.
В Проекте установлены и сроки, на которые может быть предоставлена государственная или муниципальная земля в зависимости от целей ее использования. Например, на срок от трех до десяти лет заключается договор аренды при предоставлении земельного участка для строительства, реконструкции зданий или сооружений. Если же на участке планируется строительство или реконструкция линейных объектов, то срок аренды ограничен максимумом в 49 лет.
Также на срок до 49 лет может заключаться договор аренды земельного участка, арендатором по которому выступает собственник здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них (п. 7 ст. 39.8 Проекта).
Интересен п. 13 ст. 39.8 Проекта, в соответствии с которым арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды такого земельного участка без проведения торгов на новый срок, за исключением арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для осуществления сельскохозяйственного производства. Этот пункт означает, что даже собственники зданий не смогут заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов. По нашему мнению, это положение не совсем логично, и, вероятно, в ходе обсуждения и принятия законопроекта оно претерпит некоторые изменения. Российский союз промышленников, опубликовавший свои замечания к Проекту, также отметил нелогичность и несоответствие предлагаемого ограничения сложившейся практике.
Перечень оснований для отказа в предоставлении земли удлинится в разы
Порядок подготовки, организации и проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка разработчики тоже хотят установить в ЗК РФ (ст. 39.11 Проекта). В настоящее время правила организации и проведения таких торгов регулируются постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808.
Предлагается предусмотреть возможность проведения аукциона в электронной форме. При этом случаи, когда такая форма проведения аукциона может использоваться, должны будут определяться нормативными актами Правительства РФ (п. 1 ст. 39.13 Проекта).
Земельный кодекс РФ в действующей редакции не предусматривает отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:
■ изъятия земельных участков из оборота;
■ установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
■ резервирования земель для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).
Проектом предусмотрен намного более широкий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, — в целом 19 оснований (ст. 39.16 Проекта).
Минэкономразвития предлагает также внести в ЗК РФ новую главу V.2 «Обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности». Сейчас Кодексом предусмотрена возможность изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, которое осуществляется путем выкупа земельного участка (ст. 49 ЗК РФ). Проектом предлагается ввести процедуру обмена земельного участка, находящегося в частной собственности, на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.21 Проекта).
Интересно, что здания и сооружения, расположенные на земельных участках, являющихся предметом договора мены, также должны быть переданы в рамках его исполнения (п. 1 ст. 39.22 Проекта). Очевидно, что это будет скорее всего не выгодно собственникам зданий. Тем более что такие лица не будут иметь возможность получить деньги за изъятое имущество, вместо чего получат землю, вероятно, им не нужную.
Застройщики-арендаторы, опоздавшие со сдачей объекта, могут остаться без него
В Земельный кодекс Проектом предлагается ввести еще одну новую главу V.4 «Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности». Для арендаторов (пользователей) земельных участков это новшество будет интересно тем, что оно предполагает дополнительные основания расторжения договора аренды. Так, п. 1 ст. 39.32 Проекта устанавливает, что договор аренды земельного участка или договор безвозмездного пользования земельным участком расторгается до принятия решения о передаче земельного участка в муниципальную собственность или в собственность субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.
При этом возмещение убытков, в том числе упущенной выгоды, в связи с прекращением права постоянного (бессрочного) пользования, права безвозмездного пользования такими земельными участками, с досрочным расторжением договоров аренды таких земельных участков или безвозмездного пользования такими земельными участками не осуществляется.
Основания прекращения права собственности, перечисленные в ст. 235 ГК РФ, могут пополниться новым пунктом — отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. То есть в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного по результатам аукциона для строительства, объекты незавершенного строительства, находящиеся на данном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 239.1 ГК РФ в редакции Проекта).
Это положение стоит признать довольно смелым и, разумеется, крайне спорным, ведь нередки ситуации, когда застройщикам не удается уложиться в срок строительства. Между тем законопроект даже не учитывает степень готовности объекта в целях применения новой нормы.